江苏龙网

  1. 首页 > 社会 > >

热衷买买买的融创开始卖资产，孙宏斌意识到了什么

热衷“买买买”的融创开始卖资产 ， 孙宏斌意识到了什么来源：中国企业家作者：李艳艳“热衷买买买的融创开始卖资产，孙宏斌意识到了什么
这一年多来 ， 孙宏斌在并购上经历了一波“断舍离” 。融创也加入了龙头房企强化组织变革的“内部战争” 。一场广泛的组织层面调整正在融创中国公司内部展开 ， 多位融创中国的高管和员工跟《中国企业家》透露了这个消息 。 今年3月以来 ， 融创已开始在组织方面“动刀” ， 围绕“提高人均效能”“优化人才结构”等方向进行调整 ， 狠抓效率 ， 精简组织 ， 清除冗余 。 员工优化的具体数量由区域自行决定 ， 部分区域优化比例在10%-20%不等 。一位不愿具名的融创区域层面高管称 ， 除去人才优化 ， 融创最近正在控制融资规模 ， 资金层面相关部门均已接到通知 ， 要求融资成本降低1个点 。 “不仅成本方面降了很多 ， 还要求控制销贷比 ， 严控项目贷款额度 。 ”此外 ， 公司拿地的积极性也在降低 。不过 ， 该人士强调 ， 融创是主动在“沉”：即一方面 ， 降低负债：另一方面 ， 放缓扩张 。 “去年卖的不错 ， 但利润很低 。 所以今年要提高效能 ， 不能光赚吆喝了 。 ”该人士称 。上述高管的说法在孙宏斌这里也得到了印证 。 3月27日的融创中国2019年业绩发布会上 ， 董事局主席孙宏斌携管理层出席并答投资者问 。 孙宏斌告诉投资者 ， 融创今年要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间 。“今年是处置资产比较好的机会 ， 因为现在市场上的流动性比较好 。 ”孙宏斌透露 ， 2019年底 ， 融创成功卖掉了一个酒店 ， 现在另有4个酒店短期内也会成交 。 他还要卖掉一些商业和乐园 ， 但没有透露更多细节 。在这个话题上 ， 孙宏斌再次重申：“处置资产是今年融创要做的比较坚决的一个事 。 ”更早之前 ， 融创围绕区域进行了周期较长的组织架构调整 。 孙宏斌表示 ， 为解决总部-区域-城市公司之间的管理脱节与效率问题 ， 自2017年起开始推动区域集团向城市公司放权 ， 两年后的现在已见成效：“目前公司下设7个区域58个城市公司 ， 管理100多个城市 。 ”常把“谨慎、小心”挂在嘴边的孙宏斌 ， 却是一位能放能收的狠角色 。 他热衷“买买买” ， 骨子里藏着浓厚的爱冒险和赌的特性 。 而今他又主张坚决“卖资产”、进行组织优化等一系列动作 ， 这又显示出他的另一面：风险管理、利润诉求与自省意识 。 融创的行动策略 ， 折射出龙头房企应对市场不确定性、进而寻求生存空间的缩影 。2019年 ， 融创卖了5562亿元 。 合同销售额连续三年在地产行业排名前四 。 融创中国行政总裁汪孟德表示 ， “今年可售货值8200亿元 ， 后因疫情有所调整 ， 做到6000亿元+的销售目标没有问题 。 ”“今年6000个小目标 ， 很轻松 。 ”孙宏斌说 ， 自己原本不想定销售目标 。 他在去年初告诉《中国企业家》 ， 自己“不想当老大已经好多年” 。 如今 ， 他对规模已然知足 ， 觉得排在前五名挺理想 ， 很舒服 ， 销售排名没有意义 ， 他希望在利润和市值上有个好的排名 。当然 ， 孙宏斌又说：“销售排名靠后也不乐意” 。卖掉持有资产 ， 孙宏斌断舍离2019年3月的融创年报业绩会上 ， 《中国企业家》问孙宏斌 ， 有没有感觉融创越来越像万达了？即便是王健林 ， 都认为文旅城的资产太重了 ， 融创凭什么有信心 ， 能把文旅业务这一块干好呢？孙宏斌没有直接回应 ， 反而自谦起来 ， “我们比万达 ， 差太多了 。 ”而今 ， 收来的资产再选择性卖掉 ， 孙宏斌意识到了什么？他对投资者表露处理资产的缘由时称 ， 融创目前持有资产规模偏大 。 尽管资产质量可以接受 ， 但是现在不断有新的文旅项目产生 ， “我们希望保持（一定的）持有规模量 ， 所以会加一些新东西 ， 再处置一些旧资产 。 ”上述业态主要集中在融创中国的文旅板块 ， 且多为收购万达资产包所得 。 融创中国官网资料显示 ， 截至2019年底 ， 融创已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇 ， 其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店 。 截至目前 ， 已有广州、无锡、昆明等新项目开业 。2019年融创年报显示：比较“重”的文旅板块发展迅速 ， 但在营收贡献上仍处于“萌芽”状态 。 融创文旅2019全年收入达28.5亿元 ， 同比增长约41% ， 但集团大部分收入来自物业销售 ， 融创文旅收入目前占比仅1.7% 。 在融创内部 ， 文旅板块依然被视为融创未来发展的第二曲线 ， 在孙宏斌看来 ， 文旅行业潜力与地产在同一个级别上 。值得关注的是 ， 最近三四年 ， 融创中国通过并购斩获了大量的优质资源 ， 而且很多时候一出手就是大手笔 ， 例如融创对万达文旅城资产包的收购、对泛海地产项目的收购 。 最近一次公开大额收购发生在去年底 ， 融创对环球世纪及时代环球（以下简称：环球）的股权收购 ， 双方一小时谈妥150亿元交易 ， 孙宏斌再获与万达文旅城等量资产包 。在收购的整个环球资产包中 ， 除了当时签约时已签合同的2390万平米可售面积之外 ， 还有约4000万平米的协议 ， 整体加起来共有6304万平米储备 ， 与万达资产包大致相当 。 不过 ， 其中融创自持部分仅占5% ， 大大低于万达资产包 。随着对环球公司控股权的并购完成 ， 融创中国旗下业务又增加了会展板块 ， 加上此前宣布的大健康板块 ， 融创实现了地产、文旅、文化、物业服务、大健康和会展六大板块多元发展 。 融创的布局逻辑是 ， 围绕消费升级和美好生活 。 孙宏斌是这样理解的 ， “这几个板块都是（规模）十万亿级别的 ， 其他的我们不会考虑 。 ”2019年底的一次采访中 ， 《中国企业家》问孙宏斌 ， 在“买买买”的同时 ， 是否需要有所克制？孙宏斌答 ， 他并不觉得融创买的项目多 ， 过去三年融创的销售收入超过1.3万亿 ， 但并购也就花了1000多亿 ， “我们这么大规模 ， 不可能一点不买 ， 不买我们吃啥？”不过 ， 更让孙宏斌操心的 ， 或许是在收购完成后 ， 面对不确定的未来 ， 如何圆满消化掉或者“处理掉”这些大额资产包 。 竞争加剧的市场、经营管理的难度、外部环境变化莫测 ， 叠加最近的疫情影响 ， 各种不利因素都要考虑进来 。 更重要的是 ， 单纯强调规模已然“增收不增利” ， 房企蒙眼狂奔的时代结束了 。上述不具名的融创区域层面高管称 ， 区域层面对集团下发的相关调整通知表示理解 。 尤其在今年 ， “效率”和“利润”被融创管理层多次重点提及 。 声明对规模“没有诉求”的孙宏斌 ， 正在考虑如何实实在在的增利 。一个明显信号是 ， 一向出手阔绰、热衷“买买买”的孙宏斌不见了 。 当下 ， 融创不光要考虑如何“卖出”资产 ， “买入”节奏似乎也有收敛 。 一年多来 ， 孙宏斌自述其在收并购上经历了一波“断舍离” 。2019年 ， 孙宏斌曾去看过很多项目 ， 发现好的标的并不多 。 今年疫情期间 ， 他又调研了几个项目 ， 由于算不过来账 ， 最后也都放弃了 。 在他的评估中 ， 如果标的陷入流动性困难 ， 但是在手项目地价贵、布局下沉至三四线、或者持有比例太重 ， 算下来都会亏钱 。发展太快 ， 融创要沉一沉无可否认 ， 这是一家“坐上火箭”的房企 。 2017年-2019年 ， 融创实现合同销售金额3620.1亿元、4608.5亿元、5562.1亿元 ， 同比分别增长140%、27%、21% 。 截至2019年底 ， 融创已连续三年居于行业“老四” ， 且在2019年 ， 与第五名的销售规模差距已拉开千亿 ， 与第三名的差距从800多亿缩小至400多亿 。 同年的规模增速方面 ， 排名行业前三的碧桂园、万科、恒大都未超过10% 。“前几年发展太快了 ， 今年我们要沉一沉 。 ”一位融创区域高管如此理解公司近期的变化 。 据其透露 ， 融创的“沉”对内表现在降负债 ， 对外表现在放缓扩张 ， 目标是提高利润水平 。在孙宏斌的表述中 ， “调结构降成本”是融创应对今年市场的第一策略 。 目前融资成本偏高 ， 他希望保持融资总量 ， 融资成本能够降低1-2个点 。 “因为结构问题 ， 信托占比高 ， 希望未来可以多发债、从银行贷款 。 ” 数据显示 ， 最近五年 ， 融创的融资成本介于6%-8%之间 。“我们最近一直在做的就是调融资结构 ， 降融资成本 ， 降负债率 ， 这几年下来公司负债率是持续稳步往下走的 ， 未来2-3年 ， 我们的负债率往下走的方向是不会改变的 。 ”汪孟德称 。负债方面 ， 截至2019年底 ， 融创调整后的资本负债率为63.3% ， 近三年资产负债率实现三连降 。 净资产负债率从2017年的至高位927.58% ， 回落至2019年的741.98% 。 截至2019年12月底 ， 融创的资本负债比率为63.3% ， 较2018年末的59.9%上升了3.4个百分点 。对比年报可知 ， 2019年底相较2018年底 ， 融创的债务总额增加928.6亿元 。 融创称 ， 主要由于销售物业开工面积增加、文旅城建设及营运等事项导致新增借贷有所增加 ， 及因收购物业开发项目导致纳入合并报表的借贷增加 。据2019年度财报 ， 流动性方面 ， 截至报告期末 ， 融创账面现金1257.3亿元 。融创降负债的第二个策略是 ， 处理部分持有资产 。 2019年度财报显示 ， 融创文旅部分的资产总额1001亿元 ， 负债总额224.7亿元 。 孙宏斌表示 ， 位于一二线的酒店和商业不会很难处置 ， 但这些资产的交易对象不是投资基金 。 “对于一些交易对象而言 ， 由于重置成本难以覆盖 ， 我们可以成本价卖给它 。 ”在今年的投资者业绩会上 ， 孙宏斌明确表达了要谨慎拿地的态度 ， 这也是第三个策略 。 在他看来 ， 企业在一、二线城市的风险在于买贵地 ， 三、四线城市的风险在于波动大 。 目前土地市场价格偏高 ， 但各城市供地压力较大 ， 疫情后土地供给放量后 ， 可能会是更好的拿地时点 。超过六成的土地储备 ， 是融创通过收并购获得的 。 融创内部将2020年定义为“洗牌年” ， 很多公司流动性压力很大 ， 并购机会将会大量增加 ， 但在孙宏斌的判断中 ， 好的标的可能不会太多 。 尤其是“像环球会展这样土储多、地价便宜、持有少的标的很少 。 ”孙宏斌感慨 。 他强调 ， 并购动作会非常谨慎 ， “不赚钱的活不干 。 ”截至3月27日 ， 融创在手确权的土储货值3.07万亿元 ， 其中超过82%的土储位于一二线城市 ， 平均土地成本4306元/平方米 。 孙宏斌说 ， 2020年上半年 ， 融创集团预计可售货值超3400亿元 ， 这些货值也将为融创贡献大量经营现金流 。 “我们的土地储备存量大 ， 而且质量高 ， 所以不需要在今年二、三、四月份抢地 。 ”收并购“双刃剑”作用隐现 。 过去三年花费近千亿的收并购 ， 为融创带来了近万亿的销售贡献 ， 但收购的低成本项目毛利较低 ， 导致利润总体贡献不高 。 2017年 ， 随着后期高利润项目结转并表 ， 加上公司放缓并购及扩张步伐 ， 融创盈利指标开始呈现明显增长 。 2019年 ， 融创实现归母净利润260.3亿元 ， 同比增长57.1% 。融创管理层透露 ， 2019年调整后的毛利率为29% ， 已售未结部分毛利率在20%-25%左右 ， 调整后在25%左右 。 25%是房地产行业毛利率的平均水平 ， 甚至是不少规模房企的红线水平 ， 融创又该如何提高利润？孙宏斌称 ， 目前公司融资成本偏高 ， 但有可压缩空间 。 其次 ， 销售费用偏高 ， 因为融创扩张比较快 。 另外 ， 管理费用偏高 。 财报数据显示 ， 截至2019年底 ， 销售成本为1279.1亿元 ， 同比增长近四成 。 融创称 ， 销售成本增加主要是因为物业交付面积增加所致 。 财务成本由2018年底的28.9亿元增至2019年底的48.1亿元 ， 融创称主要由于总利息成本增加 。“融资成本主动降了一个点 ， 一年几十亿的利润就多出来了 。 ”上述融创区域高管称 。 不过 ， 孙宏斌分析 ， 房地产整个行业在2020年、2021年的盈利压力都比较大 。 今年疫情影响竣工至少2个月 ， 也会影响后期结算 。在对外宣布处置资产的同一天 ， 融创宣布了一条债券融资消息 ， 发行规模不超过40亿元（含） ， 票面利率询价区间为3.7%-4.9% 。 发行首日2020年3月31日 ， 起息日2020年4月1日 。 据悉 ， 本期债券募集资金拟用于偿还公司债券 。为拿地扩储 ， 近期不少房企再掀发债潮 。 外界普遍认为 ， 这得益于国内货币政策的宽松 。 融创层面管理层也感受到了资金层面的缓和迹象 。 “我们降成本调结构 ， 加大银行的开发贷低息融资比例是主要的方法 。 目前按揭端额度和放款速度已较去年有改善 ， 这点有望贯彻到全年 。 ”


推荐阅读


上一篇：对此，我们非常关心

下一篇：释新闻｜美国总统大选会因新冠疫情推迟吗？