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『』追上未来，离客户更近 | 睿和公开课


作者 |蔡宗唐 编辑 | 苏建红、刘睿智
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
睿 观 察
所有的发展机会都来自当下 ， 来自变化 。 变化意味着增量 ， 意味着新机会的孕育 ， 意味着机会尚未被市场察觉 。 及时捕获变化 ， 企业才有可能先于市场发现 ， 厘清固化的发展逻辑 。

『』追上未来，离客户更近 | 睿和公开课
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《睿和公开课》第12讲
这是一个特殊的“黄金三月” 。
这是一个不确定的2020年 。
这更是一个蕴含新商机的时代 。
商办地产市场原本不甚乐观 ， 当下更是雪上加霜 。
危机下 ， 对商办行业、企业的影响和冲击？营销如何应对？有哪些市场机会？对联合办公市场有何预测和展望？为此 ， 睿和智库第12讲邀请到纳什空间营销总经理蔡宗唐围绕相关问题来做分享 ， 结合市场做出分析判断 ， 为行业发展提供思路借鉴 。
（本文根据《睿和公开课》第12讲纳什空间营销总经理蔡宗唐分享实录整理）
01 危机下的商办行业分析
纳什空间营销总经理蔡宗唐认为 ， 每年第一季度 ， 尤其是三月是商办租赁的高峰时段 ， 而2020年第一季度新增需求大幅下降 。
供给上 ， 企业现金流压力主动减缓投资 ， 施工周期拉长 ， 预计约有10%-20%写字楼新增供应将延迟交付 。 而2020年新增供应约890万㎡（2019年全国写字楼新交付面积约为740万㎡） 。
尤其一线城市市场基本面不好 ， 2020年北京写字楼市场新增供应量将从190万平方米下调至120万㎡——100万㎡ ， 延期交付对市场也是新一轮的冲击 ， 更是新一轮的不确定性 。

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需求上 ， 2020年一季度全国办公需求预计下降40%左右 。 尤其3月 ， 市场影响不可同日而语 ， 空置率预计可能要达到25%左右 。 无论面积大小也好 ， 还是办公、商住两用也好 ， 空置率都会增加 。
02 单、双驼峰需求下 ， 租户结构决定抗冲击能力
商办行业会出现报复性增长 ， 还是持续看空？业内的一致观点是 ， 一季度商机下降 ， 一部分客户保持续约 ， 另一部分可能会持续观望 ， 看减免政策 。 全国范围内 ， 预测15个城市的空置率或达历史最高水平 ， 租金整体仍呈现跌幅 。
在蔡宗唐看来 ， 地产、金融等行业受经济形势或者不确定性影响最大的两个行业 。 蔡宗唐认为 ， 当下影响还没有完全释放出来 ， 接下来还会有一段时间还会慢慢释放 。 影响周期不会比旅游、餐饮、娱乐少 ， 有可能会更大 ， 而且时间会更长 ， 甚至延续到第二季度末 。
单看商办市场行业的走向 ， 蔡宗唐提出了两个驼峰的概念 。 单驼峰 ， 是指3月起一个高峰 ， 需求量暴增 ， 完成成交后 ， 第二季度需求平缓下滑 。 双驼峰是指客户会分次高峰产生 。 刚需、着急的一部分客户先释放需求 ， 此时客户需求是短平快 ， 以过渡为主 。 而房源则以一些小面积、直接入驻办公的为主 。
经历刚需客户的需求释放后 ， 会存在1-2月的停滞期 。 随着疫情减弱或结束 ， 市场企稳 ， 客户相对理性时 ， 一部分需求会在第三季度企稳并出现反弹 ， 形成第2个需求高峰 。 此时需求以大企业、需装修企业、金融、科技等行业新增长客户为主 。
这就意味着 ， 如果商办企业的租户以零售、服务、娱乐等聚焦个人消费的企业为主 ， 就会出现较大冲击 ， 而如果以科技、媒体、金融等在线行业企业为主 ， 不仅不会有很大冲击 ， 甚至可能刺激某些科技类企业的办公租赁需求加速增长 ， 例如在线游戏和教育、企业在线办公服务等 。
从市场发展看 ， 谁都无法确定未来的调整方向 。 无论是需求增长 ， 下降 ， 还是停滞 ， 根本原因在于客户预算和租赁需求的变化 。 以前 ， 租户企业签约一至三年是常态 ， 而现在巨大的不确定性摆在面前 ， 客户也同样要活下去 ， 空间上大换小 ， 交通上宁可略偏 ， 倾向半年、季度甚至月付的灵活方式 ， 保有现金流 ， 减少成本活下去 ， 才能再做下一步决策 。


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