「」年报解读｜中国海外发展：严控成本的行业“利润王”
“净利率才是中海最终的目标 。 ”早在2018年业绩发布会上 ， 中海主席兼行政总裁颜建国便喊出这样的口号 。 从披露的2019年财报可以看出 ， 在过去的一年里 ， 中海地产像一艘平稳的母舰一路向前行驶 ， 从年头至年尾 ， 业绩始终看升看涨 。
数据证明 ， 颜建国是这么说的 ， 也是这么做的 。
报告显示 ， 中海地产期内实现合约销售额约为3456.47亿元人民币 ， 同比增长25.2%；销售面积为1794万平方米 ， 同比增长12.6% 。 营业收入1636.5亿元人民币 ， 同比增长13.6%；核心净利润达人民币343.0亿元 ， 同比增长10.1% 。 股东应占溢利达416.2 亿元人民币 ， 同比增长10.3%；净利润率高达25.4% 。
【「」年报解读｜中国海外发展：严控成本的行业“利润王”】实现利润目标背后的根源 ， 则是中海地产强大的“三费”控制能力 。
三费费率仅为3.74%据采访人员不完全统计 ， 2019年上半年A股、H股上市房企三费费用率榜TOP50的平均值分别为10.45%、12.57% 。 其中 ， A股上市房企高于三费费用率榜TOP50的平均值10.45%的有30家 ， H股中高于12.57%的平均值的则有27家 。
一般而言 ， 三费费用率在5%以下 ， 说明企业成本管控能力强；三费费用率超过20%则说明企业需要提升内部管控水平 。
而在2019年上半年 ， 中海地产 ， 三费费率仅为3.55% 。
而根据其财报显示 ， 2019年 ， 中海地产三费[公式=（分销费用+行政费用+财务费用）/总收入, ] 用仅占收入的3.74% ， 始终保持行业地位 。
值得注意的是 ， 分销费用、行政费用较2018年以小规模上涨 ， 而财务费用则大幅下降5726.15万元 。
除此之外 ， 截止2019年年底 ， 中海地产银行结余及现金为人民币954.4亿元 ， 未动用银行授信额度为人民币372.9亿元 ， 可动用总资产达人民币1327.4亿元 。 资产负债率60.6%、净借贷比率33.69%、加权平均借贷成本4.21% ， 均处于行业最低区间 。
八成以上土储布局一、二线城市“如果为了净利润持续稳定增长所需要的规模增长 ， 那就是必须的 。 ”这是颜建国口号的下半句 ， 伴随着净利润目标的实现 ， 规模扩张成为必然 。
为确保长期可持续稳健增长 ， 中海地产构建了与房地产行业长期发展趋势相匹配的业务布局 。 在过去的一年内 ， 中海地产在中国内地25个城市及香港新增土地53宗 ， 新增总楼面面积1146万平方米 。 截至2019年年底 ， 中海地产系列公司土地储备合计8923万平方米 ， 八成以上布局于一、二线城市 。
“2019年 ， 全国商品房销售面积同比下降0.1% ， 销售额则同比增长6.5% ， 显示驱动增长的助力市场向价值更高的一、二线城市及核心城市群回归 。 ”颜建国在2019业绩发布会上称 ， 高铁与城轨的大力度建设 ， 正在加快人口向高能级城市转移 。 我们坚持深耕安全边际更高、抗风险能力更强的一、二线城市 。
业绩报告显示 ， 2019年 ， 在中海地产的新增土储中 ， 68%位于粤港澳大湾区、京津冀城市群及长三角都市圈 。 其中 ， 房地产销售在23个城市进入当地市场占有率前三名 ， 11个重点城市销售额超过百亿元港币 ， 在北京销售额超过400亿港元 ， 在南京、广州的销售额超过200亿港元 。
曾经 ， 颜建国定下“中海地产要在2020年实现4000亿港元”的销售目标 。 如今 ， 面对突如其来的疫情 ， 中海执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮表示 ， 全年损失了两个月的销售时间 ， 疫情对销售增长形成挑战 ， 一、二月累计的销售同比降低了22.7% 。 原计划的新增供货延迟 ， 销售周期缩短 ， 影响了去化率 ， 少量的项目可能年内无法按计划供货销售 。
尽管如此 ， 颜建国依旧表示 ， 中海地产有信心在2020年实现持续稳健增长 。
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