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李迅雷：我的判断，房地产已经进入到下行周期了

李迅雷：我的判断，房地产已经进入到下行周期了
口述：李迅雷来源：正和岛精编自网易财经在中国人的投资信仰里 ， 楼市是至高无上的 。我觉得房地产还能保持稳定 ， 因为房地产对于政府而言非常重要 ， 地方政府如果没有房地产作为支撑的话 ， 地就卖不出去 ， 土地财政 ， 再加上各种各样的 ， 它跟我们GDP的相关度大概接近30% ， 这是从政府层面考虑的 。从居民层面考虑 ， 中国投资者对房地产的偏爱程度大大超过西方 ， 这可能跟民族属性有关 ， 因为我们的祖先是农耕民族 ， 西方是游牧民族 ， 游牧民族对于土地的依赖性比较小 ， 我们对土地的依赖性更大 ， 而且人口多土地少 ， 这就是一个明显偏好 。最近央行对中国居民资产的调研报告中也揭示了 ， 美国居民的住房自有率大概是60% ， 我们要达到90% ， 如果我没有记错的话 。如果我们把房地产看作一种投资品 ， 而不是把它看作一种住房需求 ， 投资属性是非常强的 ， 正因为如此 ， 所以我们买房时不会考虑租售比到底是多少 ， 而是考虑买的时候会不会有人来接盘 ， 只要这种击鼓传花的游戏能一直持续下去那就不怕 ， 买的价格再高也会有人来接 。现在大家买房肯定有很多需求在 ， 有刚需、有改善性需求 ， 但这里面有相当一部分投资需求 ， 如果讲到刚需的话 ， 现在房价下跌了你还会买吗？即便你有刚需 ， 他也不至于会买 ， 因为大家想 ， 既然下跌了 ， 那肯定还会更低 。1996年时我在深圳 ， 当年在深圳时我也想买房子 ， 但人家跟我说你千万不要买房 ， 为什么呢？因为新房买了之后都是高开低走的 ， 买了就要套住 。 所以那时候买房的人很少 ， 大家宁可租房也不买房 。在现在这个阶段 ， 我看到的就是明显下行趋势 ， 即便现在房价还涨 ， 但我看到的还是在下行 ， 整个趋势在下行 。 因为房地产开发投资增速的顶部是在2010年 ， 那个时候房地产开发投资增速是33% ， 今年一季度是一个例外 ， 是负增长 ， 但总体来讲还是下行的 ， 整体的房价涨幅应该是低于GDP涨幅的 ， 在过去十年中 ， 说明现在的涨幅其实也在趋缓 ， 但大家的心理预期还是很高 ， 所以我讲 ， 即便房价不跌 ， 但它还是一种下行趋势 ， 这个趋势是无法逆转的 。至于为什么一直不跌 ， 有心理层面原因 ， 也有政府层面原因 ， 共同的合力使得我们的房价现在相对还是有一种稳中趋涨的趋势 ， 但涨幅是趋小的 ， 所以我的判断 ， 整体来讲 ， 房地产已经进入到下行周期了 。房子现在涨还在涨 ， 涨幅趋小 ， 但头部已经形成了 。现在深圳的房价收入比大概是27倍 ， 为什么经历十年深圳房价涨了那么多 ， 房价收入比还是没有显著提高呢？这说明我们的收入还是在提高 。 二是深圳这个城市是非常特殊的城市 ， 人口大量涌入 ， 经济高速增长 ， 作为转型成功的样板 。如果要比喻的话 ， 就在当初就相当于买了一个股票 ， 原来市盈率很高 ， 但因为它的成长性好 ， 所以到现在为止可能市盈率还是原来的市盈率 ， 但股价已经涨了很多了 ， 我觉得这是一线城市房价上涨的合理性 。但对于目前来讲 ， 大部分三四线城市人口都是净流出的 ， 2019年人口净流入最多的城市是杭州 ， 其次是深圳 ， 人口流出比较多的 ， 像山东、东北、湖北 ， 这三个地区的人口流出比较多 ， 从未来讲 ， 今后人口集中度会进一步提高 ， 大城市趋势会加剧 ， 但城镇化是到了后期了 ， 中国城镇化的进程越来越慢 ， 在这种情况下怎么期望三四线城市房价继续上涨呢？当然对于一二线城市来讲 ， 现在人口流入比较多的二线城市 ， 比较典型的 ， 像杭州、佛山、成都、西安 ， 这类城市我觉得将来的前景还是比较好 ， 但这类城市前景比较好是建立在人口是存量经济下的人口 ， 大部分三四线城市人口在流出 ， 少部分三线城市人口在增加 ， 二线城市人口大部分还在增加 ， 一线城市由于严格限制超大城市人口的流入 ， 所以同样也遇到了人口减少的压力 ， 比如北京跟上海 ， 人没法儿进来 ， 人口还是净流出的局面 。 所以我们不能简单说一线怎么样、二线怎么样 ， 但还是要记住人口的老龄化 。前两天携程的创始人梁建章写了一篇文章 ， 《没有后浪怎么办》 ， “长江后浪推前浪 ， 一浪更比一浪高” ， 但我们最大的问题在于没有后浪了 ， 没有人来接盘了 ， 这可能是将来一个很大的问题 ， 所以这里面我也想讲 ， 房地产跟股市类似 ， 它也有一个结构性问题 ， 集中度越来越提高 ， 很多地方十年以后会变成“铁锈地带” ， 很多三四线城市有不少家庭拥有三套房四套房 ， 但他们的人口在减少 ， 那你说这个房子给谁呢？所以如果说讲到中国房地产房价的中位数 ， 我感觉已经在往下走了 。


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