遥望我们的未来▲大势所趋！超预期降息！是时候出手买房了？
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3月30日上午 ， 央行公布了最新一次逆回购招标公告：为维护银行体系流动性合理充裕 ， 央行以利率招标方式开展了500亿元逆回购操作 ， 期限为7天 ， 中标利率为2.2% ， 较上次下降20个基点 。
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央行上次的7天逆回购是在2月17日 ， 中标利率是2.4% 。
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业内分析认为 ， 逆回购利率表面上通过招标产生 ， 但事实上是央行非常重要的“政策利率”之一 ， 它的大幅降息 ， 或意味着4月20日的LPR利率也将至少降息20个基点 。 跟LPR利率关系更密切的政策利率 ， 是1年期MLF（中期借贷便利）利率 。 但由于MLF一般每月才操作一到两次 ， 不如逆回购灵活 ， 可以在任何一个工作日操作 。 所以 ， 我们可以认为：此次7天逆回购降息 ， 就是政策利率降息 。 随后的MLF利率也会降息至少20个基点 ， LPR利率也会跟随降息至少20个基点 。
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从去年12月20日到今年3月20日 ， 央行3个月只降息了10个基点（5年期只降息了5个基点 ， 见上图） ， 可谓矜持 。 但今天 ， 一下子就把政策利率降低了20个基点 ， 跟之前形成了显著的反差 。 货币政策之所以“突然发力” ， 跟3月27日召开的政zhi局会议有密切关系 。 这次会议是一个重要标志 ， 标志着“政策观察期”结束 ， 发力期到来 。 政zhi局会议中说：要加大宏观政策调节和实施力度 。 要抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施 ， 积极的财政政策要更加积极有为 ， 稳健的货币政策要更加灵活适度 ， 适当提高财政赤字率 ， 发行特别国债 ， 增加地方政府专项债券规模 ， 引导贷款市场利率下行 ， 保持流动性合理充裕 。 要落实好各项减税降费政策 ， 加快地方政府专项债发行和使用 。 这就是对未来一段时期货币政策、财政政策的最权威表述 。 “引导贷款市场利率下行”是核心 ， 还要发行特别国债、提高赤字率、增加地方债、减税降费 。 4月LPR将下调在此次逆回购利率下调20BP后 ， 4月新作MLF亦会跟随降息 ， 这将带动4月LPR报价下行 。 笔者上篇推文中 ， 就阐述了降息将是大概率事件 。 简单来说 ， 原因有两个：①疫情发生之后 ， 严格的封停措施导致社会的周转速度下降 。 而为了恢复经济活力 ， 增加流动性 ， 扩大内需 ， 是接下来经济工作的重点方向 ， 但是疫情影响还在、全球蔓延 ， 社会流动、活动受影响甚至中断的情况下 ， 各国刺激经济的手段其实已经被限定了 ， 利率必然要有一段时间处于下降通道 。 ②根据观察 ， 目前全国主要城市的首套、二套房贷平均利率5.48~5.78% ， 而经观察 ， 实际抵押贷款利率达到5.5-6.5% ， 而我国GDP增速将至6%并有走低趋势 ， 可见 ， 现有利率持平甚至高于GDP增速 ， 这是极微妙的信号！按照业内分析 ， 资产抵押利率持平或者高于经济增速 ， 意味着货币直接存起来以供放贷会更划算 ， 进行投资反而是相对亏损的！这样会造成失去投资驱动 ， 带来通缩 ， 显然不符合经济发展预期 。 此次政策利率下调后 ， 有助于带动4月LPR利率下行 ， 进而降低企业融资成本 。 若LPR利率下调20个基点 ， 购房者可以节省多少成本？只以LPR利率计算 ， 100万房贷30年期 ， 总利息节省了4.3万（计算结果参考下图） 。
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【遥望我们的未来▲大势所趋！超预期降息！是时候出手买房了？】降息 ， 降准 ， 以及房贷利率有继续下调趋势 ， 购房成本有所下降、市场热钱增多、刺激市场信心回升 ， 无疑是刺激投资置业的积极信号！但是 ， 笔者认为 ， 也不要激进地以为楼市或许会迎来报复性反弹 ， 那是不可能的 ， 中央依然对房地产非常谨慎 。 疫情来 ， 虽然全国各地“救市”政策不断出台 ， 但同时央行、财政部、银保监会一直特别强调：房住不炒 。 近两年 ， 不要再奢望房价会普遍大幅上涨 ， 当然优质房产相对保值也是必然的 。 笔者认为趁市场还未真正回暖 ， 开发商为回笼资金推出优惠 ， 4月将是值得关注的置业窗口期 。 至于怎么选盘 ， 因为每个人的情况不一样 ， 需要仔细了解后 ， 才能给出靠谱的答案 。
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