中国房地产70年简史
房价的未来都在历史里：中国房地产70年简史本文授权转载自公众号投行大师兄（ID：touhangdashixiong） ， 作者为大明白师兄房价 ， 是个永远不过时的热门话题 。讨论这个问题 ， 很多人完全是根据情绪来 ， 有的说人人都要买房会一直涨 ， 有的说现在泡沫太大肯定崩盘 。如果不受情绪影响 ， 我们心平气和地讨论一下房价 ， 从哪里找根据？我认为这个问题的答案是我国房地产的历史 。每个门口保安都会问的三个哲学问题是：你是谁？你从哪里来？你要到哪去？只有看明白了历史 ， 搞懂了你是谁和从哪里来 ， 才能清楚的知道我们将来会去到哪 。从这个意义上 ， 历史学才是真正的未来学 。1福利公房时代（1949-1978）1955年 ， 一五计划提出优先发展重工业 ， “先生产 ， 后生活”是城市建设的纲领 。当时的住房是什么呢？是“非生产性建设” ， 是要降低建设标准的 ， 总之一切为了生产让路 。所以 ， 你可以想象 ， 在那个年代 ， 住房质量是排不上号的 ， 有的住就不错了 。1959年建工部召开的住宅标准座谈会上要求 ， 公房居住面积采用人均4-6平标准 。这什么概念？三口之家大概就是十几二十平的住房面积 。但是即使这样 ， 还是有很多问题 。那时的住房建设和分配由单位和政府统一主导 ， 问题就来了 ， 单位盖房子的钱 ， 主要靠政府拨款 ， 不够就自己想办法 。对企业来说 ， 是“多建多赔 ， 少建少赔 ， 不建不赔” ， 没人逼着的话 ， 谁愿意自掏腰包盖房子？所以 ， 当时的情况就是 ， 房子供应紧缺 ， 缺房问题严重 ， 1978年 ， 全国缺房户323万户 ， 占居民总数的17% 。而且当时的公房租金非常的低 ， 根据当时的《宿舍收租暂行办法》 ， 每平米公房的月租是0.12元 ， 带来的问题就是“租不养房” ， 后期房子的维护根本没法保证 。总结一下 ， 这个阶段 ， 由于政策纲领是优先保障生产 ， 房子只是大时代背景下的小配角 。2房改启动前夜（1978-1994）邓小平看到了住房存在的问题 ， 1978年 ， 他提出：解决住房问题能不能路子宽些 ， 譬如允许私人建房、私建公助、分期付款……放在现在来看 ， 房地产商赔钱简直可以当新闻看 。 但当时的情境下 ， 几乎是个普遍问题 。邓小平后来发表讲话 ， 提倡要改变一个观念 ， 就是建筑业是赔钱的 。这一系列讲话精神 ， 给后来的住房制度改革拉开了序幕 。当然 ， 这个时候的时代背景是 ， 改革开放已经轰轰烈烈开始了 。 1978-1994年 ， GDP实际年均增长超过10% ， 全国职工平均工资年均增长13.3% ， 城镇化率从17.9%增加到28.5% 。经济的增长 ， 也迫切需要房地产行业制度的改革 。这段时间为什么叫房改启动前夜 ， 因为这期间很多政策、改革都是在探索阶段 ， 算是给后来的商品房时代做了铺垫 。 主要铺垫了这几方面：（1）住房商品化改革 。 按照过去的路数 ， 公家的房子超低的租金就能一直住着 ， 谁还会自己去买房？所以这个改革就从提高租金开始入手 。（2）土地所有权和使用权两权分离 。 1980年深圳特区成立 ， 但是特区建设干啥都要钱 ， 咋整？收土地使用费！宪法规定土地不让租咋办？修宪！从这开始 ， 传说中的土地财政开始萌芽 。而且我觉得 ， 深圳的创新精神从那时候也被写进了城市的基因里 。 只要思想不滑坡 ， 办法总比困难多 。（3）开始了商品房预售制度 。 现在我们都很熟悉了 ， 买期房嘛 ， 先交钱 ， 几年后交房 ， 但在当时可是创新 。1994年 ， 房企融资很困难 ， 于是就学习香港 ， 搞起了预售制度 。 这个制度在后来成了房地产商资金周转的法宝 ， 被房地产商玩到了极致 。记得当时看过孙宏斌的往事 ， 他每天都抓一屋子高管开会 ， 只研究一件事情 ， 就是公司现金流的周转腾挪 ， 差一笔、差一天都不行 。当然 ， 这期间也出现了乱集资、烂尾楼、海南房地产过热等等乱象 ， 但抹黑走路 ， 难免要摔几个跟头的 。总结一下这个时期 ， 就是各个制度、模式都在探索磨合当中 ， 是房改黎明的前夜 。3商品房新时代（1998至今）1997 ， 亚洲金融危机 。 到1999年 ， 外商直接投资额首次出现负增长 ， 同比增速-11.3% ， 经济环境压力非常大 。在这个背景下 ， 国家提出：加快住宅建设 ， 使之成为新的经济增长点和消费热点 。1998年国务院发了一个重要的23号文 ， 要求停止住房实物分配 ， 逐步实行住房分配货币化 。什么概念呢？就是可能你现在还会听到某些老国企有分房这种事情 ， 但是很抱歉 ， 这都是20多年前就该被叫停的的遗留问题了 。这个文件里还有非常重要的一个纲领 ， 你一定要仔细领会：高收入家庭购买或租赁商品房 ， 中低收入家庭购买经济适用房 ， 低收入家庭租赁廉租房 。如果没记住 ， 多读几遍这句话 。从1998年定调以后 ， 房地产就逐步成为国家支柱产业 ， 产业增加值占比逐步增加：
房地产业的大发展 ， 也确实有效提升了居民住房条件 ， 人均住房面积大幅增长：
当然 ， 房地产业大发展 ， 也带来了房价增速过快等一系列问题 。很多人还没来得及上车 ， 一眨眼车就跑出去老远 。
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