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观点直击 | 阳光城“2000亿+”时代 朱荣斌的不可能三角

观点直击 | 阳光城“2000亿+”时代 朱荣斌的不可能三角
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观点地产网A股年报季接近尾声 ， 阳光城也于4月23日发布了过去一年成绩单 。
“双斌”加入的第三个年头 ， 阳光城首次跨过2000亿门槛 ， 完成销售额2110亿元 ， 同比增长30% ， 权益销售金额1351.43亿元 ， 同比增长14.21% 。
年报显示 ， 阳光城2019年实现结算营业收入610.49亿元 ， 同比增长8.11%；合并归属于上市公司股东净利润40.2亿元 ， 同比增长33.21% 。 净利率较上年期期末提升0.16个百分点达到7.08% ， 归母净利润率提升1.24个百分点至6.59% 。
头顶明星高管光环 ， “双斌”时代阳光城顺利跨过千亿、双千亿 ， 并进入TOP15 ， 但想要做到“又大又强” ， 还需要面临财务平衡、提升利润、优化管理等多方面的努力 。
“阳光城错过了高红利的时代 ， 底子薄 。 ”2019年 ， 完成了规模任务的朱荣斌说他非常淡定 。
但是为了达到规模、利润以及财务指标之间的平衡 ， 朱荣斌也这样形容 ， 过去几年自己和管理层们就像在钢丝绳上跳双人舞 。
【观点直击 | 阳光城“2000亿+”时代 朱荣斌的不可能三角】2020年 ， 地产行业去杠杆趋势依旧 ， 加上疫情带来的黑天鹅 ， 阳光城也谨慎地提出2000亿+目标 。
“实现2000亿后 ， 规模我们会持续追求 ， 名次我们也在意 ， 但是也不能太在意 。 ”
值得一提的是 ， 除了一贯的规模、利润、负债等问题 ， 2020年 ， 提升资本市场认可度是朱荣斌对阳光城的一个重要目标 ， 包括引入战略投资人、加大分红比例等 。
针对2019年度 ， 阳光城将分红比例提高至20%以上 ， 较2018年提升近13% ， 实现每10股派现金红利含税2元 。
“黑天鹅”的翅膀
“我们认为行业面临诸多的不利因素 ， 外部环境呈现较大的不确定性 ， 黑天鹅的翅膀有可能还没有完全展开 。 ”
受新冠疫情影响 ， 2020年房企的销售增速普遍定在了20%以下 ， 较2019年进一步收缩 。
刚刚跨过2000亿规模的阳光城也提出了更为谨慎的目标 ， 2000亿+ 。 对于曾取得高速增长成绩的阳光城而言 ， 这显然是一个略显保守的目标 。
朱荣斌坦言：“2000亿+ ， 到底加多少 ， 这是一个变数 ， 因为疫情的影响到底有多大 ， 持续多长时间 ， 现在谁也不能有一个准确的估计 。 ”
尽管行业充满不确定性 ， 但一季度阳光城在拿地上仍显示出进取之势 。
朱荣斌透露 ， 一季度阳光城新增总货值435亿元 ， 这些项目都是短平快 ， 都是作为当年业绩的补充 。
回顾2019年 ， 阳光城共斥资656亿元（权益地价492亿元）补充土地储备约1268万平方米 ， 新增货值2798亿元 ， 平均成本楼面价每平方米5168元 。
权益比例上 ， 新增土储平均权益上升15% ， 权益比达到70% 。
值得注意的是 ， 2019年阳光城销售权益比由2018年73%降至64% ， 未来也将进一步影响公司的利润表现和融资安排 。
对此 ， 朱荣斌回应称：“前两年我们急于规模的扩张 ， 所以一定比例的项目都是跟别的公司合作 ， 未来会慢慢提高到80%左右 。 ”
拿地渠道上 ， 37%新增土储是通过招拍挂方式 ， 36%是通过收并购 ， 27%是通过旧改 。
另据数据显示 ， 截至2019末 ， 阳光城累计土地储备4101.20万平方米 ， 可售货值达到6324亿元 ， 较过去两年5500亿货值增加约15% 。
其中 ， 2020年阳光城整体供货货值3200亿元 。
事实上 ， 过去两年都提出要用800亿买地的阳光城 ， 最终都没能完成投资目标；对于2020年 ， 朱荣斌提出要新增货值3000-5000亿元 。
据了解 ， 阳光城将土地投资金额控制在回款的35%到55%区间 ， 以2000亿销售、80%回款率推算 ， 2020年土地投资绝对值就是560亿到880亿之间 。
“底子薄”要改变
随着规模增速归于平稳 ， 提高净利润成为行业共识 ， 而这正是朱荣斌口中的“底子薄” 。
数据显示 ， 2017年-2019年 ， 阳光城净利润率分别为6.72%、6.92%和7.08% ， 归母净利率6.22%、5.34%和6.59% 。 尽管逐年稳定提升 ， 但与管理层的预期仍有差距 。
销售超过2000亿的阳光城 ， 对应40.20亿元归母净利润 ， 尽管同比增幅超过30% ， 但与同等规模的旭辉（2006亿销售规模 ， 归母净利润69亿） ， 甚至规模不及自己的富力（富力2019年销售规模为1382亿 ， 归母净利润为97亿）相比 ， 阳光城净利润表现尚未并匹配已有规模 。
去年中期 ， 朱荣斌就曾指出：“因为前些年的项目影响 ， 阳光城净利润率还是比较低的水平 ， 我们自己很不满意 。 ”
为此 ， 此前朱荣斌提出将利润与激励挂钩 ， 2019年末更是进行全方位的组织架构调整 。
据观点地产新媒体了解 ， 2017年刚履新阳光城时 ， 朱荣斌就迅速搭建了一套全新的管理团队 ， 新增十余个区域公司 ， 使阳光城全国布局从17个区域增加到30个区域 ， 随后逐渐整合为28个区域 ， 并进一步分类为A、B、C三类 。
然而 ， 一方面区域表现参差不齐、分化比较严重 ， 另一方面大量区域分布增加了管理成本 。
朱荣斌介绍 ， 目前28个区域已经合并成16个区域 ， 其中对3个A级区域不断地进行高度授权 ， 赋能区域集团化管理 ， 同时提高人均效能 ， “我们定的目标 ， 今年人均效能要达到每人3500万以上” 。
据了解 ， 随着区域整合变大 ， 朱荣斌给予区域的赋能也将随之加大 ， 除财务跟投资强管控 ， 更多的都将交给区域决定 。
另据观点地产新媒体了解 ， 去年10月份 ， 阳光城内部还进行了一次“整风” 。
“现在公司不提倡上班时间坐飞机 ， 所有高管的出差行程 ， 都要求不能在上班时间 。 ”有阳光城员工透露 。
大到区域整合 ， 小到基础管理 ， 市场变化背景下房地产企业开始向精细化运营要利润 。
尽管努力从多方面降低成本 ， 提高利润 ， 但朱荣斌认为 ， 地产暴利时代已经结束 ， “我觉得我们现实一点的期待 ， 不是如何得到高回报 ， 而是如何使预期回报真正能够实现 。 ”
值得注意的是 ， 除地产开发外 ， 阳光城也开始寻找新的利润增长 。
数据显示 ， 2019年阳光城实现物管收入7.71亿元 ， 同比增加339.84% ， 占总体营收1.26% 。
对于物业板块的发展 ， 朱荣斌回应：“接下来对物业还有更多的规划 ， 我们内部也在积极研究物业的上市 ， 这会是阳光城今后一个新的增长点 。 ”
销售目标顺位第三
负债曾经是房企最不为注重的一块 ， 然而当行业开始去杠杆 ， 过高负债和融资成本越来越成为房企不能承受之重 。
数据显示 ， 2019年阳光城公司有息负债规模1123.21亿元 ， 近三年均保持规模相当（2018年和2017年有息负债分别为1126亿元、1134亿元） ， 其中短期有息债务规模335.49亿元 ， 占有息负债比例较去年年末下降12.94个百分点至29.87% ， 非银融资占比从去年年末52.57%下降至24.94% 。
截至2019年末 ， 阳光城净负债率138.20% ， 较2018年底下降44.02个百分点 ， 平均融资成本7.71% ， 比2018年年末优化23个基点 。
财务总监陈霓透露：“近几年阳光城负债规模逐步下降 ， 今年也是希望平衡发展需要的同时 ， 能够在去年基础上有所下降 。 相对值希望有较大幅度的下行 ， 2020年能够向30%靠拢 。 ”
据观点地产新媒体了解 ， 2019年以来 ， 阳光城已在新交所披露4宗美元票据 ， 金额和利率分别为1.2亿美元12%利率、2.5亿美元9.5%利率、3亿美元10.25%利率 ， 以及11月12日披露的2.5亿美元10%利率 。
进入2020年 ， 随着境内融资放松 ， 阳光城也加大在境内的融资 。
据阳光城公告显示 ， 2020年拟通过企业债券、境内外债等方式进行融资 ， 规模不超过等额人民币260亿元 。
4月初 ， 阳光城获准发行80亿元公司债 ， 第一期30亿规模已在近期发行 ， 其中债券品种一的票面利率为6.95% ， 品种二的票面利率为7.30% 。
提升财务指标的同时 ， 阳光城也开始注重资本市场表现 ， 这一点从起年报中也可窥见一二 。
年报显示 ， 2020年阳光城六大目标中 ， 引入战略投资人和全面提升股债资本市场认可度分别放在了第一和第二的位置 ， 销售目标和投资目标则放在了第三、第四顺位 。
事实上 ， 自去年中民投退出投资 ， 阳光城就有意寻找新的战略投资者 。
业绩会上 ， 朱荣斌则透露：“我们把这个‘引战’列入了公司重要的工作目标 ， 确实也接触了多家有意向的机构 ， 但受疫情影响 ， 这个工作的进度有所延后 ， 我们期待在今年有个好的结果 。 ”


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