新晋内房股，上市即巅峰( 二 )
新力其他方面业绩尚可：收入269.85亿元 ， 同比增长220.7%；毛利79.99亿元 ， 同比增长154.5%；年内溢利20.14亿元 ， 同比增长263%；母公司拥有人应占核心利润18.53亿元 ， 同比增长485.2% 。
“新力为了冲刺上市 ， 2019年的各项指标都还不错 ， 今年能否持续 ， 就不好说了 。 ”许彤表示 。
新力管理层在业绩发布会上宣布 ， 今年销售目标是增长20% ， 全口径合约销售额1100亿元 。
光鲜表象之下 ， 新力难掩一个基本事实：利润率太低 。
2019年 ， 该公司毛利率29.6% ， 相较2018年的37.3%下跌7.7个百分点 。 而且管理层称 ， 未来还要继续下降至27%-28%；该公司净利润率只有7.5% ， 远低于上市房企平均净利润率（11%-12%） 。
对于新力来说 ， “出道即巅峰” 。
外地经不好念
问题出在新力的业务扩张 。
南昌是新力发迹之地 ， 目前市场占有率达到22% 。 2019年南昌新房成交900亿元 ， 新力贡献了200个亿 。
在整个江西 ， 新力的占率大约10% 。
新力正在进军长三角与大湾区 ， 但当地竞争相当激烈 ， 拿地成本颇高 。
陈凯表示：“新力在江西的净利润率是10% ， 但在长三角、大湾区等地的利润水平仅5%左右 。 当新力进入长三角和大湾区后 ， 利润率下降是可以理解的 。 ”
2019年 ， 新力拿下36个项目 ， 总权益地价194.5亿元 ， 权益建筑面积达280万平方米 。 其中43.6%位于长江三角 ， 24.4%位于华中、华西及其他区域 ， 19.4%位于江西省 ， 剩下12.6%位于大湾区 。
销售增幅放缓 ， 因区域扩张导致利润率下降 ， 这不仅是新力的问题 ， 同样是其他新晋内房股的通病 。
例如中梁毛利率由2018年同期的27.3%降至2019年的24.5% 。
3月31日的业绩发布会上 ， 中梁董秘杨德业表示 ， 23%的毛利率是合理水平 ， “我们一般的项目毛利率大概在21%-25%之间 ， 预计未来整体毛利率也会在这个范围 。 ”
起家于三四线城市的中梁 ， 2019年正在实行“三转”：转二线、转省会、转核心城市 。
过去一年 ， 在中梁764亿元的拿地金融中 ， 二线城市占比53% ， 三线城市占比39% ， 四线城市占比8% 。 而在2018年 ， 二三四线的占比分别为32%、54%和14% ， 三四线投资占比接近七成 。
中梁的销售额增速同样放缓 ， 2019年合约销售金额1525亿元 ， 同比增长50% ， 比上市前些年70-80%的复合增长率有所降低 ， 2020年目标增幅10% ， 至1680亿元 。
另外四家2019年登陆港交所的内房股日子更惨 。
其中 ， 主要业务集中于江苏南京的银城国际（HK1902） ， 2019年3月份上市 ， IPO融资不到10亿港元 ， 2019年目标销售额200亿元 ， 到年底完成198亿 。
据《界面新闻》报道 ， 今年年初银城国际将总部多个职能部门和区域公司进行合并 ， 一部分人员被裁撤 。
钱并不“便宜”
房企上市的初衷 ， 是为拓宽融资渠道 ， 降低融资成本 ， 融到“便宜钱”之后进行更大规模扩张 。
然而 ， 6家内房企的IPO融资额都不高 ， 中梁为32.29亿港元 ， 新力为21.9亿港元 ， 其他4家更少 ， 银城不到10亿港元 ， 位于河北涿州的天保集团只有5.24亿港元 。
“IPO融资虽然不多 ， 但有了上市公司地位 ， 可以发美元债、公募债和ABS等 。 ”许彤说 。
上市之前 ， 房企融资渠道一般只有银行贷款、信托贷款等 。 银行贷款名义上利率虽低 ， 但加上各种手续费 ， 成本并不算低 ， 而且不好申请；至于信托贷款 ， 利率一般都在10%以上 ， 最高可达15% 。
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