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「土地市场」拿地成为房企生死线 土地市场热度升温( 二 )


多元化拿地日趋明显
当部分规模发展更有想法的二线房企正在更加积极拿地时 ， 头部房企的态度更加谨慎 。
“今年是地产洗牌年 ， 并购机会会增加 ， 但是好的标的可能不会太多 ， 所以公司拿地会谨慎 ， 不赚钱的活不干 。 ” 融创中国（01918.HK）董事局主席孙宏斌在今年的业绩会上公开表示 。
美的置业（03993.HK）主席、执行董事兼总裁郝恒乐同样比较谨慎 ， 他表示今年拿地将集中在核心发达的城市和城市群布局 。 拿地的金额总量没有具体的指标 ， 按照公司销售规模和回款情况的1/3金额来进行补地 。
目前的情况是 ， 大部分二线公司则会拿出销售金额的40%~50%进行补充土地储备 。
不过 ， 无论是乐观派还是谨慎派 ， 几乎所有的房企都有一个共识：不能全面依赖公开土地市场 ， 而应该进行更多元的拿地方式探索 。
目前 ， 除了公开土地出让以外 ， 并购、勾地、城市更新是其他几类目前可以成立的拿地策略 。
旭辉控股总裁林峰（00884.HK）表示 ， 2019年公司多元化拿地占所有拿地总额的33% ， 今年计划把这个占比提高到50% 。
而就在两年前 ， 旭辉控股内部80%以上土地储备都来自公开土地市场拍卖 ， 旭辉控股当时认为多元化拿地方式依旧存在不确定性 。
“从年初开始就有很多公司来找我谈并购 ， 不过我们还是比较谨慎 ， 最重要的是可以算得来账 。 ”林峰说 。
在今年逆周期加码拿地的中骏集团 ， 则希望通过“地产+商业”双轮驱动模式 ， 尽可能勾地获得土地 。 中骏集团助理总裁黄伦称 ， 这样的战略有利于公司以较便宜的价格获取综合用地 ， 优化收入来源 ， 提供更为稳定的现金和盈利增长 。
根据中骏集团年报 ， 2019年中骏集团新增46个项目 ， 其中12个综合体项目 ， 而这些基本就是勾地 。
同样 ， 大量通过商业勾地模式拓展的新城控股(601155,股吧)（601155.SH）也表示还将继续保持这样的商业模式 。
“对于新城而言2019年拿地项目相对较少 ， 疫情影响又导致土地出让延后 ， 因此货值供应延期 ， 未来我们将提高自己的拿地节奏 。 ”新城控股董事长兼总裁王晓松说 。
根据新城控股内部测算 ， 预测2025年全国8万方以上购物中心还将开业1500座商业地产 ， 而这些购物中心的需求将成为公司的商业机会 ， 并支撑公司的核心商业模式 。
实际上 ， 包括世茂房地产（00813.HK）、绿城中国（03900.HK）等主流房企在近年也开始成立了专职部门去拓展城市更新业务 。 此外 ， 包括融创中国、万科等公司都在把城市更新作为在一线城市拓展土地的重要手段 。
“目前很多品牌开发商都在重新思考自己的商业模式 ， 并打造成为土地拓展的核心能力 。 处于快速发展的二线、三线城市有产业资源有需求 ， 如果可以满足当地政府 ， 就可以获得更加廉价的土地 。 ”一家TOP10房企管理层告诉采访人员 。
理性还是赌博
在陈飞看来 ， 拿地的非理性因素正在增加 。 “大家都认为是窗口期的时间 ， 就变成不是窗口期 。 ”陈飞说 。
克而瑞监测 ， 3月份大部分城市都恢复了土地供应 ， 从宅地供应量上来看 ， 3月宅地供应建面环比2月上涨了157% ， 即使与去年3月相比 ， 也上涨了18% ， 供应显著放量 。
“三四月份是每年传统的土地热点期 ， 很多土地现在拿下实际上可以在年底开盘 ， 继而贡献销售额 ， 因此会让很多有业绩目标的房企更有拿地热情 。 ”一家上市房企总裁告诉采访人员 。
该总裁透露 ， 只要到5月底 ， 基本上都有机会保障年底开盘 ， 因此会让房企有相对拿地热情 。 “不拿地钱放在账上也没有价值 ， 总之需要资金和土地都周转起来 ， 才可以盈利 。 ”
从此前房企公布的投资计划看 ， 龙湖集团（00960.HK）、华润置地、中国海外发展在拿地上表现出相对积极的态度 。 其中 ， 中梁控股（02772.HK）、龙光地产（03380.HK）的拿地销售比达到0.5左右 ， 在拿地方面更加积极 。 而新城控股、中国海外发展 ， 正荣地产（06158.HK）拿地销售比在0.3~0.4之间 。


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