亿翰智库▲净负债率维持低位，长三角区域销售占比超五成
2019·正荣地产
●核心观点
2019年正荣实现销售金额1307亿元 ， 同比增长21% ， 其中长三角地区作为传统优势区域 ， 销售占比超五成 ， 连续三年上升 。 2019年新增土储建筑面积为560万平米 ， 其中85%聚焦在强二线城市 ， 未来发展有保障 。 净负债率为75.2% ， 与去年持平 ， 低于行业平均水平 ， 并且由于减少了境内其他借款的融资比例 ， 2019年正荣的平均融资成本为7.5% ， 下降3个百分点 。
一、2019年销售额1307亿 ， 长三角区域销售占比超五成
正荣地产2019年销售规模为1307亿 ， 同比增长21% 。 2019年合约销售面积为844万平米 ， 同比增长31% 。
从区域来看 ， 正荣在夯实长三角、海西等传统优势区域的基础上 ， 重点关注环渤海及华西地区 。 2019年公司在长三角地区、海峡西岸地区、华中地区、环渤海地区、华西地区及珠三角地区的销售额分别占合约销售总额的55.2%、24.2%、9.6%、7.2%、3.5%及0.3% 。 其中 ， 公司在长三角区域的销售占比连续三年上升 ， 2017年及2018年的占比分别为45.2%、52.7% 。 环渤海地区、华西的销售占比提升尤为明显 ， 较2018年分别增加1.6、1.7个百分点 ， 珠三角地区也首年为公司提供销售收入 ， 海西、华中地区销售占比则分别下滑1.6个百分点、下滑4.5个百分点至24.2%、9.6% 。 从此趋势上来看 ， 正荣提出的深耕长三角、环渤海、海西和中西部四大经济区的战略正在逐步实现 。
另外 ， 长三角地区是主要贡献区域 ， 销售占比超五成 ， 销售主要来源于苏州、南京、上海 ， 这三个城市合计销售占比为41% ， 其中苏州是长三角地区销售贡献额最大的城市 ， 销售占比达21.4% ， 南京和上海销售占比分别为15.7%、3.9% 。
2020年正荣的销售目标为1400亿元 ， 同比增长7.7% ， 2020年的货源有2500亿 ， 按照60%的去化率来讲 ， 2020年将大概率实现1400亿的销售目标 。
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二、“1+6+X”的区域布局逐渐深化 ， 新增土储85%位于强二线城市
总土储方面 ， 截至2019年末 ， 正荣共拥有182个项目 ， 总土储建筑面积2615万平方米 ， 同比增长6% ， 货值约4500亿元人民币 ， 足够公司未来三年左右发展 。 其中长三角区域土储占比36% ， 海西地区占比29% ， 中部地区占比16% ， 西部地区占比6% ， 环渤海地区占比44% ， 珠三角地区占比51% ， “1+6+X”的全国布局（即一个总部、六个区域、多个项目）逐渐深化 。
新增土储方面 ， 2019年新增土储建筑面积560万平米 ， 新增土储权益自2018年的33%上升至73% 。 新增土储质量优 ， 性价比高 。 新增的41块土地中 ， 85%位于二线城市 ， 15%位于三线城市 ， 其中二线城市主要为南京、苏州、合肥、西安等核心城市 ， 市场需求大、抗风险能力强 ， 能有效保障公司业务规模持续稳定扩张 ，
在未来拿地策略上 ， 虽然招拍挂市场竞争激烈 ， 但流动性好 ， 安全性高 ， 周转快 ， 因此2020正荣拿地仍将以招拍挂为主 ， 同时坚持6个策略：一是延续“1+6+X”全国布局 ， 深耕里面找效益；二是坚持布局消费能力好 ， 容纳性高的一二线城市；三是为维持快周转 ， 有条件选择城市核心区的招拍挂项目；四是收并购并举；五是继续与优质企业加强合作 ， 强强联手 ， 优势互补；六是增加土地储备的同时控制成本 。
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三、净负债比率维持75%左右 ， 融资成本下降至7.5%
2019年正荣净负债率为75.2% ， 基本与去年持平 ， 低于EH50房企100.4%的平均水平 ， 处于稳健水平 。 债务结构持续优化 ， 现金短债比为1.8倍 ， 短期偿债压力较小 ， 其中短期债务占比为34.2% ， 下降17.1个百分点 。
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