乐居网@基础设施REITs来了！聚焦新基建等7大领域( 二 )
业内人士分析 ， REITs产品的设计初衷是为投资者提供获取稳定现金流收益和持续资产增值的投资机会 ， 而稳定现金流收益来源于“双重稳定性” ， 即物业成熟稳定性和分配比例稳定性 。
与此同时 ， REITs具有被动投资属性 ， 不依赖于频繁交易来获取主动投资收益 ， 而强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动 。
与投机型投资者“追涨杀跌”模式不同 ， REITs更具备长期价值发现能力 ， 即当不动产因价格大幅下跌或上涨导致投资价值变化 ， 在内部治理与投资驱动下 ， REITs的收购或处置不动产的行为会起到有效平衡不动产二级市场供需关系的作用 ， 从而稳定不动产价格 。
要点五：不会对房地产构成影响
证监会有关负责人指出 ， 从基础设施领域突破REITs是比较好的选择 ， 中国形成了大量优质的基础设施项目；通过REITs进一步拉动投资；尤其在当下房地产调控的前提下 ， REITs不会对房地产构成影响 。
中信证券资产证券化业务条线执行总经理俞强表示：“对于公募REITs和房价、房地产调控到底是什么关系 ， 我们必须要理清楚 。 ”
首先 ， 从底层资产来说 ， 商业物业、基础设施、租赁住房与居民住宅毫无关系；
其次 ， 公募REITs专业的管理人一定是低买高卖的 ， 能够做到平抑市场波动；
第三 ， 房地产体量非常大 ， 早期的公募REITs体量相对有限 ， 不会对房地产市场 ， 特别是住宅市场构成实质的扰动；
最后 ， 即使没有公募REITs ， 一些有住宅开发业务的企业 ， 也会拿商业物业销售到市场 ， 公募REITs恰恰为市场提供了途径 ， 为监管提供了量化、透明化、体系化管理的渠道 ， 对于市场的规范和发展更有帮助 。
另有业内人士指出 ， 境外市场经验表明 ， 推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性 ， 不会助推住宅价格非理性上涨 。
【乐居网@基础设施REITs来了！聚焦新基建等7大领域】要点六：REITs结构将进一步调整
权威人士指出 ， 从美国等国际市场分析 ， REITs法律结构也是逐步完善、不断迭代的 ， 无论是信托制、基金制还是公司制 ， 都需要结合当时法律环境、制度环境因应作出选择 。 基础设施REITs试点方式是基于当下法制环境下作出的相应设计 ， 结合目前交易方式、投资者结构以及监管条件的安排 ， 随着证券法体系的完善 。 REITs结构也将会进一步调整 。
要点七：建议试点范围扩至住房租赁以及商业地产
权威人士建议 ， REITs试点尽快放开到住房租赁以及商业地产 ， 为租购并举政策提供支持 ， 也为传统房地产企业提供转型之路 。
另有业内人士指出 ， 疫情影响下 ， 市场非常渴求逆周期的管理工具 ， REITs试点应尽快放开到住房租赁以及商业地产 ， 加大对住房租赁企业的金融支持力度 ， 鼓励地方政府出台优惠政策 。 推动租赁市场发展 ， 需要政府从土地、税收、金融等多方面推出更多的优惠举措 。
“现在的投资人大部分对写字楼和商业物业的公募REITs最感兴趣 。 ”招商基金机构资产管理部副总监万亿此前表示 ， 预期后续方案也将倾向于以基础设施和长租公寓为主 。
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文章来源:中国证券报
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