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30年的房贷利息几乎等于本金，你是怎么看的

30年的房贷利息几乎等于本金，你是怎么看的
作者：H艸P这种看法是完完全全错的 ，初一数学级别的错误 ，错就错在：各年的利息不能直接加起来 ， 而要折现 。 （中国教育失败在于 ， 这么重要又值钱的知识不教 ， 金融会计专业才会教到这点 ， 而且很多人还学不会）本质原因在于价格不是一个永远固定的参照系 ，物价每年是有变动的 ， 不同年份的物价不一样 ，总体来看一般是上涨的 ， 这个叫通货膨胀 。比如说国际通用麦当劳经典巨无霸 ，2000年的时候是9.9元 ，2008年的时候是12.5元 ，2015年的时候是17.2元 ，2020年的时候是21.5元 。东西还是那个东西 ， 包包还是那个包包 ， 每年的价格不一样 。就是因为每年的物价不一样 ，所以我们比较不同年份金钱的时候要打个折扣 。一般做法是选一个基准年 ， 之后年份都价格除以一个数值（1+折现率）^时间差 来比较 。比如说 ， 以2000年为基准 ， 拿4％来做折现率的话 ，2000年的100元 ， 相当于2001年的104元 ， 相当于2002年的108.16元 。。。 相当于2010的148.02元 。。。 相当于2020年的219.11元 。具体计算时候怎么选择决定折现率多少有些tricky ， 大家可以参考存款利率 ， 国债利率 ， 通货膨胀率等 。绝大部分人借钱时候没主动想过折现率 ， 但其实这个非常非常重要 。回到原问题 ，如果折现率和贷款利率一样 ， 都为5％的话 ，那么很容易算出 ， 2020年借100万借30年5％利息 ， 那么三十年后还款本息432.2万 ， （100乘以(1+贷款利息)^ 30 ， 按现行民间说法就是本金100万 ， 利息332.2万） ，但是 ， 其实2050年的432.2万折现后（除以(1+折现率)^ 30）就相当于2020年的100万 ， 也就是借多少还多少 ， 一分不多一分不少 。简单数学推理可知 ，如果折现率小于房贷利息 ， 那还款额折算到2020年大于100万 ， 钱越借还得越多 。如果折现率大于房贷利息 ， 那还款额折算到2020年小于100万 ， 钱越借还得越少 。很不可思议？再仔细想想 ， 其实钱不是实物 ， 钱本身没有价值 ， 而是一个浮动的虚的参照 。马云说：“我对钱没有兴趣” 。 其实大家都对钱本身没有兴趣doge ， 只是喜欢用钱买来的实物和服务 。所以不妨抛弃金钱的参照系 ， 选择实物作为参考系 ， 也就是用以物易物的角度来分析 。比如说以巨无霸为参考物 ， 将金钱数字换算为巨无霸数量来看看发生了什么 。假设一个人2008年借了100万 ， 约定利率4％ ， 借7年 ， 2015年需要还131.16万 。换算成实物巨无霸后 ，也就是2008年借了8万个巨无霸（当时12.5元一个 ， 100万/12.5=8万） ， 2015年还钱的时候却只还了7.6万个（当时17.2元一个 ， 131.16万/17.2=7.6万个）嘿嘿 ， 借了8万个巨无霸却只还了7.6万个巨无霸 ， 这就是钱越借还得越少 ， 越借越富的原理 。房贷同理 。等额本息和等额本金也可以将每月还款额折现到基准年 ， 道理一样 。房贷的效应更明显 ， 在过去的中国经济黄金时代里 ， 即使房价不涨 ， 房贷其实是借了二三十年工资 ， 却只还了不到十年工资 。 （tips：北京市职工平均年工资 ， 2000年是15726元 ， 2010年是50415元 ， 2017年超过10万元）彩蛋给个应用题吧 ， 只需要小学数学能力 ， 可以用计算器(ᵒ̤̑ ₀̑ ᵒ̤̑)。假设狗蛋在2000年借了100万 ， 20年等额本息 ， 利息分4％和5％两种情况吧 。 找个房贷计算器可算月还款额 。请利用历史真实数据求解 ，（1）当年借了多少个巨无霸？（2）20年一共还了多少个巨无霸？各年巨无霸价格可以下面链接查询：http://bigmacindex.org/（3）当年借款相当于多少年的北京市平均工资？（4）20年一共还了多少年的北京市平均工资？工资数据可参考：https://www.ciicbj.com/ciicwqfwzw/ygfw23/ygfw27/ygzzfwp/shbxfwp/shbxzh/555607/index.html来源：知乎


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