『中国网地产』融资成“瘾”暴露造血短板，蛋壳公寓：疯狂扩张难掩巨额亏损
【『中国网地产』融资成“瘾”暴露造血短板，蛋壳公寓：疯狂扩张难掩巨额亏损】没有实力的疯狂 ， 最为致命 。
对蛋壳公寓（DNK.N）而言 ， 眼看它起高楼 ， 眼看它历波折 。 作为今年1月份强势登陆纽交所的长租公寓新宠 ， 蛋壳公寓上市后的路途并未变得更加顺畅 。 除疫情之外 ， 解约风波、租户投诉、瑞幸财务造假等事件纷纷扰动 ， 不断冲破蛋壳公寓上市后的美好幻想 。
首份业绩公告不尽人意三年累积亏损超50亿元
对蛋壳公寓来说 ， 上市后的首份成绩单并不出色 。
3月25日 ， 蛋壳公寓发布上市后的首份业绩公告 。 截至2019年12月31日 ， 蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间 ， 同比增长85.4% 。 其中 ， 北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间 ， 同比增长46.6%；其他城市的公寓数量近21.5万间 ， 同比增长156.1% 。
由于业务扩张 ， 蛋壳公寓2019年全年收入71.29亿元 ， 同比增长166.5% 。 在蛋壳公寓的全年收入中 ， 有九成来自租金收入 ， 达64亿元 。
值得注意的是 ， 2019年蛋壳公寓的租金成本由2018年的21.71亿元大增194.74%至63.99亿元 ， 在整体营运开支中占62.3% 。 此外 ， 加上折旧摊销、销售和营销费用、其他业务支出等费用 ， 蛋壳公寓在2019年的营业成本达到102.76亿元 ， 比2018年的38.93亿元大增163.96% 。
由于持续的营业成本高于营业收入 ， 蛋壳公寓已经连续三年处于净亏损状态 。 数据显示 ， 2019年蛋壳公寓净亏损34.37亿元 ， 净利润率为-48.2%；调整后的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为-19.22亿元 ， 亏损率收窄3.5个百分点 。
据招股书显示 ， 2017年-2018年 ， 蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元和13.7亿元 。 加上2019年度34.37亿元的净亏损 ， 蛋壳公寓在过去三年累计亏损已突破50亿达到50.79亿元 ， 且亏损态势连年走高 。
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来源：招股书、年报
现金流方面 ， 蛋壳公寓自披露数据以来 ， 经营性现金流连续三年为负 。 据悉 ， 蛋壳公寓2019年经营性现金流净额达-19.11亿元 ， 远高于2017年的-1.15亿元与2018年的-11.64亿元 。
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来源：招股书、年报
资本成激进扩张推手资产负债率增至95.8%
与众多行业相比 ， 长租公寓行业堪称“碎钞机” ， 除了烧钱还是烧钱 。 蛋壳公寓身处其间 ， 企图依靠融资 ， 扩张版图 ， 并形成规模效应 。
据蛋壳公寓招股书及公开资料显示 ， 自2015年成立至上市前 ， 蛋壳公寓实现5年7轮融资60多亿元 。 彼时 ， 资本市场对蛋壳也是极尽支持 。
2019年3月 ， 蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资 ， 本轮融资后 ， 蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元 。 即便在蛋壳公寓递交招股书之前 ， 依然获得1.9亿美元的D轮融资 。
凭借资本市场的“青睐” ， 蛋壳公寓开启了激进扩张 ， 目前其房源增速已经位居行业首位 。 但蛋壳公寓仿佛吹起了一个巨大的泡沫 ， 房源不断增加的同时 ， 也夹杂着三年50亿元的巨额亏损 ， 当然还有公司激增的负债以及不断下降的盈利 。
在负债方面 ， 期内蛋壳公寓的总资产为90.06亿元 ， 同比增长54.48% ， 负债总额为86.26亿元 ， 同比增长79.11%；资产负债率为95.78% ， 同比2018年增加了13.16个百分点 ， 居行业高位 。
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来源：招股书、年报
在长租公寓市场中 ， 蛋壳公寓扮演着“二房东”的角色 ， 其盈利主要靠租房成本和租金之间的差价 。 这种盈利模式也注定了蛋壳公寓的痛点 ， 即前期成本投入较大、回款周期较长 。 不同于房企旗下的长租公寓板块 ， 蛋壳公寓并无其他业务能够反哺长租公寓 ， 只能依靠一次又一次的融资拼命输血 。
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