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『标准排名官号』融资成本升两倍偿债能力下滑，绿景中国：大股东注资增厚利润

作者：廖海彬
『标准排名官号』融资成本升两倍偿债能力下滑，绿景中国：大股东注资增厚利润
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3月30日 ， 绿景（中国）地产投资有限公司（00095.HK ， 以下简称“绿景中国”）发布2019年度全年业绩公告 ， 向投资者交出一份不错的答卷 。
公告显示 ， 绿景中国于2019年实现营业收入69.02亿元 ， 同比增长52.85%；实现毛利44.30亿元 ， 同比增长64.93%；实现净利润17.50亿元 ， 同比增长42.28%；归母净利润为17.50亿元 ， 同比增长41.47% 。 总体来看 ， 这些指标增速均超过2018年同比增速 。
随着业务的不断发展 ， 绿景中国的偿债能力却出现下滑趋势 ， 再加上年初受新冠肺炎疫情影响 ， 使其现金流压力进一步增大 。
业绩增长缓慢
据公开资料显示 ， 绿景集团成立于1995年 ， 专注于发展深圳及珠江三角洲的城市精品住宅、社区型购物中心及城市综合用途物业 。 2014年 ， 绿景中国借壳新泽控股上市 ， 随后更名为绿景中国地产 ， 成为绿景集团旗下的上市平台 ， 开始了漫长的资产注入之路 。
按照港交所规定 ， 在一般情况下通过收购上市的壳公司存在两年的资产注入解禁期 ， 而绿景中国对业务规模扩张似乎表现得迫不及待 。
2015年其全资子公司城隆控股向控股股东黄康境收购绿景控股有限公司全部已发行股份 ， 代价为137.85亿港元 ， 该交易构成反向收购条件 ， 并重新申请新上市 。 同进 ， 引入万科、平安保险旗下大华汇通等投资者 。
这也使得其于2015年的销售业绩增幅较大 。 数据显示 ， 2015年公司实现签约销售金额约31.46亿元 ， 同比增长180% ， 主要来自其虹湾项目的预售 。
尽管持续得益于粤港澳大湾区的发展“红利” ， 但由于其项目数量较少 ， 使得其销售业绩增长较为缓慢 。
『标准排名官号』融资成本升两倍偿债能力下滑，绿景中国：大股东注资增厚利润
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图1显示 ， 2016年绿景中国地产的合同销售金额大幅下滑 ， 全年销售8.27亿元 ， 同比下滑73.71% ， 随后开始逐年增长 。 公司于2017年至2019年分别实现合同销售36.2亿元、42.4亿元和62.8亿元 ， 对应的同比增速分别为337.73%、17.13%和48.11% 。
从完成目标情况来看 ， 声称“只要利润 ， 不要规模”的绿景中国地产于2017年、2018年连续两年均未达标 。
数据显示 ， 2017年、2018年绿景中国定下销售目标分别为45亿元和100亿元 ， 而当年完成率分别为80.44%和42.40% ， 其表示是由于放缓了绿景红树湾一号项目的销售所致 。 此后 ， 2019年绿景中国的大幅下调销售目标至50亿元 ， 当年绿景中国以62.8亿元超额完成 。
近两年 ， 支撑绿景中国地产业绩增长的是红树湾一号项目 ， 贡献均超过50% 。 该项目位于深圳市福田区 ， 是其近期最具代表性的城市更新项目 ， 包括三座住宅楼宇及一座甲级办公室、酒店和公寓综合体 ， 于2018年10月13日开卖 。
数据显示 ， 2018年该项目合同销售为23.5亿元 ， 占总合同销售金额的55.42%；2019年该项目合同销售为44.64亿元 ， 占总合同销售金额的71.08% ， 确认销售收入为44.87亿元 ， 占总营收的65.01% 。
『标准排名官号』融资成本升两倍偿债能力下滑，绿景中国：大股东注资增厚利润
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随着合同销售的增长 ， 绿景中国地产的存货去化压力于近两年有所下滑 。
2015年至2019年 ， 公司存货分别为54.04亿元、55.34亿元、63.52亿元、107.10亿元和106.34亿元 ， 对应的同比增速分别为2.41%、14.77%、68.61%和-0.71% 。
2015年至2019年 ， 公司平均预收账款分别为21.62亿元、19.22亿元、5.70亿元、15.95亿元和23.87亿元 ， 对应的同比增速分别为-11.09%、-70.36%、179.98%和49.62% 。
相比之下 ， 反映绿景中国存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”自2017年达到峰值后逐渐下滑 。 如图2所示 ， 2015年至2019年该指标分别为2.50、2.88、11.15、6.71和4.46 。


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