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[王得鑫]在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利

北京联盟_原题是：在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时 ， 应优先保护购房消费者的权利
[王得鑫]在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利
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【裁判要旨】结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中 ， 应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定 ， 认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后 ， 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知 ， 该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权 ， 而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者 。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时 ， 亦应优先保护购房消费者的权利 。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2020）最高法民申1498号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：建银国际资本管理（天津）有限公司 ， 住所地天津市天津开发区广场东路 。
法定代表人：赵论语 ， 该公司总经理 。
委托诉讼代理人：陈路 ， 北京市凯誉律师事务所律师 。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王得鑫 ， 男 ， 1996年8月9日出生 ， 汉族 ， 住辽宁省大连市金州区 。
一审第三人：大连中天房地产开发有限公司 ， 住所地辽宁省大连市金州区 。
法定代表人：王庆 ， 该公司执行董事 。
再审申请人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银公司）因与被申请人王得鑫及一审第三人大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案 ， 不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民终1025号民事判决 ， 向本院申请再审 。本院依法组成合议庭进行了审查 ， 现已审查终结 。
建银公司申请再审称：（一）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条及第二十九条的规定 ， 购房消费者的物权期待权仅能对抗金钱债权的执行 ， 而不能对抗抵押权的执行 。原审法院认定购房消费者的权利能够对抗银行抵押权 ， 适用法律错误 。（二）本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形 。王得鑫与中天公司之间签订的《商品房买卖合同》 ， 因案涉房屋已设定抵押权 ， 中天公司私自出售该房屋的行为构成无权处分 ， 在建银公司未追认的情况下 ， 该《商品房买卖合同》效力待定 。王得鑫仅提交了其名下无用于居住房屋的证明 ， 但并未提交其父母名下无用于居住房屋的证明 。综上所述 ， 原审判决认定事实和适用法律错误 ， 建银公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审 。
本院经审查认为：本案系申请执行人执行异议之诉 。根据建银公司的再审申请本案审查的核心问题在于提出执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益 。
首先 ， 本案中王得鑫作为购房消费者 ， 对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益 ， 可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认 。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中 ， 应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定 ， 认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后 ， 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知 ， 该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权 ， 而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者 。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时 ， 亦应优先保护购房消费者的权利 。参照上述权利顺位原则 ， 原审法院认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行 ， 适用法律并无不当 。建银公司有关再审申请理由 ， 不能成立 。


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