『乐居财经』旭辉控股：抢收低息债丨债市风云??
文/乐居财经研究院 魏薇
旭辉2019年全年实现合同销售金额2006亿元 ， 同比增长32% ， 超过原定1900亿元的销售目标 。 在资金密集的房地产行业 ， 除合理规划布局外 ， 业绩的超额完成离不开对资金的合理运用 。
作为旭辉的“老人” ， 杨欣在CFO位置上的时间并不长 ， 他曾表示 ， 旭辉顺应国家针对房地产企业的“去杠杆、控负债”的要求 ， 延长债务久期 ， 控制融资成本 ， 优化负债结构 。 2019这一年 ， 旭辉的财务在他的带领下稳健有加 。
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据统计 ， 2019年旭辉控股集团共计发债6次 ， 总计发行17.55亿美元优先票据和16亿元公司债 ， 平均利率6.85% ， 平均期限4.12年 。 同样是海外债 ， 发行利率逐渐走低 ， 从年初的7.625%降至年末的6.45% 。
据乐居财经此前发布的《2019房企融资利率榜》 ， 各大房企在2019年的平均融资利率为6.90% 。 中长期债相对于短债来说 ， 利率会偏高 。 从融资成本上来看 ， 旭辉具有一定的优势 。 据2019中报 ， 旭辉上半年的加权平均融资成本为5.9% ， 相较于2018年底的5.8%略有上升 。
发债背后 ， 旭辉在2019年积极拿地 。 全年新增79个项目的权益 ， 应占土地出让金532亿元 。 截至2019年底 ， 旭辉拥有的土地储备总建筑面积约5070万平方米 ， 同比增加约23% 。
从债券品种上来看 ， 旭辉控股在2019年以发行海外债为主 ， 在6笔债券中仅发行一笔境内融资债券 。 结合历年发债记录 ， 海外债的发行量超过总发债笔数的九成 。 虽然海外债券的融资成本普遍高于国内债券 ， 但限制条件少 ， 发债时间短、效率高的优势还受到不少房企的青睐 ， 尤其是对于资金紧张的房企来说 ， 相对是一个不错的选择 。
从旭辉发债的期限来看 ， 多集中在2-5年 。 另外在2019年 ， 旭辉通过发行两笔永续债来调节负债率 。 持续不断的低成本、长周期资金 ， 有利于优化债务结构 。
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旭辉对资金的运用游刃有余 ， 除低利率发债融资外 ， 还通过有效的资金置换降低融资成本 。 2019年6月 ， 旭辉赎回了1.5亿美元 ， 利率为7.75%于2020年到期的优先票据 ， 又于8月提前赎回并注销剩余的2.5亿美元 ， 共计赎回4亿美元优先票据 。 此举通过低息资金回购高息债券 ， 旭辉的债务结构得到优化 。
因主动延长债务期限 ， 旭辉的在2019加权平均债务成本也由5.8%上升至6.0% 。
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根据旭辉的存量债务来看 ， 除4亿美元已赎回的海外债 ， 旭辉在未来两年内将共有3笔需偿还的债务 。
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2019年3月15日 ， 国际三大评级机构之一标准普尔将旭辉控股的评级由“BB-”调升至“BB” ， 稳定的评级展望 ， 反映了旭辉将在可控的债务杠杆下继续扩大规模 。
在评级上调后 ， 旭辉随即发行了2.55亿美元的境外融资券 ， 获得了9.5亿美元逾3.7倍的超额认购 ， 所得款项净额将用于债务的再融资、企业业务发展及其他一般企业用途 。
本次的发行利率为6.55% ， 在内房股来说处于领先水平 ， 同时创下旭辉在过去一年境外发债“期限最长、利率最低”的记录 。 此次发债不仅抓住了信用评级上调和年报发布的窗口期 ， 为旭辉进一步赢得了低成本、长周期的资金 。
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