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房地产@5年后，“买房”和“不买房”会有多大差别？经济学博士21字说透( 三 )


更不能忽略的是 ， 我们的人口红利也开始递减消失了 ， 生育率下降叠加老龄化社会到来 ， 一句话 ， 未来新增人口远远没有过去二十年多 。 对于很多大城市而言 ， 新增流入人口确实有 。 但没大家想象的那么大的空间 。 更托不起房价年涨幅超过30%的大任 。
再者说了 ， 并非简单的人口增加就能支撑起房地产的繁荣 ， 准确点说是新增人口收入的增加 ， 才对房地产的发展构成利好 ， 只是单纯地把人从农村转移到农村 ， 不切实解决其工作收入问题 ， 不最终提高其工资性收入 ， 就寄希望他们能支撑起房地产的新一轮辉煌 ， 不过是黄粱一梦 。
房地产@5年后，“买房”和“不买房”会有多大差别？经济学博士21字说透
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再者 ， 宏观层面来说 ， 中国早已不缺房 ， 未来绝大多数城市房子供大于求 ， 房价有下跌趋势 。
中国目前到底有多少套房屋 ， 一直没有统一准确的答案 。 但不代表这一直是谜：聚富财经曾经报道过 ， 有专家认为 ， 中国目前的房屋总量足够至少34亿人居住 ， 中国5年前就已经告别房屋短缺行情了；地产大佬潘石屹也当众说过 ， 中国房地产不再是刚需 ， 我们现在人均居住面积40平 ， 和发达国家持平 ， 房地产总市值400万亿 ， 多数城市房屋空置率在20%以上 ， 我们现在要解决的不是房屋少的问题 ， 而是如何形成切实有效的政策来逼出空置房源 ， 进而达到真正有效的降房价、降租金 。
此外西南财经大学联合多家银行此前发布报告显示 ， 中国房屋也足够多了 。 单就过去二十年而论 ， 我们的开发商就销售了177亿平米的商品房 ， 按一套房子100平米计算 ， 这就是1.77亿套房 。 而我们拥有各种产权的房屋理论上应该是商品房的4倍 ， 即7亿套左右 。 合计高达8.77亿套 。 按房户比计算也超过了1.2：1 ， 按照经济学供需原理计算 ， 房价早就该降了 。
易居研究院今年初发布的报告也显示 ， 2020年我们的新房将进入供大于求局面 。 单纯从供求关系来看 ， 未来几年大多数城市房价都不具备继续上涨的可能 ， 尤其是人口外流严重、产业发展低下的欠发达地区 ， 房价更是独木难撑 。
房地产@5年后，“买房”和“不买房”会有多大差别？经济学博士21字说透
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透过上述三个关键基本面的分析 ， 我们能初步得出房价上涨空间狭窄的结论 ， 但是不是可以一概而论所有城市未来房子都会“无人问津” ， “买房”和“不买房”区别都不大呢？当然不行！
虽然我们不能细化到对全国672个城市每城都出一篇房价走势分析 ， 但是大体上可以把全国城市分为三大类来看：第一类 ， 人口有显著增量、汇聚顶级资源等优势的一线城市 ， 这类城市刚需不仅要早买 ， 投资也要早行动 。 重点要提的是 ， 这类城市“不买房”真的可能会永远都买不起 。 至于原因不再多赘述；
第二类 ， 二线城市和超级都市圈三线城市 ， 这类城市虽然目前受制于调控压制 ， 难有显眼表现 ， 但是不得不说这类城市大有潜力 ， 尤其是京津冀、长三角、大湾区和成渝都市圈等人口密集、经济发达 ， 增量良好的区域 ， 5年房价虽然不能翻一番 ， 但是每年的涨幅在5%以上 ， 还是可以实现的 。 现在不买房 ， 5年后可以预见的是购房成本和难度会加大不少 ， 这类城市 ， 个人也是建议尽早行动；
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第三类 ， 欠发达地区的三四线及其更低级别城市 ， 这类城市投资无价值 ， 自住也要选对地方 ， 否则只会给自己徒增烦恼 。 虽然有些城市房价还在微微上涨 ， 但是结局已经注定了 ， 未来随着棚改彻底结束、人口外流、产业发展乏力 ， 这类城市会率先摔回原形 。 尤其是国家定义的“80个收缩型”城市 ， 房地产更是没有未来 。


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