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城中村“二房东”拿房300多套 今年降租也没人来

唐华（化名）是广州城中村一名普通的“二房东” 。 在4年多的时间里 ， 他经历了广州租赁市场的跌宕起伏 。 在租赁市场的高点 ， 他将房源规模拓展至300多套 ， 满租率达95%以上；今年遭遇新冠肺炎疫情 ， 每天都有人退租 ， 他的房屋空置率上升 ， 租金下跌 。 像唐华一样 ， 广州城中村的“二房东”们不再那么“风光” 。随着疫情得到控制 ， 广州租赁市场逐渐转好 。 业内人士分析 ， 广州租赁市场处于升温态势 ， 前期积累的租赁需求逐渐释放完毕 ， 随着6月份高校“毕业季”到来 ， 租赁市场也将进入传统旺季 。 唐华也寄希望于高校“毕业季” ， 将会给租赁市场增添新鲜的“血液” ， 从而拉动成交 。城中村“二房东”崛起 ， 拿房300多套4年前 ， 唐华开始从事“二房东”行业 。 由于是广州本地人 ， 所以很多房东都认识他 ， 随之将手头的房子委托给他 ， 让其出租 。 唐华拿到房源后 ， 会进行简单装修 ， 再通过巴乐兔平台往外出租 。 截至目前 ， 唐华承包的房源共十几栋房屋 ， 约300多套 ， 主要集中在白云区的城中村 。与唐华一样 ， 李明（化名）也是从事“二房东”的一员 。 李明也是广州本地人 ， 所以很多房东信任他 ， 将房源委托给他出租 。 不过 ， 相比唐华 ， 李明承包的房源规模小了很多 ， 总共承包了100多套房源 ， 主要集中在天河区东圃镇 。唐华、李明见证了这几年广州城中村租赁市场的发展 。 唐华坦言：“市场好的时候 ， 很多外地到广州的打工者前来租房 。 满租率很高 ， 可达95%以上 。 有些租客看完房子 ， 价格能接受 ， 直接就租了 。 ”不容忽视的是 ， 城中村在广州租赁住房市场占有举足轻重的地位 。 租房是“广漂”首先要考虑的现实问题 ， 如果住得离地铁口公交站近 ， 房租就会贵一些 ， 如果太远 ， 通勤的时间就会很长 ， 因此 ， 大量的打工者涌入城中村 ， 进而安寨扎营 。来自巴乐兔研究院最新统计数据显示 ， 北京、上海、深圳租金价格约在100元/平方米 ， 而广州城中村房租均价在40元/平方米以内 。 北京、上海、深圳年轻人租房市场单间均价每月2000元左右 ， 而广州城中村的单间均价在每月1200元以内 。 正是因为城中村租金便宜 ， 可以让很多外来人口在广州站稳脚跟 。在广州城中村 ， “二房东”转租的模式较为盛行 ， 不少人专门以此为营生 ， 类似唐华、李明这样 ， 以转租者身份“坐拥”上百套房屋、甚至数十栋房屋的“二房东” ， 在当地并不罕见 。这也与近年来租赁市场崛起不无关系 。 自2015年首次提出建立“租购并举”的住房制度以来 ， 租赁住房市场每一步发展都受到极大关注 。 尤其是2017年 ， 关于住宅租赁市场的利好消息不断 ， 一系列政府与市场动作推动租赁市场进入大幅提速的快车道 。随之 ， 在业主和租客之间 ， 包括唐华、李明在内的“二房东”们 ， 亦纷纷进入租赁市场 ， 并成为租赁市场迅猛发展的一大注脚 。疫情下租客减少 ， 空置率上升、租金下跌2020年初 ， 新冠肺炎疫情发生后 ， 城中村空房变多了 。 “一下子人少了很多 ， 没人租房了 。 ”唐华说 。按往常租赁市场交易惯例 ， 每年春节后是租赁旺季 ， 返城的人和外出实习的学生群体开始租房 ， 各企业也都在储备等待年后市场回暖 。 然而 ， 今年一场突如其来的疫情 ， 让“二房东”亦经历着生存的历练与考验 。疫情期间 ， 由于疫情管控 ， 复工推迟 ， 一二线城市流动人口骤减 ， 租房需求降低 ， 导致空置率增加 ， 违约率亦增加 。 一些外贸企业面临着生产要素涨价、人民币汇率的变动风险 ， 出现业务量骤减 ， 资金链断裂的状况 。 随之 ， 亦反馈至租赁市场上 ， 一些外来务工人员并未返程 ， 还有一些外来务工人员搬迁至租金更便宜的区域 。唐华告诉新京报采访人员 ， 有一些租住两三年之久的租客 ， 今年也相继搬走了 。 他承包的房源中 ， 一天就有好几个退租的 。 满租率已从之前的95%以上降至目前的80%左右 。 “我亲戚在江夏承包的房源 ， 也空了不少房 。 现在就永泰出租情况还可以 ， 其他地方都不怎么样 。 ”伴随着空置率的攀高 ， 不可避免的是租金下调 。 “相比去年 ， 降得多的 ， 达300-400元 ， 降得少的 ， 也降了100-200元 。 ”唐华说 。新京报采访人员了解到 ， 唐华跟房东之间签的协议时间较长 ， 为6-9年 ， 他会按月给房东缴纳房租 ， 租客亦按月给他缴纳租金 ， 他主要赚取的是租金差 。 像唐华这类“二房东” ， 管理房源基本靠自己和家人 ， 因此不需要额外支付员工工资 ， 也没有其他开销 ， 每个月的支出只是给房东缴纳租金 。 唐华表示 ， “每个月的租金成本达到20多万元 ， 现在能保住房租就不错 ， 不亏钱就行了 。 ”“行情不好 ， 经营压力很大 。 ”李明向采访人员坦言 ， 疫情缓解后 ， 租赁市场虽有所好转 ， 但还未恢复之前正常水平 ， 租客还是较少 。 前期拿的房 ， 投入的装修成本较大 ， 后期租不出去 ， 就会出现亏损状况 。李明每月都会按时给房东缴纳房租 ， 但有租客却因为公司倒闭、延迟发薪等原因 ， 拖欠其房租 ， 甚至提前退租 。 目前李明手上的房源 ， 单间租金约1000-1200元 ， 一房一厅租金为1500-1800元之间 。 相比去年 ， 租金下降了100-150元 。“现在有些租客拖欠房租 ， 但我们（指二房东）又不能拖欠房东的房租 ， 预计会有一些‘二房东’出现资金链断裂的情况 。 ”李明说 。李明、唐华目前陷入的困境 ， 是近期广州“二房东”生存现状的缩影 。 “我有100多套房屋 ， 空置的房屋将近20套 ， 价格也提不上去 。 ”天河区另一位“二房东”亦表示 。盈利仍难 ， “二房东”寻求自救“二房东”的个案 ， 最终体现在数据层面 。 来自巴乐兔统计显示 ， 广州城中村的满租率普遍较高 ， 2019年接近97% ， 而2020年由于受到疫情影响 ， 满租率下降为91% 。 同样受出租率降低的影响 ， “二房东”在房源持有上较为谨慎 ， 2019年平均一个“二房东”拥有116间房 ， 而2020年4月 ， 该数据为90间 ， 这意味着二房东平均减持了房源量 ， 以保证经营的健康稳定 。此外 ， 在租金和成交上 ， 广州城中村机构市场2019年租金平均水平在1256元 ， 而2020年前4个月租金均价在1222元 ， 租金略有降低 。 不过 ， 从3月开始 ， 租金和成交有所恢复 。“新增房客源的数量不断增加 ， ‘二房东’的出租率和资金链有所缓解 ， 前期受到疫情影响的损失有所减少 ， 但由于盈利空间较窄 ， 部分‘二房东’仍然面临生存考验 。 ”贝壳研究院资深分析师黄卉表示 。在目前情势下 ， 一些“二房东”亦采取一些自救措施来“开源” 。 今年五一小长假期间 ， 一位号称拥有超“400栋楼”的广州女子引发外界关注 。 随后 ， 该女子回应称 ， 自己是通过承租再转租的方式经营公寓租赁 ， 即俗称的“二房东” 。该女子在直播中称 ， 今年受到疫情影响 ， 房子并不好租 ， 本打算开直播做短视频 ， 有了流量后直播带房 ， 没想过会意外走红 ， “自己从来没有觉得收租有多么特别 ， 如果自己因此有了流量 ， 希望可以转化为承租率 。 ”不过 ， 对于该女子的这一做法 ， 唐华并不认可 。 他也不希望通过抖音、直播等方式去拓客 ， 而是主要依赖于租赁平台 。 此外 ， 他在房子门口、小区路口张贴招牌 ， “等租客自己主动找上门 ， 或打电话过来 。 ”寄希望毕业季来临 ， 新增需求或将拉动成交对于今年接下来的预期 ， 唐华寄希望于今年7、8月份大学生的“毕业季” ， 由此给租赁市场增添新鲜的“血液” ， 从而拉动成交 。实际上 ， 业内人士分析认为 ， 广州租赁市场处于升温态势 ， 前期积累的租赁需求逐渐释放完毕 ， 随着6月份高校“毕业季”到来 ， 租赁市场也将进入传统旺季 。巴乐兔研究院院长高萌表示 ， 随着广州较为积极的人口政策 ， 城市外来人口会持续增加 ， 促进服务业繁荣 ， 城中村的租赁交易规模还会继续扩大 ， 对整个市场长期看好 。 此外 ， 广州城中村的机构化和专业化趋势明显 ， 对城中村租赁房源的改造和服务的升级会增加租金溢价 ， 平均租金价格也会有所提高 。而对于房源的规模上 ， 唐华并没有太大考虑 ， “能保持现在的规模即可 ， 但肯定不会再去扩大规模 。 ”不过 ， 李明则表示 ， 目前承包的房源规模还不大 ， 无法跟大品牌长租公寓企业相竞争 ， 希望未来还能进一步扩大规模 。


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