从此，地产江湖里没有了大哥
导语： 昨天的优等生 。一份年报 ， 让300亿市值灰飞烟灭 ， 这恐怕是万科(SZ:000002) 的管理层未曾料想的 。
而一个公司引发整个行业预期和估值模型的雪崩 ， 更是让人始料未及 。这是某头部房企最近的走势：从此，地产江湖里没有了大哥。
这是另一头部房企的走势：
下跌的不只有巨头们 ， 跟着万科一起下杀的 ， 还有众多小弟 。
不过 ， 这都不是最致命的 。 对于资本市场而言 ， 涨跌都是一时的 。是投资者预期的逆转和信仰的崩塌 。马云说 ， 今天很残酷 ， 明天更残酷 ， 但后天很美好 。但郁亮却说：今天很差 ， 明天很差 ， 后天会更差 。这就像 ， 有一天你突然知道 ， 你跟了多年的大哥 ， 竟然连刀都不敢拿 ， 而且 ， 你们拼死为他打下了大片江山 ， 他跟你说 ， 这些还不够我活命 。你是不是满嘴喷血 ， 想死的心都有了？其实 ， 地产就是那个江湖 。只是 ， 从此以后 ， 这个江湖里再也没有老大了 。01 万科做错了什么？其实 ， 单从万科自身和其代表的利益而言 ， 万科啥都没做错 。因为 ， 从财务的角度而言 ， 万科的年报堪称完美 。
不错的规模与盈利 ， 极低的负债、庞大的现金储备等等 ， 看上去并没啥问题 。从这点上说 ， 万科和万科的管理层是无比牛叉的 ， 你再也不能苛求啥了 。有个观察了万科10多年的朋友跟我说 ， 万科已不是从前那个万科 ， 万科已经没有了灵魂和信仰 。1、财报做账方式体现了极度利己主义；2、一直在传递悲观情绪；其实 ， 我的看法也差不多 ， 关于万科的年报 ， 在前一篇文章中 ， 我跟大家分析过：万科各种不及预期 ， 不管是行业排名、销售增速、利润增速、毛利率、ROE、分红率等等 。比如净资产收益率（ROE）为22.47% ， 同比下滑0.77%；比如营业利润率为14.99% ， 同比下滑1.56%；比如销售额6308亿 ， 增速为3.9% ， 远不及2018年的14.5%及今年的行业平均水平 。反正你想得到的 ， 想不到的 ， 统统不及预期 。这其中 ， 最明显的一点是对净利润增速的处理 。在三季报的时候 ， 万科的净利润增速是30.43% ， 而年报的时候这个数字只有15.10%了 。这其实是反逻辑和反常识的 。看到这个 ， 你是不是想到了各种雷 ， 就像这几年流行的上市公司财务大洗澡 ， 前三个季度还是大赚特赚 ， 到了年报 ， 居然亏了十来个亿 。惊喜不惊喜？是不是想来一句：卧槽！要知道 ， 像万科这样的公司 ， 要想在一个季度内把一年的净利润水平拉如此低的水平 ， 几乎是不可能的 。从此，地产江湖里没有了大哥。
再说了 ， 万科今年利润的多少 ， 早在一两年前已大致定了 ， 略微懂点房地产的人都知道 ， 现在的结转利润至少是一两年前卖的房子 ， 跟过去一个季度没半毛钱关系 。那么 ， 利润哪儿去了？这就是我们要说的第二问题 ， 万科在调节利润 。这个问题 ， 雪球上有很多文章讨论 ， 有兴趣你们可以自己去看看 。年报显示 ， 2019年年报中万科的营业税金及附加比去年多了100亿 ， 同比增长42% 。
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