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A股唯一REITs上市公司“刀尖上跳舞” 光大嘉宝上海项目压力山大

_本文原始标题：A股唯一REITs上市公司“刀尖上跳舞”光大嘉宝上海项目压力山大
来源：投资者网
【A股唯一REITs上市公司“刀尖上跳舞” 光大嘉宝上海项目压力山大】被曝出卖掉上海中心城区楼宇的光大安石 ， 被誉为中国版黑石 ， 此前借壳上市A股 ， 通过年报 ， 外人得以窥探其内部 。
A股唯一REITs上市公司“刀尖上跳舞” 光大嘉宝上海项目压力山大
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《投资者网》蔡俊
当黑石集团的苏世民高调曝光国内时 ， 一家业内被誉为中国版黑石的公司 ， 已闷声发大财多年 。
这家公司几年前借壳上市A股 ， 是国内唯一一家主业房地产基金的上市公司 。 今年 ， 公司刚完成一笔将近20亿元的楼宇买卖 。
这家公司就是光大安石 ， 通过其借壳上市的光大嘉宝（600622.sh） ， 外人可管窥其经营模式与财务状况 。
中国版黑石
《投资者网》上周独家报道了远洋资本19.67亿元收购上海中心城区的越虹广场 ， 对手方正是光大系下的光大安石 。
越虹广场位于徐汇区虹漕路88号 ， 属上海漕河泾科创园 ， 地上建筑面积5.59万平米 。 在周围一众上世纪老楼的包围下 ， 项目于2015年开业 ， 外立面新颖 ， 内部硬件水准高 ， 距离两条地铁咫尺之遥 ， 是漕河泾最好的楼宇之一 。
这家地产基金圈的巨鳄 ， 由此渐渐浮出水面 。 当黑石集团的苏世民高调在国内直播、卖书 ， 喊出“继续寻找中国市场上令人瞩目的机会”时 ， 光大安石早已浸淫多年 。
2008年 ， 全球金融危机爆发 ， 雷曼兄弟轰然破产 。 很多人不知道 ， 雷曼兄弟在亚洲有家房产投资团队 ， 名为亚雷投资 。 光大系顺势而为 ， 收购了团队 ， 引入英国安石基金 ， 将平台命名光大安石 。
2010年 ， 光大安石收购重庆烂尾项目——江北观音桥现代广场 。 依托前期募集的美元基金 ， 现代广场进行了动线调整、清理低坪效租户、重整团队架构等大刀阔斧的改变 ， 最终以大融城的面貌重新问世 。
十年过去 ， 光大安石在国内的影响力与日俱增 。 一位上海大宗交易人士甚至认为 ， 光大安石就是中国版黑石 。
2014年 ， 英国安石基金全面退出中国 ， 光大系回购了全部股份 。 成为百分百国资控股企业后 ， 光大安石的品牌保留 。
2016年 ， 嘉宝集团公开定向增发方案 。 光大安石通过两家子公司入股 ， 取代上海地方国资 ， 成为实际控制人 。 股票代码不变 ， 选择性注入楼宇 ， 名称变更为“光大嘉宝” 。
从此 ， 光大嘉宝仍是唯一以房地产基金为主业的上市公司 。
光大安石的独特模式
光大安石的模式在国内独树一帜 。
一只REITs的盈利路径 ， 一般是先募集资金 ， 然后购买楼宇 ， 运营产生稳定现金流 ， 待价值提升后出售套现 。
光大安石能跻身巨鳄 ， 在于其承担了资金方、开发商、运营商等三重身份 。 国内其他房地产基金 ， 如远洋资本 ， 只做资金募集与物业管理 ， 只收旧楼不造新楼 。 究其原因 ， 在于开发成本过高、铺设人力过多、回报周期过长 。
然而 ， 因为背靠光大系有充分的资源和背书 ， 光大安石往往逆水行舟 ， 光上海就开发了光大安石中心、光大安石虹桥中心、静安大悦城、越虹广场、前滩后院、嘉宝“梦”系列住宅 。
其中的奥妙 ， 离不开“抵押”二字 。 一只基金对应一个项目 ， 基金发行后 ， 光大安石把项目抵押给银行拿到大量借款 ， 直接用于开发 ， 开发后收租 。 不断循环往复 ， 资金生生不息 。
前述大宗交易人士表示 ， 该模式占了大便宜 ， 银监会规定开发商不能借钱拿地 ， 但REITs以证券化的名义筹资 ， 还能抵押套银行贷款 ， 横跨两大体系 。
以西安大融城为例 ， 收购资金由珠海安石宜昭投资中心（有限合伙）募集 ， 之后项目、项目的运营收入、公司股权等质押给金融机构 ， 借款余额达7.9亿元 。
然而 ， 能玩转这种模式的房地产基金微乎其微 。 长袖善舞需要几个条件 ， 能拿到好项目/地块、能找到银行愿意放款、能保持可控的杠杆风险 。
所有条件归为一点 ， 就是有个强大的后援 。 光大系不仅为光大安石的REITs提供自有资金做LP ， 还有丰富的金融关系网 ， 资源禀赋十分强大 。
年报披露 ， 截至去年光大嘉宝的货币资金34.44亿元 ， 但总负债逾100亿元 。 平衡的办法 ， 除了抵押贷款、卖楼宇外 ， 还有发新还旧 。
资料显示 ， 去年光大嘉宝总共发行18.8亿元债券 ， 全部用于偿还债务 。 只有过硬的背书 ， 这种模式才能维持 。
中国版黑石的烦恼
任何借钱投资的 ， 都是在刀尖上跳舞 。 银行怕企业老赖 ， 风投怕公司上不了市 ， 房地产基金怕项目运营扑街 。
根据光大嘉宝年报 ， 光大安石中心、光大安石虹桥中心等两处上海项目 ， 正面临前所未有的压力 。
光大安石中心对应REITs为光控安石-上海一号私募投资基金 。 项目2018年抵押后的借款余额高达43亿元 ， 截至去年 ， 规模仍有28亿元 。
资料还披露 ， 项目因借新还旧 ， 曾暂时向银行增加了18亿元借款 ， 该笔款项于2018年全部偿还 。
该项目位于黄浦江畔 ， 与陆家嘴咫尺之遥 ， 总建筑面积15.9万平米 ， 总投资45.2亿元 。 去年可售面积2.35万平米 ， 实际销售4062平米；同年可出租面积5.8万平米 ， 实际出租2.38万平米 。
如此优越的地段 ， 无论销售还是租赁 ， 表现都差强人意 。 一份楼宇内参显示 ， 中心出售单价7万元左右 ， 每日租金约7.5元/平米 ， 价格在中心城区的新楼里属于偏低水平 。 即便如此 ， 也没把企业大量吸引过来 。
对此 ， 光大嘉宝向《投资者网》表示：“光大安石中心项目于2018年底竣工 。 由于项目新建成 ， 且部分正处改造升级的过程中 ， 故未满租 。 目前 ， 该项目经营情况正常 。 ”
另一处光大安石虹桥中心 ， 则带点狗血桥段 。 项目对应REITs为上海光野投资中心（有限合伙） ， 截至去年 ， 借款余额6.06亿元 。
光大安石虹桥中心总建筑面积11.7万平米 ， 总投资55亿元 ， 地块本为卜蜂莲花大卖场 。 2014年 ， 光大安石签下改造协议 ， 规划商业综合体 ， 名为ARTPARK大融城 。
然而 ， 改造很快陷入纠纷 。 卜蜂莲花提起诉讼 ， 申请查封土地、在建工程 ， 还有1.94亿元款项 ， 法院同意后 ， 光大安石直到去年才以等额现金解除 。 时至今日 ， 虹桥中心仍在施工 ， 还未建成 。
对此 ， 光大嘉宝向《投资者网》表示：“光大安石虹桥中心项目系于2020年9月纳入公司合并报表范围 。 相关诉讼发生在该公司并表前 。 目前 ， 该项目施工按计划推进中 。 ”（思维财经出品）■
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