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现房行业透视 | 现房库存，不可承受之重

导 读
行业视角向去库存回归 ， 如何解决现房问题成为重点 。
◎  作者 / 沈晓玲、查明仪
2019年房企增速明显放缓 ， 叠加疫情影响 ， 现房若持续增长无疑是雪上加霜 。 因此行业视角向去库存回归 ， 如何解决现房问题成为重点 。 龙湖前些年被诟病现房库存高 ， 通过近两年结构改善已经取得很大成效 ， 其现房占比已经从15、16年的10%-13% ， 降至近三年的6%-7% 。
在房地产特殊的预售制度下 ， 项目一般在未竣工前就陆续入市销售并提前实现售罄 ， 所以如果项目在竣工后仍未售完 ， 将作为现房销售 ， 被认为去化存在困难 。 在当前市场静淡 ， 融资端受阻且企业销售放缓的环境下 ， 这部分现房占用着部分无法及时变现的资金 ， 影响资金周转同时加重了去化压力 。 通过研究典型上市房企中现房占比较大 ， 即库存积压较为严重的企业 ， 具体分析数据背后的销售结构和运营模式 ， 可以找到相应原因并为企业改善现状提供建议 。
现房行业透视 | 现房库存，不可承受之重
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【50家典型上市房企名单：碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展、中海地产、新城控股(601155,股吧)、世茂集团、华润置地、龙湖集团、旭辉集团、金科集团、中国金茂、中梁控股、富力地产、融信集团、正荣集团、绿城中国、远洋集团、雅居乐、奥园集团、佳兆业、美的置业、龙光集团、新力地产、合景泰富、首创置业、中骏集团、时代中国、禹洲集团、建发国际、建业地产、越秀地产、弘阳地产、大悦城(000031,股吧)控股、宝龙地产、路劲集团、保利置业、德信地产、花样年、当代置业、朗诗绿色地产、力高集团、国瑞置业、大发地产、合生创展、银城国际、天誉置业、阳光100、瑞安房地产】
01
整体库存积压情况改善 ， 现房占比降至10%
近五年 ， 典型上市房企整体现房去化情况持续改善 。 整体来看 ， 房企现房占比持续收敛 ， 由2015年末的18.9%降至2019年末的10.5% 。 但具体来看 ， 典型房企中仍有过半房企2019年现房占比上升 ， 说明去化压力在市场上仍普遍存在 。
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02
部分房企现房库存压力大 ， 前十占比超二成
就2019年库存压力最大的10家房企而言 ， 现房占比均大于20% ， 至少超出平均值12个百分点 。 我们发现这些企业存在一些共同特征 ， 比如土地储备布局不合理、缓慢的周转模式、结转节奏把控不当、高地价项目入市意愿不强等等 。 虽目前这些企业同处于高压行列 ， 但基于企业去化能力不同 ， 周转效率、盈利能力以及产品力等表现各异 ， 后续情况或出现分化 。 因此可以把这类已经存在现房压力的房企分为三类：第一类是去化承压型房企 ， 这类企业不仅库存压力大 ， 并且去化能力一般 ， 包括合生创展、富力、远洋等 。 只有在“售现房”和“稳去化”两端发力 ， 才能在存货指标上有所突破；第二类是结转延迟型房企 ， 这类企业主要受结转节奏的影响 ， 已售现房未在当期交付暂时拉高了现房占比 ， 包括禹洲、银城国际等 。 若结转问题影响了经营数据 ， 仍需加强管控 ， 积极推动项目交付；第三类是机会型房企 ， 这类企业虽库存压力大 ， 但整体去化能力强 ， 包括保利置业、宝龙等 。 若企业后续谨慎运营 ， 保持存货转化的高流动性或者适当调整价格策略 ， 也许能改善现状摆脱困境 。
03
去化承压型房企现房销售迫在眉睫
合生创展现房占比达35% ， 较去年有所下降但仍高于其余房企 。 2015年合生创展的现房占比就高达34% ， 远超出行业平均值 ， 在2018年这一数值甚至攀升至42% ， 虽在2019年下降7个百分点 ， 但仍处于35%的高位 。 企业现房积压主要源于其战略规划 ， 如今房企多采用 “高周转、高杠杆、轻资产”模式加速发展 ， 而合生创展依然坚持“高端住宅 ， 精品大盘”的模式 ， 保持深耕一线城市的战略布局 。 虽一线城市项目能保障较高的获利空间和让利尺度 ， 但仍不抵高端产品客群有限和大盘滞销带来的负面影响 ， 目前企业存货周转率仅为0.12 。 此外 ， 虽目前土储总量不大 ， 但按其销售速度来看 ， 去化周期达到10年以上 。 但19年现房占比下降且存货周转率微升 ， 主要是因为其18年底开始积极推售刚需及改善型住宅产品 。 并且企业在粤港澳大湾区拥有大量资源 ， 乘着湾区政策利好的东风 ， 应把握机会积极推售 。 长期来看 ， 通过调整销售结构和运营战略 ， 局面或将缓慢改善 。


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