国是直通车房价现全面复苏信号，哪些城市反弹快？( 二 )
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从官方此前披露的4月份经济数据来看 ， 房地产开发投资降幅已收窄至-3.3% ， 远低于制造业投资-18.8%和基础设施-11.8%的降幅 。 与此同时 ， 4月份地产需求继续回暖 ， 全国地产销售面积、销售额降幅分别收窄至-2.1%和-5.0% 。
为何楼市需求率先复苏？流动性相对宽松可能是其中的重要原因之一 。
4月20日房贷利率挂钩的5年期LPR下调10个基点 。 张波表示 ， LPR利率五年期相比一年期下调幅度小 ， 充分体现出坚持 “房住不炒” ， 并对房地产整体政策调控谨慎的态度 。 但流动性放松的大背景 ， 依然会拉动热点区域楼市热度的提升 。
目前房贷利率仍有继续下调趋势 。 融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示 ， 2020年5月（数据监测期为2020年4月20日-2020年5月18日） ， 全国首套房贷款平均利率则为5.32% ， 二套房贷款平均利率为5.63% ， 均环比下降11BP 。
此外 ， 一线城市二手房市场交易活跃也与学区房需求的季节性热潮有关 。 为了赶上当年入学 ， 每年3-4月份 ， 不少家长选择换房买房 ， 一定程度上成为助推楼市“小阳春”的原因之一 。
南京成都成“新贵”
4月份南京新房价格环比涨1.8% ， 全国居首 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 南京新房价格涨幅从3月份的第27位升至4月份的首位 ， 说明其潜在购房需求比较充足 ， 人才落户政策的放宽也对楼市有一定提振 。
与此同时 ， 作为长三角的中心节点之一 ， 南京楼市回暖反映出长三角楼市先于其他两个城市圈出现复苏 。 作为长三角的中心城市的上海4月份一二手房均现环比上涨 。
虽然深圳不再是4月份二手房价涨幅最大的城市 ， 但其当月二手房价涨幅1.7% ， 仅次于排名第一的成都 ， 比3月的1.6%继续放大 。
4月份的数据显示 ， 复苏在城市间显示出了较大的差异性 。 许小乐表示 ， 一线城市方面 ， 综合来看上海的房价涨幅最大、北京最弱 ， 从链家的实际成交量来看上海的增幅也最大 ， 近两个月月均成交量超过疫情前（2019年12月）的50% ， 而北京近两个月月均成交量较去年12月下滑4% 。
许小乐认为 ， 这种差异来自于前期市场供需关系、消费者预期和复工复产节奏 ， 预计这种分化会继续存在 ， 表现在南边城市的热度高于北边城市 。
易居研究院研究员王若辰表示 ， 近月来板块轮动效应重新显现 ， 一线、强二线城市与弱二线、三线城市表现分化 。 一线城市和强二线城市相对弱二线和三线城市调整时间更多一些 ， 在经济下滑的背景下 ， 一二线城市房产的相对优势就体现出来了 ， 成为4月份房价的领涨城市 。
楼市升温会持续吗？
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许小乐认为 ， 按照过去的经验 ， 一季度楼市一般因为春节市场呈现“V”型走势 ， 成交量在3月到达顶点后开始自然回落、企稳直到四季度末开始再度活跃 ， 今年疫情一方面加深了“V型”走势 ， 另一方面传统3月小阳春挪移到3月下旬、4月、5月上旬 。
根据链家重点城市的实际成交数据来看 ， 除了五一假期特殊周外 ， 周度成交量在连续自然回落 ， 预计5月下旬开始市场会逐步自然回落到正常状态 ， 预计成交量的下滑会逐渐反映到网签量价上 。
【国是直通车房价现全面复苏信号，哪些城市反弹快？】王若辰认为 ， 4月 ， 70城二手房价涨幅为0.22% ， 已经进入“合理”区间 ， 目前货币环境较为宽松 ， 房价有一定上涨的动力 ， 但信贷政策和调控政策仍然严格 ， 房价短期快速上涨脱离合理区间的可能性不大 。
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