雅居乐|评级遭下调后又发债！2000亿负债重压，雅居乐究竟有多难？
摘要：明天会更好吗（欢迎关注杠杆游戏）
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撰文|张银银&编辑|欣然
2020年行将过半 ， 但笼罩在天空的愁云似乎没有明显散去的迹象 。 前几个月的风暴冲击后 ， 近段时间 ， “裸泳者”们纷纷挣扎着浮出水面 。
在有些人或企业面前 ， “稳”字已经变成奢望 ， “保”似乎成为目前的唯一诉求 。
之所以有上述感慨 ， 是因为杠杆游戏看到最近的一些房企动向 。
1、现金流之痛
最近 ， pengbo汇总的一张图大范围传播 ， 剑指我国上市房企如今的现金流困境 。
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如上图 ， pengbo对110余家已公布一季报的上市地产公司财务指标汇总 ， 今年一季度自由现金流总和约-2310亿元人民币 ， 经营活动现金流总和约-2130亿元 ， 均为2011年四季度彭博有数据以来的最差 ， 两项数据分别是去年同期的逾11倍和接近两倍 。
黑天鹅之下 ， 现金流吃紧 。 碰上今年偿债高峰 ， 高杠杆房企的生存状况 ， 杠杆游戏不敢想 。
2020年初至今 ， 我国有十多家房企被国际评级机构下调评级 ， 或者评级展望被调整为“负面” ， 有大佬如中国金茂、也有如阳光100、新湖中宝这样小而美的房企、更有如中骏集团、雅居乐这样的中等生 。
【雅居乐|评级遭下调后又发债！2000亿负债重压，雅居乐究竟有多难？】日子究竟难到了什么程度？最近杠杆游戏看到雅居乐发债的消息进展 ， 就以雅居乐为例 ， 看看房企在多重困境下的生存现状 。
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最新的消息是 ， 雅居乐旗下广州番禺雅居乐房地产开发有限公司非公开发行2020年公司债券状态更新为“已受理” ， 涉资金额30亿元 。 这距离穆迪发公告下调其评级展望至负面刚过去一个多月 。
时间再往前推 ， 3月底 ， 雅居乐发布了2019年报 ， 第二天 ， 雅居乐集团的股票一度跌至一年来的最低价7.26港元/股 。 在此之后 ， 雅居乐集团的股票一直萎靡不振 。
这份年报披露 ， 在反映企业经营好坏的经营活动现金流方面 ， 雅居乐情况不尽如人意 。 如下面截图所示 ， 2019年 ， 雅居乐经营活动产生的现金净额为-145.5亿元 ， 2018年这一数据还为26.28亿元 。
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虽然 ， 其他的加起来 ， 截至2019年末 ， 雅居乐账上现金及银行存款总额425.5亿元 ， 其中受限资金90亿元 ， 实际上可动用的现金及存款为335.5亿元 ， 与2018年末基本持平 。
但如穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示 ， 展望评级下调至负面是因为雅居乐集团举债扩张的方式导致信用指标疲弱 。 鉴于经营环境充满挑战 ， 雅居乐集团执行去杠杆计划的能力存在不确定性 。
2020年 ， 在杠杆游戏看来 ， 雅居乐的还债压力山大 。
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2、负债之重
雅居乐的2019年报里给自己列了还款时间表 ， 1年之内要还的借款为311.8亿元 ， 1-2年内要还的借款为167.3亿元 ， 合起来2年内要还的借款接近500亿元 。
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此外如上图 ， 优先票据、债券等 ， 1、2年内要还的 ， 分别还有数十亿元不等 。 加起来 ， 也是一个大数字 。
今年前4个月 ， 雅居乐的预售金额分别为50.2亿元、29.8亿元、76.5亿元、107.2亿元 。 2020年 ， 雅居乐制定的年度销售目标约1200亿元 。 2020前4个月 ， 雅居乐完成了全年目标的20%出头 。
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