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中国经济网|禹洲地产评级遭撤回 预收款下滑高溢价拿地存风险


新浪财经房产|大眼楼管 青柠
新浪财经讯 5月25日 ， 标普表示 ， 应发行人要求 ， 撤销禹洲地产的“B+”长期发行人信用评级和该公司高级无抵押票据的“B+”长期发行评级 。 评级撤销时 ， 展望仍为“负面” 。
而在一个多月前 ， 穆迪和标普分别将禹洲地产 “Ba3”企业家族评级列入评级下调观察名单 ， 并将其长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+” 。
标普认为 ， 禹洲地产的去杠杆化前景仍不明朗 ， 而且由于未确认销售有限 ， 收入增长可能会放缓 。 其杠杆率于2019年进一步恶化后 ， 预计在未来12个月内或也不会恢复 。
1994年成立于厦门的禹洲地产2009年在港交所上市 ， 2016年公司将总部迁至上海 ， 次年提出“区域深耕 ， 全国领先的口号” ， 2019年达成750亿元销售额后 ， 2020年是禹洲地产冲击千亿阵营的关键一年 。 但发展中销售结转的下滑、盈利能力的下降 ， 包括去杠杆给扩张带来的不确定性都给公司带来了一些质疑声 ， 降级的到来似乎并不“突兀” 。
收入增速或会继续放缓
Wind数据显示 ， 2019年 ， 禹洲地产实现营业收入233.67亿元 ， 同比下降4.26%；归属于母公司股东的净利润为36.06亿元 ， 同比增长2.88% 。
分部来看 ， 2019年公司的收入主要来自于物业销售、物业管理费收入、酒店经营收入及投资物业租金收入 ， 其中占比最大的物业销售和酒店经营收入均同比下滑 ， 尤其是物业销售下滑了4.89% ， 是收入下滑的主要原因 。
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值得一提的是 ， 2015年-2019年 ， 禹洲地产的销售规模均呈稳步增长 ， 2019年收入却出现了下滑 ， 业绩结转有些“掉链子” 。 并且数据显示 ， 2019年 ， 公司的合同负债由上一年度的137.52亿元大幅下滑至86.58亿元 ， 下滑幅度高达37.04% ， 可供结转的储备下滑 。 而合同负债作为业绩先导指标 ， 说明公司未来的收入有进一步下滑的可能 。
近年来 ， 公司的存货与可售建面同步增长 ， 但存货周转率却发生了下滑 ， 2019年由0.46下降至0.36 。
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并且 ， 2019年虽然禹洲地产的净利润仍然取得了2.88%的增长 ， 但这主要得益于出售项目所获收益 ， 扣非净利润仅23.18亿元 ， 下滑幅度高达33.32% ， 远超营收下滑水平 。 禹洲地产的盈利能力也在转差 。
Wind数据显示 ， 公司的毛利率已经连续三年发生下滑 ， 2019年较上一年度大降4.51个百分点至26.21% 。 而毛利率的下滑与公司拿地成本的上升及销售均价的上涨乏力均有关系 。
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2019年 ， 禹洲地产整体土储的平均楼面成本由2018年的4812元大幅增长至6074元 ， 幅度达到26.23% ， 平均楼面成本上升到新高水平 ， 2019年新获土地平均楼面价约为10023元/平方米 ， 占当年销售面积的6成多 ， 成本较高 。 而与之相反的是 ， 公司的销售均价却已经连续两年发生下滑 ， 2019年降至15110元/平方米 。
禹洲地产的土地投资主要以一二线城市为主 ， 主要通过招拍挂及收并购 ， 而近几年一二线城市多有限价政策 ， 销售均价实际上很难有大幅提升 ， 基本维持稳定 ， 而一二线的土地稀缺性造成了其成本的不断上升 ， 项目利润空间被压缩似乎在所难免 ， 这也是近年来不少房企纷纷开始涉足旧改领域的主要原因 。 此前林龙安也曾对媒体透露 ， 之后禹洲地产拿地会进行城市更新、产城合作等方面的探索 。
地拿的好才是可以赚钱的根本保证 ， 而禹洲地产的地显然还是拿得不够“好” 。
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