乐居财经■富力地产：配股的秘密 | 债市风云?
文/乐居财经研究院 李奕和
以每股13.68港元发行2.73亿股H股新股 ， 是富力地产（02777.HK）2019年重大融资活动之一 。 这是其自2006年以来 ， 首次进行股票配售 。 通过该笔新发行股份 ， 富力直接募资37.35亿港元 。
2019年 ， 富力地产实现权益销售1382亿元 ， 增长5%；营业额增加18%至908.1亿元；净利润增加16%至100.9亿元 。
但业绩增长的同时 ， 现金及负债也面临压力 。 年报显示 ， 富力地产现金384.4亿元 ， 但借款总额达到1971.4亿元 ， 净负债率也进一步上升至198.9% 。
为保持整体债务融资稳定 ， 保留充足流动资金、维持现金流 ， 降低债务风险 ， 2019年 ， 也是富力忙于融资的一年 。
发债总览
全年发债336亿元 ， 综合平均利率6.9%
过去一年 ， 富力地产共发行境内公司债、超短期融资券、境外美元债合计336.46亿元（涉及美元兑换人民币按照2019年12月31日的1美元=6.98元换算 ， 下同） ， 综合平均利率约6.988% 。
具体而言 ， 该公司年内发行三笔境内公司债 ， 共计90亿元 ， 债券为4至5年期 ， 固定利率5.60%至7.00%；超短期融资券共5笔 ， 合计发行金额58亿元 ， 固定利率4.83%至5.66% ， 期限90至270日 。
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而在境内房地产行业融资收紧的情况下 ， 富力地产也在境外寻求了多笔美元债融资 。 其于去年发行2-5年期美元债合计27亿美元 ， 换算约合人民币188.46亿元 ， 利率在8.125%至9.125%之间 。
值得一提的是 ， 富力地产发行美元债平均利率为8.518% ， 相较境内发债的平均利率5.649%要高出不少 。
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为更好解决公司流动性问题 ， 于2019年底 ， 富力地产自2006年以来首次进行股票配售 ， 发行2.73亿股H股新股 ， 为公司新增了配售总额37.35亿港元 。 这都有助于改善富力的流动性和降低负债比率 。
进入2020年以来 ， 富力地产已发行一笔7亿元120日的超短期融资券 ， 利率5.40%；一笔4亿境外美元债 ， 利率8.63% ， 以及一笔10亿元境内公司债 ， 利率6.3% 。 美元债和公司债期限均为4年期 。
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负债结构
短债622.71亿 ， 年内回购14.3亿债券
年报显示 ， 2019年富力地产借款总额为1971.4亿元 ， 负债包括银行借款、境内公司债（包括境内债券、中期票据及超短期融资券）、境外美元债以及其他借款 ， 各项债款分别占比48.9%、21.59%、17.55%以及11.89% 。
数据显示 ， 银行借款成为富力地产主要的负债方式之一 ， 达到965.34亿元；其次为以境内债券、中期票据及超短期融资券为主的境内公司债 ， 达到425.61亿元 。
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2019年 ， 富力地产偿还的银行贷款为381.6亿元 ， 而新增银行贷款为499.0亿元 ， 银行贷款净增值为117.4亿元 。
在所有的负债中 ， 富力地产需在一年内、两年、三至五年以及五年以上偿还的债务为622.71亿元、576.07亿元、557.44亿元、215.19亿元 ， 分别占总负债的31.59%、29.22%、28.28%以及10.92% 。
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统计数据显示 ， 该公司在一年内到期的短期债务占比最高 ， 短期还债压力较大 。 据了解 ， 富力于2019年合共处理了245.5亿元的境内可回售债券 ， 其中14.3亿元回购的部份已悉数偿还 ， 剩余231.2亿元已展期 。
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