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我对房产投资以及房产股投资的一切浅见

我对房产投资以及房产股投资的一切浅见
我对房产投资以及房产股投资的一切浅见
作者：谦和屋这几天太惊涛骇浪了 。 真是令人大开眼界 。 美国也开始股灾1.0 ， 股灾2.0啥的了 。 这真是很吓人啊！~早段时间 ， 有个人拼命怼巴菲特 ， 好像他还是伯克希尔哈撒韦的老股东 ， 说巴菲特老了 ， 这么多年 ， 都跑输指数 。 啧啧啧 ， 不行了不行了 。这位仁兄是David Rolfe ， 说当了巴菲特几十年的股东 ， 2019年10月份 ， 卖掉了其上千万美金的伯克希尔哈撒韦股票 。 David Rolfe认为 ， 巴菲特持有大量现金 ， 无所作为！（如果他一直空仓 ， 就是高手 ， 做对了！~）我其实很想和David Rolfe先生聊聊 。 他现在到底怎么想的 。1911年 ， 净身去紫禁城 。1949年 ， 往宝岛跑 。你咋思考的？前面都持有几十年了 。 你咋想的？熟悉谦和屋的 ， 知道我之前有个说法 ， 我认为 ， 人不是赢在起跑点 ， 而是赢在转折点 。有三个转折点 ， 极为重要 。1 ， 投胎 。 2 ， 婚姻 。 3 ， 行业 。而投资 ， 基本上 ， 关键转折点 ， 决定了绝大部分的成与败 。 其他时间 ， 外人看来 ， 那就是无所作为的 。我今天分享一些我对房产投资与房产股的浅见 ， 供各位好朋友们参考斧正 。经常捧场的朋友 ， 会发现 ， 我过完年之后 ， 几乎把大部分仓位 ， 换到了房地产股的仓位了 。 尤其是 ， 我之前占比两成的生物股份 ， 全部换成了房地产股了 。 第一大持仓东方雨虹也换了一部分出来了 ， 搞得很多朋友来私信我 ， 是不是不看好生物股份 ， 东方雨虹了 。这里也稍微说一下 。 生物股份业绩回转 ， 几乎没有悬念 。但是 ， 我卖一只股票 ， 是基于三个经典的卖出条件 。1 ， 基本面变坏 。 很显然 ， 生物股份 ， 东方雨虹基本面越来越好 。2 ， 十分高估 。 很显然 ， 生物股份 ， 东方雨虹甚至正常估值都算不上 。3 ， 有更好的标的 。 是的 ， 我现在有了更好的标的了 ， 所以 ， 就切换过去了 。这个更好的标的 ， 就是房地产股 。这里面 ， 有几个我最为看重的判断 ， 事后看 ， 是侥幸对了 。1 ， 我去江浙沪走了几个月之后 ， 我认为 ， 要重点看一下苏州和杭州 。 现在看来 ， 涨幅是惊人的 。 尤其是苏州 ， 很吓人啊 。 但是 ， 我自己是把社保放到杭州了 。 这纯属个人原因 。 杭州是我的福地哈！~2 ， 我认为 ， 房产将来会传家宝化 。 即有价格无市场 。 现在 ， 正在印证中 。 （尤其是文中对于中介公布价格的描写 ， 全对 ， 啧啧啧！~老厉害了！~）我过去的几年 ， 除了自用的一些房产 ， 几乎没有再增加物业的投资了 。 就是基于这个判断为主 。 其次是管理起来比较麻烦 。 我也不擅长这个具体的管理 。我认为 ， 将来房产的市场会有较为有趣的变化 。就是二手房除了一些重点城市 ， 大城市 ， 还会有些市场 ， 还比较活跃之外 。 其他的城市 ， 二手房市场 ， 将会非常不好做 。我之前从事过二手房中介大概一年半左右 。 属于正儿八经靠这个行业吃饭的 。 现在有部电视剧《安家》 ， 就是说这个的 。 唯一不同的 ， 就是我当年比电视剧里更加辛苦 ， 条件更差 。我觉得 ， 将来房产投资 ， 全面的机会非常难 。 结构性机会还是有 。就是 ， 非专业人士 ， 想买套房 ， 赚很多钱 ， 这件事 ， 非常难了 。 非得职业选手 ， 用尽各种方式 ， 想尽各种办法 ， 绞尽各种脑汁 ， 才能赚钱 。最后形成寡头垄断 ， 嘿嘿嘿 ， 就是 ， 全国还是有一群非常专业的房产投资者 ， 能够赚钱 ， 剩下的 ， 很难赚钱 ， 或者赚得不多了 。 跟各行各业一样 。 比如我这种的 ， 就靠房产投资较难赚到钱了 。 所以 ， 我不就转行了么！~但是 ， 房产企业 ， 可能将继续延续其赚钱的日子 。 直到某个关键拐点出现 。通过这样的方式 ， 最终实现房住不炒 。之前做房产投资 ， 我大概经历过几个赚钱的阶段 。 基本上如下：1 ， 没有限购与限贷 ， 限售的时候 。 大概十多年前吧 ， 那时候 ， 投资房产赚钱 ， 最好的方式 ， 是快周转 。 比如 ， 你从开放商处买一套房子 ， 首付2-3成 ， 过阵子 ， 涨了 ， 然后 ， 你就放到中介 ， 帮你卖掉 。这种方式 ， 有个变形版 ， 我们十多年前用得多 ， 后来几乎没人做了 。 就是 ， 你整天揣几万块现金在包里 ， 然后 ， 满世界看二手房 ， 因为 ， 一手房是几乎没有折扣的 ， 有也很少 ， 但是 ， 二手房 ， 因为房东卖房的时候 ， 有相当一部分是急需卖房子的 ， 这个时候 ， 你有大笔现金的话 ， 可以谈到较大的折扣 。一般来说 ， 谈到较大折扣之后 ， 当机立断 ， 马上定金付好 。 然后 ， 立刻透过中介开卖 。 利润可能较少 ， 比如 ， 加个10%就卖 。 但是 ， 周转特别快 。 很多时候 ， 几周就卖掉了 。 一年下来 ， 资金回报率很高的 。这种方式后来几乎很难做了 。 这在当时 ， 是有其历史原因的 。 因为 ， 那时候 ， 房企们都很小 ， 产能不够 ， 没有办法为全国老百姓提供价廉物美的房子 ， 所以 ， 二手房相对而言 ， 市场就比较蓬勃 。2 ， 传统的低首付买新房 。 这种模式 ， 就是我们老百姓最常用的 ， 也是我们普通人一不注意 ， 就赚到钱的模式 。首付一般2-3成 ， 利息也便宜 。 一签就是20-30年的 ， 每月还款也不多 。 当年我身边很多人都是这样 ， 赚了点钱 ， 存起来 ， 然后 ， 存到一定期限 ， 就付个首付 ， 然后 ， 老老实实还贷款 ， 过几年 ， 又付个首付 ， 再老老实实还贷款 。 就这么滴 ， 慢慢有了一些物业了 。3 ， 不断找大折扣的二手房 ， 全款买下来 ， 淘房子 。目前 ， 这种方式 ， 还是比较主流的 。 也是政策打击的 。 就是说 ， 你满世界找那种笋盘 ， 就是大折扣的房子 。 比如 ， 一套房子 ， 市场价500万 ， 最好300万就卖给你 。 很多人觉得 ， 太扯了 ， 怎么可能 。 我只能说 ， 在实践中 ， 时不时就可以碰到这样的房子 。 你比如 ， 这次疫情 ， 我估计 ， 将来就会批量出现这种情况 。 当年2008金融危机的时候 ， 江浙沪很多这种房子 ， 都是企业主遇到困难了 ， 把房子赶紧打折卖 ， 赶紧去补漏洞的 。 这时候 ， 你要是有现金的话 ， 就能买很多 。 即买即赚 。4 ， 买大折扣的二手房 ， 全款买下来 ， 然后去抵押 ， 并不断重复这个过程 。 啥意思呢？就是 ， 一套房子 ， 市价500万 ， 你买下来350万 ， 然后 ， 你去银行贷款 ， 搞不好 ， 贷款比350万还多 ， 就等于说 ， 你这套房子没有花钱（月供还是要啊） ， 甚至 ， 这套房子还能赚几十万 。 用这样的方式 ， 每年买几套 ， 每年买几套 ， 不断重复下去 。这种方式 ， 在早几年 ， 还是行得通的 。 但是 ， 这几年 ， 越来越难了 ， 也是政策严厉打击的对象 。 最好不要学哟！~5 ， 首付买新房 ， 然后 ， 老老实实还贷款 。 并装修好 ， 出租出去 ， 以租金养贷款 。 长期持有 。 我自己就是这种的 。 老老实实做中国好房东 ， 至今为止 ， 我自己是一套物业都没有卖出去过 。所以 ， 经常有人说 ， 你买好些房子 ， 你炒房 ， 你不是人！~嘿嘿嘿 ， 你看过不卖房子的炒房人么？看过持有十来年的炒房人么？这种方式呢 ， 就是比较辛苦 ， 要做很多细节的管理 。 赚辛苦钱 。大概我接触的主流房产投资就这么几种吧 。可是 ， 我觉得 ， 将来这几种都会难以为继 ， 或者收益不好 。 原因如下：首先呢 ， 政策是房住不炒 。 政策的具体体现是限购 ， 限贷与限售 。 这个其实就是把所有方面给你堵起来了 。 当然 ， 偶尔还是有专业选手能够见招拆招 ， 比如 ， 用债务叠加去破这些东西 。 但是 ， 本质上 ， 还是增加了很多成本与风险 。 所以 ， 我这种非职业选手 ， 就被排除在外了 。 将来 ， 能把这些空子都钻营好的 ， 必定是更赚钱的 。 因为 ， 竞争者更少了不是！~但我认为 ， 这还不是杀手锏 。真正的杀手锏是房企产能的巨大提升 。早几天一个文件下来了 ， 说——非永久基本农田的农用地转为建设用地审批权授权到了各省了 。 在几个试点省份 ， 城市 ， 连基本农田的农用地 ， 也委托给了地方政府 。 具体细则不展开 。 各位可以自行查找 。这就是我认为 ， 将来房地产投资出现重大变化的关键节点之一 。 我详细说一下 。和各位的认知可能不同 ， 我一直认为 ， 炒房的人 ， 是不能把房子炒成这么高的价格的 。 所以 ， 一上来就骂炒房者把房价炒上去了 。 基本上 ， 我持非常非常保留的意见 。 一看就是没有实践过的 。我认为 ， 一个三代人的家庭 ， 拥有4-5套房 ， 是不能算炒房的 。 道理太简单了 。 爷爷奶奶辈住一套 ， 外公外婆辈住一套 ， 儿子媳妇辈住一套 ， 孙子辈留一套 。 有些是二胎 ， 再多备一套 。这能算炒房的么？如果这个算 。 那倒是可以认为——房子是炒房者炒上去的 。 很显然 ， 这是不可能的 ， 对不？那么 ， 各位 ， 你们看看自己 ， 以及 ， 自己的同事朋友 ， 有多少三代人的家族 ， 拥有4-5套房以上 。 比例多不多？别看着有些人 ， 哇塞 ， 有三四套房子啊 ， 结果 ， 都是自己父母 ， 岳父母住着的 ， 剩下的 ， 租出去 ， 等小孩长大了 ， 留着结婚用 。 嘿嘿嘿 ， 好多都是这样的哩 。真正炒房的 ， 我知道的 ， 都是两位数以上的房产（住宅） 。 这叫炒房 ， 你说你整个家族 ， 集全家族之力 ， 一辈一套的 ， 加起来4-5套房 ， 怎么能算炒房呢？那么 ， 这种拥有两位数的职业选手 ， 以全国的基数来说 ， 并不多 。所以 ， 说房价是炒上去的 ， 显然 ， 我个人是持有保留意见的 。 尤其是 ， 有些三四五线城市 ， 房价也暴涨了 ， 你把那个城市翻遍了 ， 都找不到几个背时的炒房者 ， 你说 ， 房价咋涨上去的呢？我认为 ， 房子涨价 ， 就是土地价格的上涨 。 （实际价值的上涨+通胀 。 ）那么 ， 这次这个新的土地政策 ， 是在这个七寸上面打了一棒子 。 我们要好好看落实情况 ， 如果落实到位的话 ， 基本上 ， 土地供应量 ， 就得以非常大程度的解决了 。房企 ， 在我的评价里面 ， 其实 ， 和格力 ， 美的这样的制造业是非常类似的 。甚至 ， 在某些层面 ， 更加辛苦一些 。你看啊 ， 格力们买材料 ， 是可以全世界采购的 ， 而且 ， 格力们是强势方 ， 但是 ， 房企的原材料是土地 ， 只能当地买 ， 而且 ， 房企在这个环节 ， 是弱势方 。然后 ， 售价方面 ， 格力们是可以自己定价的 ， 只要考虑竞争对手和客户就好了 。 而房企除了考虑这二者 ， 还要考虑政府因素 。 很多城市 ， 嘿 ， 你猜怎么着 ， 他还给你把售价限死了 。 厉害不？好了 ， 我们接着来看 。之前是 ， 中央决定所有原材料 ， 所以 ， 他涨 ， 房企们的成本就涨 ， 售价当然要涨咯！~这才是房子价格上涨的核心啊！~朋友们！~怎么会是炒房的人炒上去的呢？他们有这种实力么？别逗了！~所以 ， 这次新的土地政策出来 ， 就等于地方能够决定卖地了 。 如果落实到位的话 ， 他就有了更多的可卖的地皮了 ， 对不？我的推断就来了 。二手房将来越来越不好做了 。因为 ， 会有更多的新房 。 这些新房 ， 建筑质量越来越好 ， 设计水平越来越高 ， 你说 ， 你愿意买新房还是二手房？有人要说了 。 地段地段还是地段！新房能有二手房这样好的地段么？来来来 ， 我说给你听理由 。 世界是变化的 ， 朋友 。比如 ， 我所在的长沙 。 原来的最好地段那就是几个商圈 ， 五一商圈啊 ， 东塘侯家塘商圈啊等等老商圈 。 这些商圈现在也是不错的 ， 人员很多 ， 也方便 。但是 ， 地铁一通 ， 车辆一多 ， 现在 ， 长沙最贵的地方 ， 是滨江 ， 梅溪湖这种新的商圈 。 道理很简单 。老商圈住宅 ， 你可以得到更短的通勤距离 ， 或者 ， 更方便的就业 ， 吃喝玩乐 ， 就学等等 。但是 ， 新的商圈 ， 以上全部可以得到 ， 并且 ， 全部升级换代 。 学区有新的 ， 就业有产业园 ， 吃喝玩乐更不用多说了 。 交通方便的不得了 。 环境不仅仅是好一点 ， 是好了一代 。你说 ， 怎么竞争呢？过去 ， 地段或许很重要 ， 因为 ， 交通不方便啊 。 差十公里 ， 能每天差好几小时 ， 或者配套设施差很多 。现在 ， 完全不是这样了 ， 差十公里 ， 地铁一走 ， 车子一开 ， 影响就很小了 。 配套设施 ， 新商圈比老商圈还要好 。所以 ， 我的推断是 ， 随着土地端的解放 ， 地方政府能加大土地的供应 ， 比之以前 ， 意味着 ， 价格实际上就会微涨 ， 平稳 ， 甚至下滑 。 薄利多销么！~对不？而且 ， 地方政府会越来越重视把城市管好 ， 让地皮的实际价值上升 。 从而附加值更好 ， 卖更多钱 。之前 ， 这种不那么大 。 我搞好了 ， 不见得能卖地 ， 对不？别小看这个啊 ， 假设 ， 现在中国敞开来接受外国人的话 ， 你看看全世界有多少人愿意往中国来 ， 我多说一句 ， 朋友们 ， 千万别信那种——绝对自由的说法 。 这次疫情 ， 就是最好的照妖镜 。 一切显形！我就问你一句话 ， 此时此刻 ， 你愿意待在中国 ， 还是世界上任何一个其他国家？你摸着良心和理性说说看 。我不同意你说的话 ， 但是 ， 我誓死保卫你说话的权利 。你不能真的死掉了不是？命还是最重要的不是？好了 ， 假设 ， 假设我上述所说 ， 将来实现的话 ， 那么 ， 第一个推论就是呈现出来了——将来 ， 二手房是越来越不好做了 。 只有少数的专业玩家可以继续赚钱 ， 甚至 ， 由于竞争者减少 ， 他们可能赚得更多 。 但是 ， 整体看来 ， 普通人投资房产 ， 再想重回过去那种躺着赚很多很多钱的日子 ， 是不会再回来了 。我本人也是根据这个进行投资决策的 。有人要说了 ， 你看 ， 买房投资越来越不好做了 ， 那房产股不也一样完犊子了么？我接着说 ， 我第二判断 ， 就是 ， 房产股将来会继续好下去 ， 直到未来某一个拐点的到来 。我们捋一捋啊 ， 其实 ， 有没有土地新政 ， 敏感的朋友 ， 都会发现 ， 这几年 ， 房企的产能在巨大的提升 。贵不贵不说 ， 但是 ， 产能在巨大的提升 。排名前几十的房产企业 ， 由于其极高的杠杆 ， 极高的周转 ， 以及 ， 中国建筑这类企业玩了命的建 ， 产能增加特别快速 。各位好朋友们 ， 回想一下 。你们觉得 ， 这几年 ， 你们所在的城市 ， 变化大不大？是不是隔阵子 ， 就变得有些不认识了呢？我在长沙有套物业 ， 原来住了好几年 ， 感觉还不明显 。 后来搬到新的小区 ， 才一两年 ， 结果回去一看 ， 我天 ， 日新月异啊！~满大街都是人 ， 车 ， 各种吃喝玩乐全像雨后春笋一样冒了出来 。这种情况 ， 早几年 ， 完全没有这么快速和明显的 。我每年都几乎会去宁波 ， 每次去 ， 我都吓一跳 ， 哇塞 ， 怎么变化这么大？长沙和宁波 ， 都还是二线城市哟 。为什么？房企的产能和城市新增人口都在迅速提升 。 快得不得了 。房企就像一头巨兽 ， 在以惊人的速度 ， 迅猛的成长 。 然后 ， 不断的建新房 ， 新商圈 ， 然后 ， 不断的有人口入驻进来 。有没有土地新政 ， 这个变化 ， 都在一天天的发生着 。光是这些增量 ， 就可以让房企们继续好很久 。土地新政改变了什么？很多人的解读是 ， 土地新政能够打压房价 。 我觉得有可能 ， 但是 ， 对这点我不坚定 ， 不清晰 。 道理很简单 ， 我很难想象 ， 现在一个城市卖2万一平方 ， 然后 ， 地方政府因为能自主卖地了 ， 就把土地降价 ， 把房价搞到1万一平米 。 我对这个持保留意见 。 我觉得 ， 不涨 ， 微涨 ， 就不错了 。 这样 ， 相较通胀 ， 实际上是降价的 ， 且 ， 抵押品也没有减值危机 。但是 ， 我觉得 ， 改变了一个很重要的点 ， 就是 ， 房企的产能还能再往上走 。因为 ， 比如 ， 一个城市 ， 一年原来是能从中央批10块地 ， 但是 ， 市场需求是20块地 ， 买不到的 ， 就等着 。现在 ， 是一个城市自己能批了 ， 那么 ， 可能性会是 ， 按节奏来 ， 没钱了 ， 就多批几块 ， 有钱了就少批几块 ， 按节奏来卖 。但是 ， 维持住房价 ， 是底线 。 是不是很像股票中的市值管理啊？嘿嘿嘿！~这样的话 ， 房企们 ， 作为“来料加工”企业 ， 等于订单多了么 ， 从原来的10块 ， 增加到了15块了么 ， 是不是这个道理啊？所以 ， 我的推断是 ， 房企们的产能还得提升 。 体现在财报上 ， 可能是均价微涨 ， 售出量增加 ， 利润率差不多 ， 但是 ， 绝对值增加 。这样 ， 也就实现了房住不炒 。你看啊 ， 炒房还能那么赚钱么？永远都有还不错的新房子在等着你 。 你买了房子 ， 变成二手房 ， 此时此刻 ， 你不是和其他二手房们竞争啊 ， 你是和很多很多房企们的新房在竞争啊！自然而然 ， 炒房者就会逐渐减少咯 。 是不是？好了 ， 我们回到推论 。我认为 ， 房地产股票能够投资的道理就阐述清楚了 。即 ， 房企们 ， 这次将吃到“数量增多”的利润 。 即 ， 原来卖10万套房子 ， 将来可能卖20万套房子 。 这里面 ， 一部分是小房企被整合的数量 。 一部分是土地新政之后 ， 地方政府有可能增加的土地数量 。 （注意 ， 是有可能 ， 方向是这么个方向 ， 但是 ， 还是要看具体落实执行啊 。 ）而不是 ， 像多年前 ， 有些房企那样 ， 吃的利润是“土地涨价”的利润 。 其实 ， 税务盾之后 ， 土地涨价的利润 ， 房企吃不了多少的 。但是 ， 这里要注意 ， 只有布局主要城市群的房企才能吃到主要的增幅 。 以前谦和屋的文章详细说过 ， 就那么几个城市群 。 长三角 ， 珠三角 ， 环北京 ， 中部武汉长沙双子星 ， 成渝 ， 大概这五个 ， 潜力最大了 。还有就是 ， 快周转的模式 ， 依旧是最猛的模式 。 逻辑就是 ， 卖一个面包 ， 你不可能往奢侈品那价格上面去卖 ， 对不？国家也不允许 ， 要打击！你只能多卖面包 ， 以前卖1000个 ， 现在卖1万个 。 走量赚钱 。好了 ， 这就是我买入的支撑逻辑 。再就是关键之处了 。估值 。房地产的估值有多么惨 ， 各位 ， 看到了！~你们看看！~多惨！~几乎都是个位数 。我测算过 。 假设未来估值不提升 ， 就吃利润正常的上涨 ， 5年一倍 ， 概率也是相当大的 。以万科来说 ， 现在的估值 ， 和2012年的估值差不多 ， 都是个位数 ， 粗略算 ， 是2012年2月份的估值差不多 ， 那时候复权股价是6块钱左右 ， 现在跌成这个鬼样子 ， 是28块钱左右 。 8年4.7倍左右 ， 年化收益21%的样子 。 和ROE相近 。保利也差不多 ， 2012年2月初 ， 5块不到一点 ， 现在是15块左右 。 年化16%左右 。 也和ROE差不多 。恒大地产是和2015年5月初差不多 ， 从5块左右 ， 到这段时间暴跌的13块左右 。 年化收益22%的样子 。我自己主要就是这三家地产公司 ， 还有一个融创 。 融创涨幅太惊人了 ， 保守点 ， 不算了 。这里有人一定有疑问 ， 将来还是有至少两种可能性会亏 。第一 ， 估值继续跌 ， 像银行那样 ， 永远没有尽头……第二 ， 业绩转折 ， 不增长或者亏损 。一个一个说 。估值继续跌 ， 是有可能的 。 因为 ， 大部分人都喜欢买政策鼓励的行业 ， 你看新科技们 ， 涨幅惊人 ， 其中大部分企业 ， 根本不需要基本面支撑 ， 甚至没有基本面支撑的 。这个我看不懂 ， 就不参与了 。估值这件事 ， 我是不知道将来究竟会怎么发展的 。 市场先生 ， 神鬼莫测 。现在8倍市盈率 ， 将来可能腰斩 ， 到4倍 ， 接着再腰斩 ， 到2倍 。 恒大就有长期3-4倍估值的时候 。 没办法 ， 挨打跑不掉的 。比如说 ， 我买过兴业银行和浦发银行 ， 一般来说 ， 市净率为1 ， 都可以认为是正常的吧 。 好家伙 ， 现在都是0.6左右 。 服气不服气？不服气？还有民生 ， 还有港股的银行股 。 估值能继续往下到你投降的那一天 。不过 ， 由于一直有盈利有增长 ， 股价体现出来不是下跌 ， 而是横盘 ， 就是不涨 。将来 ， 房地产也可能这样的 。但我还是偏乐观 ， 原因有两点 。第一 ， 房地产的杠杆和银行的杠杆有着巨大巨大的区别 。 银行一核销 ， 亏起来是要命的 。 房地产的杠杆是有土地做支撑的 。 而且 ， 比例差距也是巨大的 。你大概可以这么想 ， 就是 ， 你有100万 ， 然后借了1亿 ， 利息很低 ， 接着 ， 全部以较高的利息民间贷款放出去了 。 每年好开心 。 但是 ， 几个背时鬼还不上钱 ， 你就完犊子了 。 这是银行的模式 。 （大概这么个意思啊 ， 不展开了 。 ）房地产模式是 ， 你有100万 ， 然后 ， 借了1000万 ， 利息较高 ， 去买了房子 ， 买了地 ， 将来卖房卖地赚利润 。 风险在于 ， 房子 ， 土地很差 ， 比如 ， 买到了大西北的山沟沟里的地 ， 买了危房 。 那就亏死了 ， 如果不是这样的情况 ， 就健康很多 ， 保险很多 。第二 ， 银行亏起来 ， 有兜底的 ， 乱不起来 。 就业其实影响不大的 。 因为 ， 工作不会大量消失 ， 不新增也就是了 。 房企倒起来 ， 无数青壮年劳动力没有工作 ， 你品 ， 你细品 。这两点 ， 对投资者的心态影响 ， 是不同的 。 有着很深刻的不同 。第二种情况 ， 就是房企们真实发生业绩亏损 。这就比较麻烦了 。 如果真的是这样 ， 那就是基本面恶化了 ， 我就会卖掉 。但是 ， 我经过自己的瞎琢磨 ， 我认为 ， 这种概率是很小的 。第一点 ， 我只买最大的几家 ， 万科 ， 保利 ， 恒大 ， 融创 。 就这四家 ， 少赚就少赚 ， 安心一点 。 这里面除了恒大 ， 我想 ， 都是财务相对不那么激进的 。 恒大有些激进 ， 一来 ， 恒大我持有四五年了 ， 分红早就分回来了 ， 其次 ， 恒大的企业文化以及执行 ， 并不是那种我们看上去的激进或者玩火型的 。这个要仔细研究 。 许家印先生很多做法 ， 是大开大合的 ， 当下觉得好吓人 ， 事后看 ， 又是合理的 。 当年做矿泉水 ， 我很不看好 ， 因为正好我朋友给他们做的矿泉水整体策划 。 我聊过几次后 ， 就觉得不行 。 但是 ， 这个有点类似格力做手机 ， 雷声大雨点小 ， 看着吓人 ， 哇塞 ， 血亏啊 ， 完全不行啊 ， 结果一算账 ， 也没什么 。 你说 ， 当年格力做手机的时候 ， 多少人认为完了完了 ， 格力多元化 ， 完蛋了 ， 赶紧卖出 ， 股票跌跌跌 ， 整个舆论把估值杀下来了 ， 后来我一看格力究竟投了多少钱 ， 才那么一点点 ， 我就觉得没事 ， 量级差太多啊！~现在回头看 ， 股价涨了这么多 。我多年实践经验下来 ， 是——不要听企业家说什么 ， 主要要看企业家做什么 。 有时候 ， 有些话 ， 他们说出来 ， 是有些背后的原因我们也不知道的 ， 只要量不大 ， 就对主业影响不大 。恒大最麻烦的是造车 。 估值差就在这里 。现在花了很多钱了 ， 如果将来造车搞不成 ， 这些钱 ， 就会有很多亏损的 。 当然 ， 在拿地上面补回来一些了 ， 但是 ， 还是会有相当大的亏损 。如果将来造好了 ， 这个就不得了 ， 戴维斯双击妥妥的 。能不能行 ， 我也不知道 。再一个就是债务的问题 ， 这个就不用说了 ， 恒大哪一年的债务不吓人？年年吓人 。这里我多说一句 ， 有一种生意模式 ， 借债本身就是盈利的重要一环 ， 对赌的是通胀导致债务实质上是缩水的 。另 ， 如果恒大真的现金流断了 ， 破产了 ， 那么 ， 就得认赔 。 各位投资者自己好好算一下概率吧 。我觉得 ， 目前我持有的仓位 ， 也对我整体投资影响不太大 。 所以 ， 我也就没有去细算了 。等于说 ， 我是投了房地产整个赛道 。 赚些房地产指数一样的收益算了！~嘿嘿嘿 。总之吧 ， 我认为 ， 我自己将来是不准备将精力放到房子的投资上面去了 。 但是 ， 我对房地产股票的投资 ， 是有着较大的信心 ， 以及较为乐观 。我认为 ， 人民对美好生活的向往 ， 是注定了有——居者有其屋这个选项的 。我曾经租过房子 ， 我对那种羡慕国外可以一辈子租房子住的人 ， 是表示敬佩的 ， 但是 ， 我个人丝毫没有兴趣租房子常住 ， 我一点也不喜欢租房子 ， 我就喜欢买一个房子 ， 在院子里种我喜欢的花草 ， 养喜欢的锦鲤 。 我完全不会考虑带着家人租个房子常住 。据说 ， 德国人最喜欢租房住 ， 租金也不涨 ， 一辈子租 ， 多好 。5%的人拥有德国50%以上的房屋 。我一点也不想成为那50%的人 ， 实在要选的话 ， 我宁愿成为那5%的人 。我想 ， 你也一样 ， 对不？真正实现房住不炒 ， 未来一定可以的 。房企们扩大其产能 ， 地方政府提供平价的土地 ， 用快周转的模式 ， 一批又一批的把房子造出来 ， 那么 ， 中国十多亿人口 ， 总有一天 ， 能够居者有其屋 ， 总有一天 ， 能够过上美好的生活 。我用我的仓位 ， 实打实的支持房住不炒的政策！~


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