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@和黄光裕公司同名的这家企业，去年企业所得税只有税前利润的17%


2019年房地产企业业绩报 ， 不少企业仅缴纳的企业所得税和土地增值税 ， 就达到了税前利润的60%—70% ， 最少的也要25% 。
可是有一家地产商的企业去年前十月的所得税和土地增值税加起来 ， 却税前利润的17% ， 可以说是行业里最省税的地产公司 。 这家公司的名字 ， 和黄光裕旗下地产公司同名 ， 也叫“鹏润控股” ， 目前正在港股市场排队等候IPO审批 。
但17%的税率 ， 在实际上很难行得通 。 因为 ， 内地的企业所得税高达25% ， 土地增值税税率则高达30%——60% 。 特别是鹏润控股的毛利润率去年的毛利达到营业收入的50%以上 ， 按照土地增值税税率规定 ， 需要缴纳的土地增值税要比行业一般水平更高 。
税负低得让人看不懂
房地产行业一直是个重税行业 。 冯仑曾经说过 ， 地产商每挣一元钱 ， 要给地方政府缴纳2.7元的税和各种费用 。 和讯房产之前也有过统计 ， 今年内房股税负最高的一家企业 ， 所缴纳的土地增值税和企业所得税 ， 接近税前利润的90% 。
所以 ， 房地产的税负 ， 会远远高于其他行业 ， 重要的一点是 ， 这个行业有一个名为“土地增值税”的累进制高税率所得税存在 。
按照土地增值税的征税规定 ， 项目开发只要增值额超过各项抵扣成本支出额的20%以上 ， 就需要缴纳土地增值税 。
正是因为这个原因 ， 历史上那些囤地大户 ， 比如李嘉诚的和黄 ， 郭氏家族的新鸿基 ， 包括当年中国第一贵汤臣一品 ， 开发的项目其实都不太挣钱 。 开发的一大半 ， 甚至2/3都交税了 。
可是 ， 这些想赚暴利而未得的开发商 ， 如果看过鹏润地产的招股说明书 ， 会忍不住跳起来 。 因为实在是太赚钱了 ， 2019年前十月 ， 这家公司的毛利达到了当年度营业收入的52.04% ， 超过了今年大部分的上市房地产企业当年度的毛利润率水平 。 （见下图）
@和黄光裕公司同名的这家企业，去年企业所得税只有税前利润的17%
本文插图

可让人意外的是鹏润控股当年的所得税支出 ， 仅仅只占税前利润的17.86% 。 税负比例远远低于同行业绝大多数的开发商 。
教授选了家2019年度毛利水平与鹏润控股接近的开发商——嘉华国际（HK0137）作为样本 ， 来考察鹏润的所得税开支到底有多低 。
结果发现 ， 嘉华国际的所得税开支 ， 占到了除税前利润的38% ， 税负居然比鹏润控股高出了一倍多 。 见下图 。
【@和黄光裕公司同名的这家企业，去年企业所得税只有税前利润的17%】
@和黄光裕公司同名的这家企业，去年企业所得税只有税前利润的17%
本文插图

很多毛利润率远没有鹏润控股高的开发商 ， 要承担的所得税税率也要比鹏润多 。 比如毛利30%的雅居乐集团 ， 去年的所得税支出 ， 占到税前利润的44%；毛利36%的三盛控股 ， 所得税支出甚至高达税前利润的90% 。
实际税负可能被大大低估
不过 ， 鹏润的低税率 ， 仅仅只是会计意义上的 。 实际缴纳的税率可是不低的 。 这点从现金流量表里可以清晰观察 。 （见下图）
@和黄光裕公司同名的这家企业，去年企业所得税只有税前利润的17%
本文插图

根据鹏润控股的招股书显示 ， 去年前十月 ， 这家公司实际向税务部门缴纳的企业所得税和土地增值税总和 ， 占到了税前利润的30% ， 这个比例和其他房企大致接近 。
说明鹏润控股没有偷漏税 ， 也说明这个公司并没有什么特别的背景 。
那么 ， 为什么明明实际税收支出要达到税前利润的30%以上 ， 但在会计处理时 ， 鹏润仅仅按17%的比例计算？
这是因为按照土地增值税的清算规定 ， 在房屋竣工未达到85%以上之前 ， 土地增值税是按销售额的2%—5%左右的比例预征的 。
在这个过程中 ， 公司财务可能存在低估或者高估土地增值税缴纳额的问题 。 如果低估了 ， 就会出现名义税收支出 ， 远远低于行业平均水平的问题 。


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