6-7黄奇帆：重庆家庭6-7年的收入可买一套房，这得益于地票制度
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出品 | 搜狐智库
编辑 | 郑青春
近日 ， 由上海浦山新金融发展基金会主办的浦山讲坛第16期开讲 ， 搜狐财经直播 。 中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆带来“土地之重——解析土地要素市场化改革”的主题讲座 。
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黄奇帆认为 ， 这十几年 ， 重庆的房价基本上相当于6至7年的家庭收入买一套房 ， 没有出现20年、30年甚至40年家庭收入才能买一套房的状况 。 大体上房价增长和地价增长是平衡的 。 这些得益于重庆的“地票”改革实验 。
黄奇帆表示 ， 重庆地票的操作已经实施12年 ， 这套方案思路完全符合中央现在关于城乡之间土地增减挂钩、占补平衡的思路 ， 使得重庆有效保障了城市化过程中的耕地平衡 。
他指出 ， 地票制度在改革过程中产生的利益 ， 大头给农民 ， 从根本上保护农民的既得利益 。 土地的用地性质不能改变 ， 始终保持重庆市耕地总量没有减少 ， 建设性用地的总量没有增加 。
黄奇帆分析 ， 重庆地票有以下四个特点：
第一 ， 把农村闲置的宅基地 ， 或者原来乡镇企业闲置的厂区 ， 或者原来的粮食仓库等等 ， 在农户自愿的前提下 ， 复垦为耕地以后 ， 政府给予地票 。 由国土部门专门验收这块耕地是否合格 ， 是一等还是二等耕地性质 ， 然后给予地票 。
第二 ， 重庆市建立了土地地票交易所 ， 地票可以在交易所挂牌拍卖 。 只要开发商在地票交易所购买了地票 ， 就可以按规划在城郊结合部征用相应亩数的土地 。 这样就实现了农村减少N亩的建设性用地 ， 增加了N亩的耕地 ， 城市就征用了N亩耕地 ， 增减挂钩 。
总体上 ， 城市在发展过程中没有增加农村的耕地征用 。 这样就保证了在5年、10年房地产的开发过程中 ， 重庆的3400万亩耕地始终不会减少 ， 同时又保证了城市的房地产开发用地 ， 有足够的市场资源予以平衡 。
第三 ， 在分配上 ， 地票按照土地集体所有权的原则 ， 复垦为耕地的这亩地 ， 其所有权归集体组织 。 扣除复垦成本后 ， 按实际所得的85%归农民 ， 15%归集体组织 ， 同时集体组织还得到了这一亩耕地 。 十几年来 ， 重庆的农户和集体组织分配方式认可度很高 。
第四 ， 地票的运作完全符合国家农村管理、农地管理的三个规则：首先 ， 土地是集体的 ， 不能在土地改革的过程中把集体所有权的性质废除 ， 要捍卫集体所有权这一底线 。 其次 ， 土地改革过程中产生的利益 ， 大头要给农民 ， 从根本上保护农民的既得利益 。 最后 ， 土地的用地性质不能改变 。 始终保持重庆市耕地总量没有减少 ， 建设性用地的总量没有增加 ， 而且这一个增减挂钩、占补平衡的过程 ， 是先补（耕地）后占、先增（农田）后减的过程 。
黄奇帆表示 ， 重庆地票的推进带来了以下益处：
第一 ， 宏观上使得重庆的房地产发展、城市的发展不受土地指标的限制 ， 能有比较充分的发展 。
城市的土地管理在过去的二三十年中是额度管理 。 有了地票供应以后 ， 重庆这十几年每年地票的供应量平均在3万亩左右 ， 这3万亩就是专门供应给重庆的房地产开发商 。 总而言之 ， 通过地票制度 ， 土地供应就能比较有保障 ， 房地产的价格也能比较合理 。
这十几年 ， 重庆的房价基本上相当于6至7年的家庭收入买一套房 ， 没有出现20年、30年甚至40年家庭收入才能买一套房的状况 。 大体上房价增长和地价增长是平衡的 。 整个房地产价格和GDP增长以及居民年收入的增长基本上是同步的 。
这其中 ， 土地供应的保障发挥了很重要的作用 。 因为所谓高房价 ， 很大程度是因为土地供应的不足 ， 带动地价涨了1倍 ， 房价也会跟着涨1倍 。 从这个意义上来说 ， 地票起了一定的作用 。
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