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[酒店ing]业主与管理公司如何“和平分手”？，酒店频频换牌

文章来源于酒店高参 ， 作者孙凌岳
都说酒店管理公司和业主的合作关系就像处对象结婚 ， 合则结 ， 不合则分 。 相处的过程会有磨合的难题 ， 而“离婚”涉及的问题更加复杂 ， “和平分手”甚是不易 。 酒店换牌在业内并不鲜见 ， 近期的多则换牌消息更是引起了大家的关注 。 那么 ， 引发酒店品牌更换的常见情况有哪些？又应该如何处理换牌中出现的一些问题呢？
2020年4月 ， 两则奢华酒店“换牌”消息引发了行业的普遍关注 。
4月3日 ， 香港洲际酒店宣布从4月20日起关闭 ， 并开始30年来最大规模的装修翻新工程 。 在完成装修后 ， 酒店预计将与2022年重新开业 ， 同时更名为香港丽晶酒店 。
4月13日 ， 洲际集团宣布与上海二十一世纪酒店有限公司签署协议 ， 将自2020年5月16日起 ， 以“丽晶”品牌接管其位于上海陆家嘴地区的地标性建筑——原上海浦东四季酒店 。 在此之前 ， 酒店业主方已与四季集团就终止酒店委托管理达成了协议 。
[酒店ing]业主与管理公司如何“和平分手”？，酒店频频换牌
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原上海浦东四季酒店
【[酒店ing]业主与管理公司如何“和平分手”？，酒店频频换牌】近年来 ， 中国高端酒店行业中酒店更换品牌的情况时有耳闻 。 去年初 ， 原北京长安街W酒店变更为雅高旗下的索菲特品牌 。 而在更早时候 ， 2017年北京喜来登长城饭店在挂牌30多年后更名为北京长城饭店；而上海第一家希尔顿品牌酒店——上海静安希尔顿酒店也于同年底更名为上海静安昆仑酒店 。
在酒店市场逐渐向纵深发展的今天 ， 也许越来越多的酒店会面临更换品牌的情况 。 但“换牌”换的不仅是“牌” ， 还可能引发酒店战略定位、管理模式、经营策略等各方面的变动 。 牵一发而动全身 ， “换”还是“不换”？如果“换”？这些都是酒店业主需要深思熟虑的问题 。
引发酒店品牌更换的常见情况
实践中 ， 酒店换牌的原因多种多样 ， 比较常见的情况包括：管理合同到期、合同提前终止、业主方变更等 。
在国内高端酒店行业 ， 业主方和管理公司目前较多采用委托管理的合作模式 。 在此模式下 ， 业主方和管理公司通常会约定短则十年、长则十几年的管理期限 。 随着国内酒店市场的发展 ， 一批开发较早的酒店管理期限陆续届满 。 此时 ， 业主和项目的状况、市场情况以及行业惯例等大多都已与当初签约时发生了重大的变化 。 因此 ， 基于多重因素的考量 ， 业主方和管理公司可能选择到期不续约 ， 或者将品牌变更为同一管理公司旗下的其他品牌 。
当然 ， 并不是所有的合作都能一帆风顺 。 在一些酒店项目中 ， 业主方和管理公司会选择提前终止酒店管理合同 。 笔者曾参与若干个提前终止合作的项目 ， 究其原因各有不同 。 有的因为客观情况无以为继 ， 例如政府规划、业主资金等问题；有的因为酒店长期业绩承压；也有的因为业主方与管理公司的理念和想法存在较大分歧 。
在合作终止后 ， 业主方可能会选择自行管理或改变管理方 ， 也可能变换经营方式（例如转为特许经营） ， 还有可能不再作为酒店经营 ， 转而用作办公楼等 。 近年来 ， 随着市场环境日益复杂、竞争加剧等原因 ， 提前终止的项目有所增加 。
除上述情况外 ， 业主变更也是导致酒店换牌的原因之一 。 最近几年 ， 受国内宏观经济和酒店市场环境的影响 ， 酒店资产交易的势能逐渐积聚 ， 也出现了一些知名酒店的并购交易案例 ， 例如北京长安街W酒店、杭州温德姆至尊豪廷大酒店等 。
在酒店业主变更过程中 ， 新业主往往对酒店的定位、目标、业绩等方面有自己的理解和偏好 ， 这就可能引发原有酒店品牌的更迭 。 在此类换牌中 ， 由于涉及多方 ， 因此需要完成大量的工作 ， 以尽可能确保换牌得以平稳有序进行 。
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