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乐居网融资利率差5倍，房企境内融资“残酷生态链”( 二 )


对此 ， 黄瑜表示 ， 今年1-4月金融环境的确有所改善 ， 但房地产金融监管仍偏紧 。 从具体房企的融资情况来看：大型房企融资无论是频率和金额都是相对比较高 ， 融资的成本也有所降低；另一方面 ， 国家监管层对资金进入房地产仍是严管的 ， 中小企业融资仍不易 。 4月 ， 一些中小企业发债利率仍处于高位 ， 其利率高低主要取决于良好的财务表现、经营能力和信用评级 。
华泰证券方面认为：“具备融资优势、信用评级高的龙头房企将受益于融资集中度提升 ， 由于房地产行业融资端政策难以放松 ， 销售下行可能导致部分中小房企资金链面临更大压力 ， 不排除部分中小房企出现经营困难等问题 。 ”
ABS意外走红
在这场被疫情倒逼出的境内融资逆袭大戏中 ， 低成本的ABS扛起了房企融资主力大旗 。
4月16日 ， 金融街发行了一笔总额为76亿元的ABS ， 票面利率仅为2.80% 。 随后 ， 宋都、龙光、迪马、金融街等均陆续跟进发行 。 截至4月30日 ， 房企ABS共发行29笔 ， 融资金额达233.12亿元 ， 环比增长394.2% ， 占比达21.6% ， 平均票面利率为4.95% 。
据采访人员统计 ， 今年4月 ， 融资金额排名在前三位的融资方式分别是中期票据、资产支持证券及公司债 。 其中 ， 中期票据融资18笔 ， 合计281.8亿元 ， 环比增长52.1% ， 融资额占比为26.1%；资产支持证券融资29笔 ， 合计233.1亿元 ， 环比增长394.2% ， 融资额占比21.6%；公司债融资19笔 ， 合计232.1亿元 ， 环比下降43.7% ， 融资额占比21.5% 。 值得关注的是 ， “证监会主管ABS”占比提升10个百分点 ， 成为4月主要融资类型 。
对此变化 ， 黄瑜表示：“国内疫情基本得到控制 ， 各行各业复工复产陆续展开 ， 为ABS发行规模的恢复创造了条件 。 ”她认为 ， 疫情期间 ， ABS发行一方面受限于商业、租赁等底层资产经营恶化 ， 另一方面 ， 发行流程也受到疫情阻碍 。 4月疫情得到控制后 ， 在海外发债不利的情况下 ， 房企更加注重ABS融资渠道 ， 部分资产较优的房企还可通过优质的底层资产申请ABS获得资金 。
渤海银行市场部副总经理孙冉在接受采访人员采访时表示：ABS作为银行表外业务 ， 可以赢得多方的资金支持 ， 特别是房地产企业供应链ABS产品 ， 在近期我国交易所发行异常火爆 ， 主要原因是从目前我国资本市场来看 ， 房地产企业通过银行表内融资难度极大 ， 诸多房地产企业“曲线救国” ， 利用核心企业信用 ， 多途径融资手段 ， 合理利用监管政策 ， 广开“融路” 。
短债增加 ， 风险暗藏
尽管境内融资环境有所改善 ， 发债利率也有所降低 ， 但从上半年企业债务结构的变化来看 ， 风险依然暗藏 。
据采访人员统计 ， 4月境内债券融资发行期限“1年——3年”与“1年内”分别占比32%与31% ， 成为债务期限主力区间 ， 2020年一季度“1年内”的债务较2019年同期上升14个百分点 。 境外债券方面 ， “1年——3年”与“3年——5年”债券占比相当 ， 是境外债务主力发行区间 。 相较于境内 ， 境外债券在中长期债券中占比更高 ， 5年以上债务为19% ， 超过境内长期债务9个百分点 。
短债比的上升是否会成为未来一年潜藏的风险？
对此 ， 黄瑜认为 ， 短债比的上升会给企业带来压力 。 不久 ， 房企将迎来偿债高峰 ， 2020-2023年债券偿还规模保持高位 ， 并在2021年到达高峰 。 2020年需偿还7520亿元 ， 2021年超万亿 ， 未来企业应该更加关注现金流 。
诸葛找房数据研究中心王小嫱则认为 ， 4月份 ， 部分龙头房企的销售金额已经环同比均转正 。 但如果一些房企在疫情期间没有做好决策 ， 下半年去化不可观 ， 将会面临较大的偿债风险 。 对于企业应该如何调整债务结构 ， 她认为：企业应该减少融资 ， 实现企业自身的内增长 ， 通过运营收入来获取利润 。 其次 ， 企业要增加合作 ， 降低风险 。


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