房地产买房过时了，投资房地产，应该这么干！
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本文由公众号“苏宁金融研究院”原创 ， 作者为苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁 ， 首图来自壹图网 。
谈到房地产投资 ， 很多朋友的第一印象就是“买房” 。 其实 ， 除了“买房” ， 小资金也有机会玩转房地产投资 。 如果您对此感兴趣 ， 不要走开 ， 请往下看！
房地产投资工具一览
房地产投资工具 ， 按照募集方式（公募/私募）和权益类型（股权/债权）两个维度进行分类 ， 如下图所示： 
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首先 ， 有必要对两个“分类维度”进行介绍：
从募集方式角度 ， “私募”产品属于有钱人的游戏 ， 一方面准入门槛较高 ， 投资金额100万起步 ， 只有通过认证的“合格投资者”才有资格购买；另一方面 ， 产品监管较为宽松 ， 风险较大 ， 当然预期收益率也相较同等条件下的公募产品要高一些 。 另外 ， “私募”产品顾名思义不能在公开的媒体里进行广告与宣传 ， 一般都是专业的理财经理面对面地提供服务 。
而“公募”产品正好相反 ， 投资门槛低 ， 散户投资者也可以参与 ， 一般可以在交易所里挂牌交易 ， 当然其监管也较严格 ， 产品的收益率和风险也更低一些 。
从权益类型角度 ， 房地产投资产品分为股权和债权两种类型 ， 债权产品获取的是固定收益 ， 无论房地产行业起伏 ， 只要发债主体不倒闭 ， 产品收益相对稳定 。 而股权类产品相当于直接投资房地产的所有权或者公司股权 ， 投资收益随着房地产行业的兴衰起伏 ， 风险和收益波动也相对较大 。
房地产投资工具分析
下面 ， 针对各类房地产投资工具分别进行分析 。
1、地产类信托：刚性兑付逐渐被打破 ， 注意控制风险
众所周知 ， 房地产开发从买地、设计、施工到竣工验收是一个漫长的过程 ， 如下图所示： 
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在项目的初期 ， 由于可用于抵押的资产有限（可能仅有一块空地） ， 项目的不确定性较大（规划报建可能不通过或者施工风险） ， 银行出于审慎的原则 ， 授予的贷款额度有限 。 而另一方面 ， 从土地拍卖 ， 到设计施工需要花费大量的资金 ， 开发商有着强烈的融资需求 。 在这种情况下 ， 房地产信托应运而生 ， 成为地产项目初期最重要的融资手段 。
在规模方面 ， 地产类信托的在贷余额一直保持高速增长 ， 从2010年的0.43万亿增长到2019年2.7万亿 。 特别是2017年以来 ， 房地产政策收紧 ， 银行资金进入房地产领域受到更加严格的限制 ， 反而使得作为替代融资方案的地产类信托得到了高速发展 ， 项目余额的占比在2019年达到15.07% ， 为过去十年的峰值 。
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在收益率方面 ， 房地产信托的预期收益率持续走低 ， 从2013年的9% ， 降到了2020年初的7% 。 出现这种现象与近年来适度宽松的货币政策、市场利率持续下行有关 。
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【房地产买房过时了 ， 投资房地产 ， 应该这么干！】伴随着过去十年房地产行业的迅速崛起 ， 房地产信托相较其他的房地产投资工具更早进入市场 ， 成为许多固定收益类产品投资的标配 。 早年 ， 信托产品往往采取刚性兑付 ， 即出现风险 ， 信托公司一般拿自有资金来对信托投资人兜底 ， 加上赶上房地产行业处于高速增长期 ， 通过拍卖项目方抵押的土地 ， 很容易收回损失 ， 故早年的信托给投资人以“高收益 ， 低风险”的印象 。
情况在近年发生了变化 ， 一方面 ， 房地产政策的收紧 ， 使得信托公司在风险管理、不良资产处置方面的压力日渐增大 ， 另一方面 ， 政策层面 ， 随着“资管新规”、“信托公司资金信托管理暂行办法”等一系列新规的陆续出台 ， 信托的刚性兑付被逐渐打破 。 如何在风险可控的前提下 ， 选择合适的信托公司和项目 ， 获取合理的收益 ， 是当下信托项目投资人需要考虑的问题 。
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