日本买房时需要缴纳哪些税费
近两年海外投资大热，很多人把目光锁定了我们的邻国日本。在网络谣传日本买房税费是高的吓人，真实情况也并非如此。要了解日本买房的税费我们要从房子的购买，持有和出售三个方面来考虑。
日本购买房产的费用 （约为房价的6%-8%）1.房屋成交价格：所购买房产和房主约定的成交价格。
2.中介费：日本房产交易必须由中介参与才能完成。中介费是按照阶梯收取，由于大城市低于400万日本的房产是非常少，一般是房产成交价格的3%+6万日元+消费税。
3.不动产登记税（国税）： 房产的产权名义变更时所需的税。土地评估价格×1.0%，房产评估价格×0.3%。
4.不动产取得税（地方税）： 在日本购买房产的时候，政府会对房屋的土地价值和建筑物价值分别进行评估，征收不动产取得税（土地评估价格×1.5%；房产评估价格 住宅×3%；非住×4%）。通常情况下土地及建筑物的政府评估价格远远低于房屋的实际成交价格，评估价约为市场价的50%左右。不动产取得税需在购房时一次性交付，实际缴纳金额占实际成交总金额的3%左右。
5.印花税（国税）：贴在房屋购买契约书上的印花税票。
6.产权转移登记律师费：代办以上所有手续的司法书士报酬/律师费、登记簿謄本费、交通费等。一般5万-10万日元不等，通常占成交金额的1%左右。
总结：在购买房屋时所缴纳的各项税费综合约为房价的6-8%左右。例如：100万的房产，您需要再支付房款6-8%的比例，也就是106-108万左右就可以拿下房子。也有购房杂费超过8%的房源，通常原因是房价太低，而固定费用很难降低，比如律师费，所以杂费比例有可能超过8%。
日本房产持有的费用（约为房价的1%-1.5%）1.固都税(固定资产税+都市计划税)：无论是投资还是自住,只要在日本持有房产,就需要缴纳固都税。固都税由地方税务部门计算税额，并向房产所有人发送纳税通知书。固都税的课税基数是政府部门评估和确定的“固定资产税评价额”，而非房屋买卖价格，通常远远低于房屋买卖价格。固定资产税的标准税率为1.4%,都市计划税的标准税率最高为0.3%。并且对于住宅和住宅用地，课税基数和税率都有一定的轻减措施。根据我们的经验，实际上，固都税的征收税额大概为房屋买卖价格的0.3%左右。
2.物业管理费：每个物业都有物业管理组合，每位业主都有义务缴纳物业管理费。但是，一户建无需缴纳物业管理费，房主自我管理房屋。
3.物业修缮基金：为保持大厦长期正常使用、外部清洁等，每个月每位业主都需要缴纳维修基金，该费用由管理公司进行保管。一户建无需缴纳修缮基金，房主自我管理房屋。
4.火灾地震保险：每年的费用一般为房价的0.5‰-1‰左右。在买房时需要一次性缴纳五年。五年间如果房主要卖房，剩余部分可以向保险公司申请退款。
5.房产托管费：中介房屋代管之服务费，一般为月租金的5.4%(含消费税）。
如果空房，需要重新招租，否则会收取1个月的房租作为招租的费用；
租客搬离后需要重新装修、更换墙纸、地板等，金额约10万-20万日元；
如果房屋室内设备损坏，需要维修，几千至几万日元不等，以实际产生的费用为准。
6.个人所得税：原则上赚钱纳税，不赚钱不纳税。每年年底客户跟当地税务局申告后，税务局会给出对应金额，一年缴纳一次，按照日本所得税表进行纳税，具体税率见下表。
7.税理士费用：税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2-3万日元。
8.其他费用：如水、电费等。
日本房产出售时的税费（约为房价的6%左右）1.中介费：出售和购买房产税率一样，400万日元以上房产中介费为成交价格的3%+6万日元+消费税。
2、房产增值税：房产出售时若有增值溢价，需要对增值部分缴纳房产增值税。例如：购买时100万的房子，在出售时上涨到了150万，那许就需要对增值部分50万元收取房产增值税。税率为5年内增值部分的30%；5年及以为15%。详细如下表：
住民票：当代日本户籍分为“本籍地”和“住民票”两个部分。“本籍地”相当于我们认为的籍贯，但这个籍贯是可以根据个人需要自由改变的。而“住民票”上的地址显示的是公民现在的确切住址，即人身在何方。 对于在日本留学、工作等长期居住在日本的人群来说，需要办理住民票。住民票是证明该外国人已经登录，当然上面记载着个人的全部情况，包括签证的类型和期间。
3.减免条款（条件房产所有人地址登记在日本）：如果是自家住宅，居住十年以上会减税。首先减去3000万日元，剩下的6000万日元以下的部分14％（所得税10％＋住民税4％）；超过6,000万的部分20％（所得税15％＋住民税5％）
4.产权转移登记律师费：和购房时相同。
5.其他：可能产生的其他费用。
结束语日本房产投资的税费虽然名目繁多，但是综合来算其实并不是特别高，而且很多时候还有减免政策。如果用来出租的话，覆盖持有部分成本，年净回报可以轻松达到5-8%左右，是海外资产投资不错的选择。
■网友的回复
不少中国人到日本购置不动产，使得日本甚至还出现了专门给中国业主服务的税务师事务所。那么在日本买房您真的考虑清楚了吗？各项税费您了解吗？下面就跟着小居来一起了解一下在日本买房要交的税费有哪些吧！
日本房价相对中国一线城市，有一定竞争力。例如惠比寿地区属于东京一等地，但驻地一座3层小楼，带地皮只要7680万日元（约合399万元人民币）。东京的二手房和小户型，即使是，只要2000万日元就能购买。日本其他地区的房产都有中国人涉足，就连北海道千岁市都开发了面向中国人的独栋别墅，2000万日元（约合104万元人民币）一套，未完工就销售一空。
然而，在日本购买不动产需缴纳各种费用，买完之后还一直有各种费用伴随，这跟国内买完就一劳永逸的中国房产并不一样。此外，日本对当地人购买个人自住房产的贷款和减税等优惠政策，一般外国人是享受不到的。
日本对土地、房屋等固定资产，不仅在取得时要交税，占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。在日本，房产与土地一起都要缴纳“固定资产税”，每年征收，是大头。税率根据地区不同，会有很大差异，高级住宅区和东京都地区，比如惠比寿和白金台等地，由于土地昂贵，收入不高就无法纳税，因此也有失业者不得不出售不动产的情况。
另外，日本不动产的遗产税高，当今皇后美智子的家人还曾经以房产作为遗产税抵押给国家。日本的遗产税税于欧洲国家，略低于美国，基本上到孙子辈时房产就没有了。这就是私有制的日本没有土亨和不动产大亨的重要原因，所以在日本有一种“财产三代而竭”的说法。
遗产税在日本称为“继承税”（日语写作“相继税”）。继承税的税率根据财产多少决定，财产越多税率越高，也就是“累进税”。继承税的税率在1000万以下是10%，3000万以下是15%，5000万以下是20%。
当然，并非是遗产都要纳税，会留出一部分减免继承税的部分。从2003年开始，继承税的基础减免额是“5000万日元＋1000万日元×法定继承人数”。例如继承人是妻子和一个孩子共2人，这时计算出的金额就是7000万，但是如果只有7000万日元的财产被继承，那么也就无需缴纳继承税，但是如果是有7500万日元的遗产被继承，超过的500万日元的部分就要交税。
但是从2015年1月1日起，日本政府减少了部分的金额，降至“3000万日元＋继承人数×600万日元”。这样，如果是上述家庭的情况，只有4200万日元免除交税了。此外，还提高了1亿日元以上部分的税率，以前，1亿至3亿日元税率是40%，3亿日元以上是50％，但是修改后进一步细分，改为1亿至2亿日元40%，2亿至3亿日元45%，3亿至6亿日元50%，6亿日元以上则高达55%。可见，在如此高昂的税率下，中国人到日本购置大额不动产，若干年后就相当于给日本国库做了贡献。
简单归纳起来，日本购买不动产有如下税费：
1、购入不动产时，要根据固定资产的交易价格一次性缴纳4%的交易税（自用住房较低，为3%）；
2、到政府部门登记备案要缴纳登记税（一次性）；
3、不动产交易时要缴纳印花税（一次性）；
【日本买房时需要缴纳哪些税费】 4、遗产税和赠与税。除对配偶有些照顾、子女次之外，税率较高，高达到55%（一次性）；
5、固定资产税（每年交）为市值的1.4%；
6、当出让不动产时，不满5年的，需缴纳的所得税和居民税分别为30%和9%，超过5年，则为15%和5%。
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■网友的回复
2017年11月24日更新
对于外国人，我们也推出了贷款购房的新模式
听说你想在日本银行贷款买房？
买房的各种税费大概相当于房价的6-7%左右，这么说比较直观
购买物业时 一次性开支
房产取得税：房屋评估价的4%+土地评估价的3%
印纸费（印花税）：5,000-10,000日元
登录免许税（所有权过户）：资产评估价的2%
司法书士费：6-10万日元
中介服务费：房价的3%＋6万日元（不含消费税）
消费税：中介费和司法书士费的8%
保险费：火灾，地震保险（可选）
持有物业时 每年应缴税
固定资产税（每年）：每年缴纳一次，土地评估价格×1.4％，房产评估价格×1.4％
都市计划税（每年）：每年缴纳一次，土地评估价格×0.3％，房产评估价格×0.3％
租金收入
国税-所得税
租金收入被一并计算在屋主的总收入中，累进税率课税。
屋主为非日本居住者及外商公司，租金收入将会产生20%的预扣税。
除了国家所得税外，日本居住者及日本国内公司需支付地方税。如外国公司在日本编制从事不动产租赁业务，也需支付地方税。假如租赁物件数量超过一定范围，个人名义屋主也可能被要求支付地方税。
折旧及其他扣除
相关税法规定，依据取得的建筑物型态以及建筑物的屋龄，个人及公司名义屋主依据使用年限的成本支出举报折旧。(e.g. 全新钢筋混凝土建筑47 年。)屋主可以从须课税的房产收入中扣除费用(e.g. 管理费用及房产税)。
利息
一般而言，个人屋主可以完全扣除购屋时贷款的利息支出。然而，如果此笔房产投资产生净亏损，将会限制可扣除的利息支出总额。公司名义屋主可以完全扣除利息支出。
消费税
支付房屋(写字楼)租金通常内含消费税。然而，住宅大楼的房租支付不征收消费税。
出售物业时 资产增值税
持有5年内=利润-支出*30%
持有多余5年=利润-支出*15%
■网友的回复
印花税
根据房产买卖合同所记载房产
价格定税额（5千日元～48万日元）
例如：
超过500万日元至1000万日元以下收取5000日元；
超过1000万日元至5000万日元以下收取1万日元；
超过5000万日元至1亿日元以下收取3万日元
登录免许税
所有权转移登记发生的税金
建筑物的评估额×3%+土地评估额×2.0%
房产保险
房产的火灾/地震保险费用
中介费
（房产价格的3%+6万日元）×1.08（消费税）
贷款手续费
根据银行，贷款手续费有所区别
不动产所得税
土地评估额的1.5%、建筑估价额的2%
精算金
物业管理费、维修基金、固定资产税、都市计划税按照交房日来进行精算
司法书士费
登记房产时支付给司法书士的费用，根据房产规模收取
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