『中国网地产』融资成“瘾”暴露造血短板，蛋壳公寓：疯狂扩张难掩巨额亏损( 二 )
对蛋壳公寓来讲 ， 房源不断增加的同时 ， 明显下降的是蛋壳公寓的年入住率和租金差价 。 数据显示 ， 截至2019年12月31日 ， 蛋壳公寓的入住率为76.7% ， 这一指标在2019年6月末为89% ， 下滑超过12个百分点；公寓的空置率达到23.3% 。 同时 ， 蛋壳公寓每间房每月赚取的租金差价由2018年的715元降至584元 。
鉴于疫情影响 ， 上述形势或将进一步恶化 。 为此 ， 蛋壳公寓主动调整公寓单元数量 ， 3月底公寓运营数量比2019年12月底要少 ， 此外将减慢采购和翻新公寓的速度 。
尽管蛋壳公寓主要依靠融资过活 ， 但其融资路并不顺遂 。 2020年1月17日 ， 蛋壳公寓成功登陆纽交所 ， 按照其预测的发行股数及股价最多可融资1.75亿美元 。 可惜上市即破发 ， 最终IPO发行规模也减少至960万ADS ， 以每ADS13.5美元的价格出售 ， 融资额度降低至1.3亿美元 。
4月2日 ， 瑞幸财务造假事件持续发酵 。 蛋壳公寓作为中概股 ， 受此牵连其股价接连下跌 ， 当天就下跌11.73%；4月6日再跌去23.03% ， 收盘价报5.85美元/股 ， 相比上市发行价13.50美元 ， 两个月内下跌56.67% 。 对于求钱若渴的蛋壳公寓 ， 市值不断缩水无疑雪上加霜 。
融资过度依赖“租金贷”投诉风波连年走高
显然 ， 资本市场并不能满足蛋壳公寓的融资需求 。 支撑蛋壳公寓疯狂扩张的另一资金来源 ， 即是“租金贷” 。
所谓“租金贷” ， 是指租客在与蛋壳公寓签订租约之时 ， 通过与其合作的金融机构同时签订贷款合约 ， 由该金融机构替租客支付全年房租 ， 租客只需要向该金融机构按月还清租房贷款 。
“消费分期贷款+长租公寓”的模式 ， 被认为是一项多赢的创新 。 然而 ， 随着行业的野蛮生长 ， “金融+长租公寓”的模式出现异化 ， 部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张 ， 并形成资金池 。
目前 ， 蛋壳公寓便是利用租金贷形成的资金池进行扩张 。 蛋壳公寓的招股书显示 ， 2017年、2018年和2019年前九个月 ， 蛋壳公寓从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元 ， 对应的租金贷比例为91.3%、75.8%和67.9% ， 其租金预付款在租金收入中的占比为90%、88%、80% 。
虽然租金贷收入占比有所下降 ， 但远高于《关于整顿和规范住宅租赁市场秩序的意见》中的相关规定 。 该规定要求 ， 住宅租赁公司要确保到2022年底通过租金融资获得的付款金额不得超过租金收入的30% 。
关于租金贷的风险特征 ， 百度百科有详细的回答 。 年报显示 ， 蛋壳公寓2019年利息支出金额为3.52亿元 。 其中 ， 与租金贷有关的利息支出为2.41亿 ， 占比高达68.47% 。
文章图片
来源：百度百科
由于长租公寓的盈利模式待解 ， 导致蛋壳公寓的扩张主要以输血为主 。 可以肯定的是 ， 无论何种形式的输血均难以为继 ， 蛋壳公寓亟需优化商业模式 ， 提高自身的造血能力 。
此外 ， 在疫情期间 ， 蛋壳公寓在国内的业务受到严重冲击 ， 又陷入了“两头拿”、发“国难财”的舆论风波之中 。 据第三方数据显示 ， 近两年蛋壳公寓收到的投诉连年走高 。 截至目前已经超10000件投诉 ， 远高于同行自如和青客 。
归根结底 ， 长租公寓需要租客买单 ， 靠服务取胜 。 而疯狂的扩张也许能给蛋壳公寓带来估值的虚假繁荣 ， 但终究难以扭转亏损 ， 提升服务品质 。
可以预见 ， 盈利模式不破 ， 蛋壳公寓们势必很难走远 。
推荐阅读
- 乐居财经2020年4月中国房地产供应链TOP30官微影响力报告
- 「任正非」任正非：谁能给我引来1千万融资，谁就可以休息一年，薪水照发
- Power铂尔教育Mother获150万美元种子轮融资，母亲节，面向准妈妈们的健康课程流媒体平台Every
- 忧家娱乐元生资本领投，第三方物流协同交付平台“壹站”完成A轮融资
- 镁客网镁客网每周硬科技领域投融资汇总（4.25-5.8）
- 地产热点京东物流携全球“友军”共同应对智能供应链“五大趋势”
- 猎云网智慧农业与物流机器人研发商“丰疆智能”完成过亿元人民币A1轮融资
- 央广网壹站将在寒冬中“逆势扩张”，A轮融资完成
- 驱动中国网络传媒三星宣布放弃世袭制：经营权不再继承给子女
- 嘿丝儿科技腾讯又投了，燧原科技完成7亿元B轮融资