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「乐居网」| 中小房企港股IPO难再现 三巽、港龙招股书接连失效，焦点

「乐居网」| 中小房企港股IPO难再现 三巽、港龙招股书接连失效，焦点
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4月22日 ， 距离港龙地产交表已经满六个月 ， 但资本市场并未传来好消息 ， 这同时也意味着港龙地产首次交表面临失效 。
这是继海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽集团后 ， 又一家中小房企招股书失效 。
2019年7月 ， 成立于江苏常州的港龙地产将总部迁至上海 ， 同年10月便在港交所递交了招股说明书 ， 向上市发起冲击 。
如果不出意外 ， 港龙地产目前已经公开招股或者成功敲钟 ， 但往往事与愿违 。 港龙地产相关人员对中国房地产报采访人员表示：“目前公司上市进程仍在有序推进 ， 具体以港交所公布的最新信息为准 。 ”
但采访人员查询港交所官网信息 ， 并未发现上述企业有关上市的进一步消息 。
一位50强房企首席财务官表示 ， 随着百强规模房企纷纷上市 ， 未来上市的房企在规模上会更小 。 虽然房企上市利大于弊 ， 但并不是说上市就可以解决所有问题 ， 小房企还是要从根本上提升自己的竞争力 。
上市规模趋小
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2019年 ， 在港交所新上市的公司有183家 ， 募资3127.41亿港元 ， 递交上市申请的企业高达350家 ， 几乎平均一天就有一家企业向港交所递出IPO申请 。 这也导致港交所成为2019年全球最火的IPO市场 ， IPO数量和筹资额均在全球领先 。
从2018年开始 ， 在内地调控和融资收紧的背景下 ， 港交所也成为内地房企上市的首选地 。
第一太平戴维斯华东区评估及专业服务部高级董事蒋岚雷认为 ， 房企之所以选择赴港上市 ， 一是因为香港的上市条件较宽松、对盈利水平的要求相对较低；二是赴港上市不需要排队 ， 上市周期相对较短 。
这样的低门槛优势吸引了内地房企前仆后继 ， 上市热潮一直延续至今 。
上述接受采访的50强房企财务官指出 ， 相对来说 ， 2018年和2019年上市的房企中有些企业从销售额或收益来看 ， 规模不小 ， 按销售规模 ， 这些房企也都在百强之内 。 目前 ， 百强房企大都已经在A股或者港股上市 ， 因此未来上市的房企可能规模上会比2018年和2019年申请上市的房企要小一些 。
据中国房地产报采访人员统计 ， 2018年 ， 有12家房企向港股发起IPO冲击 ， 其中正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股6家房企成功登陆港股 。 2019年在港交所上市的房企亦有德信中国、银城国际、中梁控股、天保集团、新力控股及景业名邦 。 这其中不乏规模房企如正荣地产、中梁控股、美的置业、新力控股等 。
而2019年下半年至今年以来交表的房企 ， 在规模上的确有更小的趋势 。 比如招股书已经失效的海伦堡、奥山控股、三巽地产、港龙地产以及IPO申请仍在处理中的大唐地产、上坤地产、领地集团 ， 大多是500亿元规模以下的房企 。
“这些中小企业主要是缺乏多种融资渠道、缺乏市场知名度和高效稳健的管制水平 ， 相对而言 ， 上市后这些问题都可以得到一定的缓解 。 ”上述财务官表示 。
缺钱是主因
虽然上市对于这些房企而言是利大于弊 ， 但在上市这条路上 ， 并不是所有中小房企都那么幸运 。
据公开资料显示 ， 包括港龙地产在内 ， 已有5家房企招股书显示失效 ， 而其中 ， 海伦堡和奥山控股已是第二次申请上市 ， 万创国际则是第四次申请上市 。
根据港交所上市流程 ， 拟上市公司要经历四个阶段 ， 即提交招股书及其他文件材料 ， 港交所和保荐机构进行问询 ， 现场聆讯 ， 公开招股、发行、上市 。
问询环节 ， 港交所会根据拟上市公司反馈问题的质量、时间等评估满意程度 ， 如果拟上市公司未能在6个月的有效审核时段内完成对香港联交所询问问题的反馈 ， 即会造成失效 ， 若要继续上市流程 ， 就必须重新递交材料 。 但因为公司个体情况不同 ， 问询时长和问题数量差异较大 ， 也导致每个企业上市进程快慢不同 。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为 ， 规模小、盈利能力不稳定都是造成上述中小企业上市艰难的因素 。
以招股书失效不久的三巽地产为例 ， 2016至2018年 ， 三巽地产经营溢利分别为5599万元、-387.5万元、4499万元 ， 2017年公司出现亏损状况 ， 经营不稳定情况明显 。
此外 ， 对于这些小房企来说 ， 钱是上市动因 ， 而缺钱也是上市遇阻的共性原因 。
由于还未上市 ， 融资渠道有限 ， 大多中小房企都对信托融资较为依赖 ， 信托融资虽容易 ， 但高昂的融资成本却是压在这些中小房企身上的“千斤石” ， 成为蚕食其盈利的因素之一 。
以港龙地产为例 ， 据公开报道称 ， 港龙地产的主要借款来源就是信托融资 。 而在其发行的几笔信托中 ， 年利率均在13%、14%左右 。
另一家排队上市的房企领地集团也是信托融资的青睐者 。 在领地发起的26笔信托金融借款中 ， 只有4笔票面利率低于10% 。
蒋岚雷表示 ， 目前大多数赴港上市的房企负债率很高 ， 寄希望上市后以“新债还旧债”的方式缓解资金压力 ， 而这背后则是市场对潜在风险及房企偿债能力的担忧 。


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