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「观点地产新媒体」绿城二度“并购”新湖中宝( 二 )


公告透露 ， 浙江启丰持有位于沈阳的仙林金谷项目、新湖湾项目和新湖美丽洲项目 ， 总建筑面积分别为58.9万平方米、18.7万平方米29.3万平方米 ， 而上海中瀚则持有位于静安区青蓝国际城项目的第二期 。
其中 ， 作为旧改项目的青蓝国际城 ， 已在新湖中宝的账面上躺了十余年 。
据了解 ， 上海中瀚置业原由浙江中大集团控股 ， 2004年 ， 新湖集团开始收购该公司股权 ， 然而取得上海中瀚置业控股权后 ， 新湖中宝并没有对项目进行发展 。
直到2012年底 ， 项目才开始拆迁 。 据媒体统计 ， 期间上海中瀚置业先后有过6次股权转让、1次引入外部投资者、2次股权质押 。
2017年 ， 青蓝国际城项目一期终于完成交付 ， 此次绿城收购的则是二期项目 。
事实上 ， 对房企而言 ， 收购始终存在风险 ， 但也是迅速提高规模的重要渠道 。 太过追求安全 ， 对于有规模诉求的绿城而言 ， 显然需要仔细权衡 。
新湖“卖子求生”
从泰禾到福晟 ， 房企出售项目背后无非是自身经营困境和大环境变化的缘故 ， 而新湖中宝也是其中之一 。
从土储规模来说 ， 进入房地产行业20余年 ， 新湖中宝可以算是一家中型房企 。
2019年半年报显示 ， 期内该公司在全国30余个城市开发项目约50个（不含海涂开发项目） ， 项目总建筑面积约2300万平方米 ， 权益总建筑面积约2200万平方米 。
然而在销售规模上 ， 新湖中宝的表现却不如许多新成立的房企 。
数据显示 ， 2019年上半年 ， 新湖中宝合同销售收入76亿元 ， 实现结算收入61亿元（较2018年同期增长63%） ， 当期营业收入为72.75亿 ， 归母净利润17.21亿元 ， 其中地产业务营业利润约12亿元 。
一边手握丰富的土地储备 ， 一边却迟迟不能转化为销售收入 。
数据显示 ， 截至2019年中期 ， 新湖中宝拥有存货730.09亿元 ， 占总资产比例为49.84% 。
事实上 ， 大量存货源于早年新湖中宝的持续收购 。 近十年来 ， 黄伟推动新湖系大举并购 ， 总耗资近200亿元 。
通过不断收购 ， 早在2011年新湖中宝就已经拥有土地储备966.64万平方米 ， 规划建筑面积1515.75万平方米 ， 然而多个项目开工面积为零的现象也屡见不鲜 。
据观点地产新媒体了解 ， 新湖中宝存货中 ， 位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年 。 另一方面 ， 新湖还通过股权质押方式 ， 用旗下地产项目不断进行融资 。
有业内人士曾指出：“正常的地产公司是以金养地 ， 新湖是以地养金 ， 所以需要不断到各个地方拿地 ， 融新补旧 。 ”
与此同时 ， 尽管一直坚称地产为主业 ， 但新湖似乎更热衷于资本运作 ， 所收购资产中除地产外 ， 金融标的占绝大部分 。
据不完全统计 ， 2009年以来 ， 新湖中宝相继收购温州银行、阳光保险、51信用卡、万得信息、信银国际等多家金融机构股权 ， 累计收购所耗资金超过100亿元 。
数据显示 ， 截至2019年中期 ， 新湖中宝的长期股权投资337.31亿元 ， 占总资产比例为23.03% 。
然而 ， 由于投资收益不稳定 ， 新湖中宝的经营业绩也大起大落 。
2016年 ， 新湖中宝实现营收136.26亿元 ， 同比增长28.43% ， 归母净利润58.38亿元 ， 同比增长403% 。 据悉 ， 净利润大涨源于在二级市场大幅增持了中信银行H股 ， 获得了巨额投资收益 。
而2017年 ， 新湖中宝归母净利润下降至33.22亿元 ， 2018年更进一步下降至25.06亿元 。
2019年10月 ， 新湖中宝作为二股东的51信用卡出现暴雷 ， 股价一度跳水接近40% 。 对此 ， 新湖中宝称或将影响当期利润 。
因业绩和经营风险问题 ， 2019年新湖中宝还收到了来自上交所的问询函 。
另据2019年中期报告显示 ， 新湖中宝期内持有货币资金153.12亿元 ， 未偿还融资总金额却高达848.47亿元 。


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