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上海楼市成交不知不觉，上海的成交回到四年里最好

 
开篇和大家说个重要现象 ， 上海楼市真的火了 ， 在5月刚过半的这些天 。
有很多现象可以来判断楼市的火爆 ， 比如一线案场的访客数量 ， 比如看到中介领着N多的客户在自家小区进行带看 ， 比如各种新房认筹现场 ， 比如交易中心里签约客户的络绎不绝 。
而只有当这些火爆现象最终落在了成交数据上 ， 我们才能判断上海楼市是真火爆还是假火爆 。
2020年楼市的火爆也并非一蹴而就 。 楼市火爆 ， 永远是从成交量上的突破开始 ， 我们先来看上海的新房市场 。
上海楼市成交不知不觉，上海的成交回到四年里最好
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5月刚过半 ， 根据兔博士APP的数据显示 ， 五月的前两周 ， 上海新房的网签成交套数已经接近了5000套 。
而其中5/4-5/10的这一周 ， 网签成交3158套 ， 这已是16年9月以来 ， 单周第二次突破3000套 ， 是将近4年来的单周最高成交量 。
上海楼市成交不知不觉，上海的成交回到四年里最好
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数据来源：兔博士APP
这还没有完 ， 成交3158套的同时 ， 默默的刷新了上海历史单周成交均价的最高峰 ， 73063元/平米 。
历史上还有一次 ， 18年的国庆周 ， 成交均价71515元/㎡ ， 但当时仅仅成交487套 。
成交均价7W+ ， 成交套数3000+ ， 上海新房市场刷出了“传说级”的成交数据 。
所以说5月的第一周的成交非常有质（价格）量（套数） 。
此外 ， 上海新房市场 ， 正在发生结构性的变化 。
我们根据近四年上海新房价格段成交的占比情况 ， 发现总价段在800-1500万的占比同比19年有6个百分比的增长 ， 1500万以上的新房占比同比也有2个百分比的增长 。
上海楼市成交不知不觉，上海的成交回到四年里最好
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其实 ， 这告诉我们一个现象就是 ， 当下改善购房的首选就是新房 。
判断楼市回暖仅靠新房显然不够 。 因为对于进入存量市场的上海楼市来说 ， 二手房的成交数据显然更具说服力 。
相对新房来说 ， 二手房覆盖到了全市的每个角落 。 因此也就更加真实 ， 完完全全、真真切切的反应当下上海楼市最真实的需求 。
我们整理了17年1月-20年4月上海二手房住宅单月成交量的情况 。
数据说明：本榜单成交数据为二手房住宅（普通住宅 ， 别墅） ， 不含酒店式公寓、办公和商铺
上海楼市成交不知不觉，上海的成交回到四年里最好
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数据来源：兔博士APP
在经过了16年的疯狂之后 ， 近四年的上海二手房逐渐归于平静 ， 归于稳定 。
但仍然有几个关键性套数指标反映二手房市场的冷暖 。
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在经历了15-16年的疯狂之后 ， 17年（橘黄色）二手房成交进入低谷之后 ， 18年（灰色）开始接近单月1.5万套 。
大家都知道19年上海二手房的主题就是楼市回暖 ， 单月成交基本（除去春节2月）都超过了15000套 ， 走势十分平稳 。
上文中近四年的成交量情况图表也告诉我们 ， 19年的3-6月是全年成交最活跃的月份 ， 单月成交量都突破了20000套 。
2020年又如何呢？
疫情对于二手房的影响要远大于新房 。 买房者不愿意不出门 ， 卖房者不愿意接待陌生人 。 小区出入证几乎阻断了一切看房的可能 。
疫情切断了带看 ， 没有带看的二手房市场瞬间失去了活力 。
而我们回想过去从过年至今 ， 真正开放小区带看差不多已经是3月中下旬 。 根据兔博士APP的数据来看 ， 3月二手房的成交量已经接近1.5万套 ， 放在2019年是个很普通的数字 。
因为在3月的成交中 ， 依然有不少成交量是疫情前敲定 ， 最后走一个流程完成交易 。
但对于2020年却是个明显的信号 。


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