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定向放水：特许项目资产证券化启动。

定向放水：特许项目资产证券化启动 。4月30日傍晚 ， 证监会、发改委发布了“关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知” 。定向放水：特许项目资产证券化启动。
1、定向放水：特许项目资产证券化启动 。这意味着 ， 给“大基建”加杠杆的特别通道 ， 被贯通了！资金 ， 将从资本市场滚滚而来 。五一之后的股市 ， 大基建板块有望再度活跃 。估计有不少读者对于REITs（不动产投资信托基金 ， 中文读作“瑞次”）一头雾水 ， 不知道这是个什么东西 。其实 ， 证监会和发改委说的REITs ， 有其特定含义 。 它采用的是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构 。比如一个收费公路项目 ， 从“甲地”到“乙地”投资了100亿元 ， 公路长度是300公里 。 投资方是一个城市的企业“丙公司” 。丙公司把这个收费公路项目及其收益打包 ， 做成一个“基础设施资产支持证券（ABS）” 。 然后委托一家符合资格的券商或者基金公司 ， 通过公开募集的方式 ， 发行主要针对这个收费公路的投资基金 。基金募集完成后 ， 全额购买这个收费公路的ABS ， 也就等于把这个项目100%股权、特许经营权都装入了公募的REITs 。 这个公募REITs持有人 ， 可以享受这个收费公路项目的收益 ， 其REITs份额在交易所交易 。所以 ， 这里说的REITs是一种公募的不动产投资信托基金 ， 主要投资单一的大基建项目 。2、股民投资：集中资源80%的杠杆进行战略配置 。按照证监会、发改委的征求意见稿 ， 每个公募REITs “80%以上基金资产 ， 须持有单一基础设施资产支持证券全部份额 ， 基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权” 。而且——REITs “采取封闭式运作 ， 收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90% 。 ” 定向放水：特许项目资产证券化启动。
通过发行REITs和购买大基建项目的ABS（资产支持证券） ， 丙公司把自己沉淀在收费公路里的100亿固定资产就盘活了 ， 套现出80亿现金（它必须认购公募REITs至少20%的份额） ， 可以继续投资新的收费公路 。 而原来的项目 ， 仍然在自己手里 ， 只是要给基金持有人分红 。可以看出：每发行一个REITs ， 就等于给一个大基建项目加了80%的杠杆 。证监会和发改委说得非常明白： 公募REITs优先支持的大基建项目包括：仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等传统大基建 ， 也支持信息网络等“新基建” 。项目权属清晰、具有成熟的经营模式及市场化运营能力、发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健的企业优先 。3、战略配置：优先长江流域经济带 。此外 ， 公募REITs还有重点支持地区 。 文件要求： 聚焦重点区域 。 优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域 ， 支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点 。这段表述非常重要 。 这意味着 ， 在发改委心目里 ， 目前纳入国家战略的地区很多 ， 京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲是最为重要的 。这里面没有提及“黄河流域经济带”（正式名称为“黄河流域生态保护和高质量发展”）和“成渝双城经济圈” ， 他们被省略到了“等重点地区”里 。4、公募REITs：有40多个国家（地区）发行 。公募REITs（Real Estate Investment Trusts ， 即不动产投资信托基金） ， 于20 世纪60 年代在美国出现 ， 目前已有40多个国家（地区）发行了该类产品 ， 其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等 ， 已成为专门投资不动产的成熟金融产品 。截至2020年3月底 ， 上交所私募REITs产品已经覆盖高速公路、仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业等多种不动产类型 ， 为试点公募REITs积累了丰富的实践经验 。国家之所以要推出公募REITs ， 主要还是想为大基建“加杠杆” 。注意 ， 我这里说的、以及文章标题上用的“加杠杆” ， 都是指通过公募REITs的渠道 ， 把资金引入大基建领域 。 而对于大基建项目和具体的企业 ， 公募REITs的出现有利于它们“降杠杆” 。因为这种融资方式不同于银行贷款 ， 不会提升企业的债务率 。而且这相当于把“呆滞”的固定资产投资金融化、证券化了 ， 增加了其流动性 。 投资者可以坐等分红 ， 也可以通过交易所卖出赚取差价 ， 因此是共赢的局面 。5、马太效应：经济发达地区的基础设施越来越好 。所以 ， 公募REITs是一个巧妙的金融设计 ， 而且从试点方案看 ， 监管层有意让产品变得单纯、透明 。 一个公募REITs对应一个大基建项目 ， 不会产生资金池的弊端 。之前 ， 每当提到大基建 ， 大家就想到地方债、地方政府融资平台 。 通过这两种方式投资大基建 ， 会给地方政府造成沉重压力 。 而走社会化融资的渠道（比如公募REITs） ， 可以大大拓展资金来源 。但这也带来一个重要的影响：有效益的大基建项目 ， 才能拿到市场化的融资 。 而有效益的大基建 ， 往往在经济发达地区 ， 有人口竞争力的地区 ， 市场化程度高的地区 。所以 ， 公募REITs一定会加剧地区之间的差距 。 让经济发达地区的基础设施越来越好 ， 让他们更能吸引增量人口 ， 最后带来强烈的马太效应 。所以还是那句话：你如果投资不动产 ， 一定要去“有显著人口增量的、高级别城市 ， 及其都市圈” 。而公募REITs的出现 ， 也印证了我之前的说法：新基建无法单独支撑中国的经济增长 ， 传统基建范围更广、拉动力更强 。 所以 ， 公募REITs毫不避讳地把传统基建放在首要地位 。当然 ， 公募REITs发行量最大的地区 ， 基础设施更新就最快 ， 其城市价值提升也最快 ， 房价上涨也最快 。所以 ， 大基建不仅是房地产的“好基友” ， 还是房地产的先头部队 。如今 ， 撬动经济的杠杆已经准备好了（资产证券化） ， 支点也已经找到（中心城市+大基建） ， 就等着大干快上吧！


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