#普洛斯#普洛斯：三元闭环支撑风雨二十载，物流生态布局行业未来 | 产城白皮书03
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本文节选自《2019中国产城运营商30强白皮书》 ， 阅读全文请见本书
文|池至鸿
本文字数：2305 ， 阅读时长大约5分钟
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普洛斯企业主营业务
与布局情况
part.01
普洛斯业务遍及中国、美国、日本、印度、欧洲、巴西 。 是中国最大的现代产业园的提供商和服务商 。 普洛斯及旗下品牌环普 ， 在42个战略性的区域市场投资、开发并管理着370个物流园、工业园及科创园 ， 拥有并经营占地约5,800万㎡ ， 建筑面积共计约4,000万㎡ ， 价值约290亿美元的物流基础设施 ， 已建成的仓储面积约为2,570万㎡ 。 
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图-普洛斯城市布局情况
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图-以技术和数据为核心驱动的普洛斯物流生态
企业模式分析
- 三核联动体系
part.02
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2.1基础业务模式 – 收购、定制等多种模式组合
在自身不断发展强化后 ， 普洛斯具备了主导型物流地产商的两大核心竞争力 ， 也是其他竞争对手无法逾越的护城河 ， 即遍布全球的规模化物流网络吸引了DHL（敦豪）、联邦快递等第三方物流公司的合作 ， 二是其定制开发和供应链整合服务吸引了许多大型企业集团 ， 并由此开拓了新市场 。 
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普洛斯提供一系列与物流设施有关的服务和产品 ， 其中包括多租户物流设施开发、定制开发、收购与回租 。
多租户物流设施开发：一般来说 ， 租户倾向于选择多租户方式 。 在这一方式下 ， 普洛斯根据市场调研和其经验设计、建造、并最终管理高质量的销售设施 。 
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定制开发：这是专门针对某一客户的租赁方式 。 具体来说 ， 普洛斯根据某一客户具体要求 ， 为其建造设施 。 普洛斯拥有所有权和出租权 ， 在具体定制业务方面主要针对耐克等全球化企业居多 。 
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收购与回租：对客户而言 ， 这更像是一种融资方式 。 普洛斯从客户手中买入销售设施 ， 然后向客户回租 ， 最终使客户享受到轻资产优势 。 
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2.2三核联动体系 – 在资本方与资产方之间做整合的发展模式
主导型的物流地产商 ， 对选址能力和资金规模有非常严格的要求 ， 普洛斯创造了一种“三核联动”的闭合循环体系 ， 这一体系一举帮助普洛斯成为全球物流地产的标杆 。 
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2.2.1前端 – 投资：区位优先 ， 对于土地价格不那么敏感
（1）普洛斯的地产开发部门是普洛斯其他两项业务的基础 ， 也是最重要的环节 ， 包括投资获地、项目建设开发 ， 最终建成可用于物流业务操作的物流产业园区 。 当出租率达到六成左右时 ， 该项目就被移交给物业管理部门进一步招商 。
（2）资本估值特点下 ， 普洛斯对区位选择非常重要 ， 区位是估值的要素合前提 。 对于持有物业来说 ， 决定物业估值倍数的资本化率主要取决于区位 ， 故普洛斯主要选择一二线城市作为优先布局区域 。
（3）资本模式下 ， 普洛斯对于投资阶段土地价格不那么敏感 ， 这是普洛斯敢于在区域高价拿物流土地的重要原因 。 普洛斯本质是一个资源整合者 ， 卖方是政府或区域资源方 ， 买方是基金 ， 以金融模式运作 ， 赚的是服务费 。 对于传统物流地产商而言 ， 需要考虑投资回报周期 ， 而对于普洛斯而言只要拿地-建成-招商 ， 只要最后资产价格基金可以接受即可 ， 普洛斯本质是从基金手中获取服务费 。
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