雅居乐|评级遭下调后又发债！2000亿负债重压，雅居乐究竟有多难？( 二 )
此外据公开报道 ， 7月 ， 雅居乐将有近40亿元债券到期 。 内忧外患的背景下 ， 1年内到期的几百亿元怎么还？杠杆游戏着实为雅居乐捏了把汗 。 庆幸前几个月 ， 房企融资窗口不错 。
实际上 ， 在上头致力去杠杆 ， 大部分房企也在降杠杆求稳的这两年 ， 雅居乐的负债情况不降反升 。
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2019年末 ， 雅居乐的净负债率为 82.8% ， 2018年同期为79.1% ， 更早的2016年为49.1% ， 2019年其总负债更是突破2000亿！侧面可以看出雅居乐这几年扩张速度之快 。
但实际上从2017年开始 ， 我国房地产行业就已经进入回稳阶段 ， 不需要杠杆游戏解释 ， 钱没那么好赚了 。
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伴随杠杆率上涨的 ， 还有雅居乐的借款成本 。
整个2019年 ， 雅居乐总借款成本70.79亿元 ， 较2018年人民币50.56亿元增加40.0% 。 雅居乐2019年借贷利率为7.10% ， 2018年为6.49% 。
同业对比来看 ， 雅居乐的生存情况也并不乐观 。 信用评级公司中诚信国际曾在报告中将雅居乐、龙光地产、合景泰富等几家地产公司主要财务指标做了表格对比 。
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如上图所示 ， 总资产方面 ， 雅居乐占据的优势很明显 ， 全口径销售额上 ， 雅居乐1179亿元 ， 比龙光的960亿以及合景泰富的861亿都要高出一个体量 。
净负债率方面 ， 雅居乐则最高 ， 比其中最低的龙光高出13.15个百分点；而货币资金/短期债务比方面 ， 雅居乐在三者中属于垫底 ， 为1.01 ， 资金相较紧张；
净利润率方面 ， 雅居乐仅为15.33% ， 龙光地产为20.12%、合景泰富最高为40.29% 。
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3、猛虎之困
情况还不仅于此 。
如标准普尔认为的 ， 雅居乐房产开发业务扩张的执行进度 ， 比预期的缓慢 ， 导致其在过去2年举债收购后盈利增长依然疲弱 。
同时其指出 ， 雅居乐的利润率或仍将面临土地成本上升 ， 和海南楼市限购政策带来的下行压力 。
海南 ， 又是雅居乐另一个痛了 。
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以曾经的冠军项目清水湾为例 。 2017年 ， 杠杆游戏看到 ， 雅居乐海南项目占公司销售总额的21.98% ， 其清水湾卖出了170亿元！当年更是获得了全国年度房地产项目销售冠军的荣誉 。
然而 ， 随着楼市调控政策的推出 ， 尤其是限购 ， 该项目此后两年销售额斩到了膝盖以下 ， 2018年和2019年的销售额分别为：113亿元和不到40亿元……
华南房企在中国房地产行业中长期处于领先地位 。 曾经一度 ， 被业界誉为华南五虎的五家房企——碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展 ， 更是华南房地产业辉煌的代表 。
经历数年兴衰轮回 ， 华南五虎格局大转变 。 雅居乐在300亿-500亿的规模上挣扎了好几年 ， 也是这几年 ， 恒大和碧桂园将其远远甩在身后 。
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2017年 ， 雅居乐销售额首次突破800亿 ， 提出“千亿目标” 。 彼时 ， 恒大、碧桂园销售额均已突破5000亿 。
风水轮流转 ， 但愿雅居乐的2020年活得更好 。 杠杆游戏也也希望我们所有人都能守得云开见月明 。
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