「现金流」资色·深度丨现金流被“黑洞”吞噬 信托新政砍掉了领地重要融资渠道( 二 )
这样的土储布局 ， 让领地在棚改政策从三四线城市退出后 ， 遇到了相当大的压力 。
2019年12月31日 ， 易居企业集团CEO丁祖昱就表示 ， 棚改的退出 ， 导致了2019年三四线城市成交量的“跳水” 。 住建部数据显示 ， 有31个省市棚改计划量都是负增长 ， 其中15个省的棚改量降幅超过50% 。 领地重仓的驻马店就是其中的代表 ， 成交量同比下跌了26% 。
实际上 ， 今年业绩会上 ， 已经有大批房企公开表态 ， 将布局由之前的重仓三四线 ， 改为回归一二线城市 。 即使行业龙头房企也在调整三四线的土储 ， 将土储主要安排在长三角、粤港澳等城市群的核心城市周围 。
三四线楼市的突然变化 ， 显然打了领地一个措手不及 。
信托新政：掐断了一条重要融资渠道
三四线城市庞大的土储规模 ， 不仅限制了领地灵活调整策略的能力 ， 也限制了领地的融资能力 。 根据仲量联行的评估 ， 领地所拥有的土地总评估价值高达339.61亿元 ， 但是截至2020年2月29日 ， 通过土地使用权抵押等获得的贷款 ， 只有117亿元出头 。
为了增加抵押物价值 ， 领地不仅大量抵押了项目公司的股权、一部分银行存款 ， 还以控股股东刘玉奇、刘玉辉、刘山三兄弟及配偶名义大量进行担保 ， 以增加借款金额 ，
在总额119.09亿元有息负债中 ， 有超过一半以上是信托借款 。 其中 ， 67.68%是用项目公司股权抵押获得的贷款 。 另外有超过三成则是将股东借款的债权转让给信托公司 ， 以获得贷款融资 。
对领地来说 ， 这种方式最大的好处 ， 莫过于扩大领地的负债杠杆规模 ， 使得净负债率达到了140% 。
然而 ， 这样高的杠杆比例 ， 显然超过了银保监会所要求的拿地时金融机构贷款和开发商自由资金1:1的比例 。
去年的5月17日 ， 银保监会下发了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知（银保监发〔2019〕23号）》 ， 严令禁止信托机构向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资 ， 或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资 ， 直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款 。
对领地控股来说 ， 这样一来 ， 就提高了领地获得信托借款的门槛 。 在领地及旗下所拥有的50多家公司中 ， 仅有三家开发资质达到了银保监会规定的二级以上 。
而且 ， 领地将股东借款转让给信托机构的融资方式 ， 正是银保监会明令禁止的通过应收账款、特定收益权的变相融资方式 。 增加企业流动借款的方式 。
在信托融资收紧的大环境下 ， 通过登陆港股市场 ， 获得境外债券发行主体资格 ， 显然才是领地的真实用意 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）
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