房价为什么越调控越高？看了这篇你肯定就懂了
好多人一看到房市调控政策出台就兴高采烈 ， 以为这下子ZF要整治房地产市场了 ， 要把房价降下来 ， 因为房价价格过高 ， 这是很明显的事情 。 实际上我们看到的现实是 ， 过去调控房市十多年 ， 房价也没有降低 ， 这到底是为什么呢？首先我清晰的告诉大家 ， 无论ZF现在采用什么房价调控手段 ， 其目的只有一个：房价不能过快上涨 。地方ZF的收入问题为什么房价调控的目标是房价不能过快上涨而不是把房价降下来？我们知道上世纪90年代分税制后 ， 地方ZF收入来源就是一个问题 。 地方ZF要发展经济必须要有大量的收入 ， 没有收入怎么投资发展经济呢？OK ， 地方ZF找到了土地财政 ， 土地财政简单的来讲 ， 就是地方ZF想办法拿到地 ， 然后卖给开发商来建成房子再卖给老百姓 。 稍微有点经济常识的朋友都应该清楚 ， 要增加土地收入 ， 必须让开发商明白从地方ZF手上买的地建的房子有人买 ， 买房需求在哪里？一个是城镇化 ， 一个是棚改拆迁 ， 通过这两个方法可以创造出大量的购房需求 。地方ZF收入解决了 ， 我们再来看另一个问题 。 我国官员升迁核心考核指标是GDP ， GDP来源一般为投资、出口、消费三大块 。 而我国ZF拉升GDP主要靠投资、消费 ， 沿海一些省份会比较依赖出口 。 要投资就需要大把的钱 ， 要依靠消费就需要民众大肆消费 ， 而国内大宗消费品就是房产和车 。这意味着 ， 房价高对地方ZF是一箭双雕 。 房价高会拉升GDP ， 房价高会支撑住土地价格 ， 土地价格高地方ZF收入就高 ， 地方ZF收入高了以后 ， 就可以通过大量的基建投资来拉升GDP ， GDP高了就可以升官了 。 基于这个分析 ， 你可以看出地方ZF没有任何动力把房价降下来 。 因为房价降下来了 ， 土地价格就要降低 ， 地方ZF收入就要减少 ， 收入减少就没钱投资了 。但是土地财政并非长久之策 。 国内土地出让使用权一般是70年 ， 如果短期内供地过多 ， 不仅后续难以为继 ， 而且会导致房子供应过多 ， 房价难以维持在高位 。 所以稳定房价在高位、抑制房价过快上涨的办法很简单 ， 就是控制土地供给 。 通过控制土地供给来稳定房价 ， 这符合供需理论 。 土地财政非长久之策 ， 那以后怎么办？因为炒房确实不能使国家强盛富强 ， 只有发展第一二三产业才可以 。解决办法就是改变地方ZF的收入结构 ， 现在地方ZF的土地收入占比超过40% ， 高的可能达到70% 。 方法就是用房地产税收来替代土地财政收入 。 房地产税收要替代土地财政收入 ， 一个大前提就是税基要足够大 ， 因为税基太小 ， 税率必须很高才可以抵消土地财政收入 ， 税率过高 ， 持房的富人群体、高官群体不会答应 。如何扩大税基？那如何扩大税基呢？办法有三个：第一城镇化、第二棚改拆迁、第三投机力量 。 说白了就是让更多的人在城市里面买房子 。 所以我国对于房地产市场的基调一般是：保护刚需、支持改善、抑制投资投机 ， 持续促进房地产市场平稳有序运行 。三个扩大税基的方法来简单说一下 。 城镇化这个过程是改革开放以后的长期国策 ， 城镇化的过程就是大量农村人从农村往城市流动的过程 ， 要让大量农村人到城市买房 ， 必须要有收入支撑才行 ， 我们知道要提高居民收入可不是一朝一夕的事情 ， 所以通过城镇化让农村人来买房 ， 这是长策 ， 这是扩大税基的大方针；第二棚改拆迁 。 棚改拆迁然后搞货币化安置 ， 这些钱发给老百姓以后 ， 老百姓由于房子被拆迁了 ， 肯定要买房啦 。 所以棚改拆迁一直是去库存的重要手段；第三投机力量 。 不是说好了要抑制投机力量的吗？肯定要抑制 ， 但是投机力量你能管的住吗？以身份证、社保年限、公积金、户籍等手段来抑制投机力量是没办法遏制住的 ， 以中国人的头脑 ， 上有政策下有对策 ， 比如离婚等破解办法层出不穷 。 所以投机炒作力量很难遏制 ， 那要怎么遏制呢？必须要让投机力量无利可图 ， 说白了就是要让投机力量看到房价未来要下跌或者横盘 ， 不可能上涨 。 但是刚上面分析了 ， 地方ZF现在没有这个动力让房价下跌 。如何让房价降下来呢？只要房地产税基差不多了 ， 房地产税必然出台 ， 届时地方ZF收入从依靠土地财政换挡到房地产税 ， 房价自然会跌下来 。 至于跌下来的办法 ， 那就很多了 ， 比如增加土地供应；比如通过各种办法挤出房地产泡沫 ， 只要ZF大策定下来 ， 房价跌下来这是毫无悬念的 ， 诸位不要对这个产生什么疑问 。税基什么时候差不多了？遵循一线炒完炒二线 ， 二线炒完炒三线 ， 三线炒完炒四线.....直到炒到小县城这个级别基本就差不多了 。 不知道大家现在注意一个情况没？现在各个农村现在在搞宅基地确权 ， 就是宅基地发土地证 。 宅基地土地证确权完成后 ， 宅基地入市可能只是时间 。农村土地大体可以分为：宅基地、集体建设用地、承包地 。 承包地使用年限国家已经延长了30年 ， 即2059年 ， 承包地方面国家现在在搞三权分置 ， 即所有权、承包权、经营权 ， 所有权不用说了 ， 肯定是国家的 ， 农民从国家手上承包土地 ， 农业税相当于租金 ， 但是农业税取消了 ， 所以相当于农村从国家手上免费获得土地使用权 。但是大家记住 ， 所有权是国家的 ， 承包权是农民的 ， 经营权理论上是可以出租的 。 明白了吧！就是解除农民后顾之忧 ， 你以后可以去城市买房定居 ， 但是承包地是你的 ， 你可以出租给别人来种 。 承包地这个解决了 ， 宅基地入市、农村集体建设用地入市 ， OK ， 大功告成！！这就是城镇化 ， 等大部分农民把土地出租 ， 都跑到城市里面打工、定居 ， 城镇化基本就差不多了 。 这就是为什么现在户籍改革变的越来越紧迫 ， 各个城市开始通过释放宽松的落户政策来吸引落户 。 因为落户后 ， 一家子人在城市比如要买房 ， 这也是响应城镇化大方针 。城镇化完成的标准是；城镇化率达到58% 。 目前我国城镇化率58%左右 ， 还有一段差距 。 那么税基什么时候差不多了？这个时间点很明确 ， 即农村土改完成 ， 大部分农民都定居城市 ， 要把目前的城镇化率从58%提高到70% ， 还需要一段时间 ， 未来房价还要坚挺一段时间 ， 大家耐心等待吧！注意：目前我国户籍城镇化率大概38% ， 常住人口城镇化率58% ， 发达国家城镇化进程一般到70%即城镇化宣告结束 。
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