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美国其实，美国的房产市场也很梦幻

作者 | MelvinLin数据支持 | 勾股大数据
2020年处于多事之秋 ， 新冠疫情持续影响 ， 尽管美国也实施了居家隔离 ， 经济受到重击 ， 但令人惊讶的是房地产市场却在4月份开始 ， 就出现了快速反弹 ， 量价齐涨 ， 几乎已经要回到疫情前的水平 ， 是什么样的力量在支撑新屋销售呢？
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新屋销售数据异常强劲
美国地产市场 ， 正走出新冠疫情中的V型反转 ， 投资人与买家集体情绪亢奋 ， 皆认为是地产投资是保存资本的方法 ， 但这样的情绪已延续到了5月 。
从抵押贷款银行家协会资料来看 ， 上周(截至5月22日)美国房贷按揭申请数据上升了+8.6% ， 比去年同期上升+8.4% ， 已经是连续6周上升了 ， 是自1月以来最强的需求了 ， 相较于4月初上升了54% ， 几乎已经从疫情的谷底完全回升了 。
另外美国国家统计局的4月的新屋销售数据达到62.3万套 ， 比3月要上升+0.6% ， 更比预期的49万套要高出27% ， 几乎与去年同期持平 ， 房产的价格也几乎同样回升到之前的水平 。美国其实，美国的房产市场也很梦幻
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目前美国政府的政策 ， 让投资人对房地产前景非常乐观 。 破天荒的政策力度 ， 史无前例的低利率 ， 并且几乎保证会永远维持低利率水平 。 除了政策的支持之外 ， 对冲未来通货膨胀的预期更是让购房者敢持续加码 。 甚至Freddie Mac的经济学家Sam Khater还持续给潜在的房屋购买者信心 ， 表明在经济开放重启后 ， 需求的恢复会更加迅速 ， 并且他认为利率还有持续下行的空间 。
目前30年期的固定房贷利率已将降至3.15% ， 有史以来最低 ， 远低于过去的所有降息周期低点 ， 这也是投资人敢于放开手脚买房的最主要原因 。美国其实，美国的房产市场也很梦幻
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地产开发类股股价快速反弹
由于房屋销售数据比预期的好很多 ， 也全部反应在股价上 ， 美国房地产建设ETF指数(ITB,年初至今 -2.6%) ， 已经从3月的低点反弹+88% ， 仅比疫情前的高点下跌不到-10% ， 地产开发个股也都表现得非常好 ， 包含Meritage Homes(MTH, 年初至今+16.63%), Lennar(LEN年初至今+8.41%) ， KB Home (KBH, 年初至今-0.79%)等 ， 甚至已经在创新高 。美国其实，美国的房产市场也很梦幻
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这表示即使在严峻疫情与经济活动静止的情况下 ， 房地产的销售都没有什么太大的影响 ， 所以地产类的股票价格就修复的非常快 。
虽然目前房地产市场一片欣欣向荣 ， 但在接下来的2020年下半年 ， 这样的情况是否还能延续呢？除此之外部分救市的财政政策会在接下来几个月到期 ， 有可能会造成市场一些反向的影响 ， 这会不会转变投资人的态度呢？
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经济情况仍在拖后腿
由于失业人数众多 ， 信贷审核的压力仍然很大 ， 拒贷率还是很高 ， 此外目前有420万笔的信贷面临递延 ， 违约的可能性持续上升 ， 如果就业的状况不改变 ， 会让情况更加严峻 。
国际环境的恶化也让下半年经济反弹的压力很大 。 由于特朗普的态度 ， 目前美国境内对重启第一阶段的中美贸易协议 ， 有很大的疑虑 ， 而最新的美国失业人数显示 ， 累积超过4000万人 ， 大部分的人仍然在家中吃薯片看奈飞 ， 从过去的经验显示 ， 42%的临时失业人口 ， 很可能会变成永久性的失业人口 。美国其实，美国的房产市场也很梦幻
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救市政策到期对房地产的影响
新冠疫情期间 ， 美国政府无底线的发布救市政策 ， 就是为了拖住可能像无底深渊落下的经济 ， 2个月过去了 ， 无论经济实际上有没有恢复 ， 但政策面临到期的状况 ， 从时间线来看 ， 将在接下来几个月发生 ， 肯定会对房地产市场有巨大的影响 。


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