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SOHO中国私有化声起 潘石屹家族已获分红133亿..

2020-03-11 09:02证券时报采访人员 余胜良从去年传出清空手上不卖的核心资产 ， 到现在传出港股SOHO中国（00410.HK）私有化 ， 地产老兵潘石屹正在做他认为划算的买卖 。 潘石屹一直看空中国房市 ， 一直在卖出国内房产 。目前此消息尚未等到公司方面证实 ， SOHO中国拒绝置评 ， 称要看公告 。3月10日 ， SOHO中国开盘后突然直线拉升 ， 临时停牌时涨幅达37.58% ， 报4.1港元/股 ， 创52周新高 。 据《路透》报道 ， 美国Blackstone（黑石集团）提出以6港元/股的价格私有化SOHO中国 ， 交易价值40亿美元 。 该报价较3月9日收市价2.98港元/股高逾一倍 ， 与目前SOHO中国停牌后的市值213.18亿港元（27.44亿美元）相比 ， 仍有超过45%的溢价 。目前尚未知该公开报道是否涉及内幕消息泄露 ， 从而影响交易 。买卖SOHO中国股价一直大幅低于净资产 ， 根据2019年中报披露的数据 ， SOHO中国每股净资产6.76港元 。 SOHO中国昨日收盘价为2.98港元 ， 市值155亿港元 ， 而公司最近一个报告期的净资产则是352亿港元 。市场此前曾有私有化传闻 ， 不过多数人估计是潘石屹夫妇将SOHO中国私有化 ， 毕竟两人占有公司超过六成股权 ， 私有化的收益更大 ， 就像当当网从美国私有化一样 。根据传闻 ， 这次私有化潘石屹夫妇要将所持多数股权出售给黑石 ， 仅保留少数部分 ， 如果真是这样 ， 那就意味着要和国内地产市场说再见了 。据SOHO中国中报 ， 截至2019年6月 ， SOHO中国的总资产为688.98亿元人民币 ， 持有的9宗物业资产投资物业总值611亿元 。 除了今年2月才开业的古北SOHO和建设中的丽泽SOHO ， 出租率都达到95% ， 一年的租金收入约15亿元 。目前SOHO中国留在账面上的现金并不多 ， 2018年只有7.2亿元 ， 2019年中报则为11.54亿元 。 公司的主要资产是其他长期投资 ， 达612亿元 ， 总资产为689亿元 ， 几乎全部是其他长期投资 。 这些长期投资应该就是潘石屹目前的9个写字楼 。 长期投资意味着一年内不会出售 。去年年底有消息称SOHO中国正考虑以80亿美元出售北京和上海两地的至少八座办公大楼 ， 这八个项目的总价值在500亿~600亿元人民币 ， 基本上清空了所持物业 ， 盘中一度大涨27% ， 当时有媒体透露主要购买方是黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司 ， 有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3 ， 以及在上海的SOHO复兴广场 。 当日晚间 ， SOHO中国公告未承认也未否认该消息 。自从2014年以来 ， SOHO中国就已经开始出售在中国的资产 ， 据公开资料统计 ， 其5年间累计出售资产套现约293.41亿元 。而至于为什么出售多个SOHO中国项目 ， 2017年潘石屹接受采访时表示：“SOHO自从决定销售物业以来 ， 一直秉持做生意最基础的原则 ， 就是低价买入、高价售出 。 ”他在不同场合反复讲过 ， 衡量商业物业价值的标准是租金回报率 。 在美国 ， 在利率非常低的情况下 ， 一般商业物业的投资回报率是5% ， 特别好的项目大概能达到4.7%或4.5% 。 而在中国 ， 净租金回报率仅有2.7%左右 ， 同时利率比美国高出好几倍 。 因此 ， 潘石屹觉得这个时候是出售物业比较恰当的时机 。潘石屹的账是：“在北京这样的城市 ， SOHO中国的租金回报率不到3% ， 但银行贷款的资金成本超过了4% ， 这几乎是地产业最低的资金成本 ， 但在此情况下 ， 这意味着全年的物业经营仍然会亏损2% ， 这个生意怎么做呢？”他以前表示过不会出售外滩SOHO和望京SOHO ， 后来这些也进入了卖单 。他说自己是生意人 ， 要低买高卖 ， 不过这些年他一直在卖 ， 而没有买 ， 这就很说明问题 。潘石屹家族同时在欧美购入商业地产 。 可谓知行合一 。分红尽管股价表现不佳 ， 但是潘石屹夫妇从SOHO中国获得稳定分红 ， 累计起来已经颇为庞大 。2006年至今 ， 累计实施分红12次 ， 累计实现净利润442.58亿元 ， 累计现金分红达到207.78亿元 ， 分红率为46.95% 。 按照SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权计算 ， 累计可以获得现金分红133亿元 。潘石屹在富豪排行榜中的地位已非顶级 ， 但是手中掌握的现金 ， 可能是最多的一批 。SOHO中国2009年到2014年 ， 分红长期在10亿~13亿元之间 ， 2015年一跃突破36.5亿元 ， 而净利润则下滑为5.38亿元 ， 此后2016、2017年分红都在36亿元以上 ， 2017年还突破47亿元 ， 是有史以来分红最多的一年 。从分红上 ， 也可以看出潘石屹的价值取向 。2009年前后 ， 潘石屹颇为积极 ， 当年6月30日 ， 潘石屹亲自参与广渠路15号地拍卖 ， 具有央企背景的中化方兴最终夺标 ， 潘在报出39.4亿元的价格后止步 ， 他称这个最终价格太不理性 。法拍市场价格太贵 ， 潘石屹开始并购 ， 2009年8月以24.5亿元从摩根士丹利处接手号称“上海第一烂尾楼”的东海广场 。 截至2013年7月SOHO中国在上海拿下12个项目 ， 累计耗资达287亿元 。2012年 ， 他开始转变公司经营模式 ， 从售楼模式彻底转向出租模式 ， 也就是从拍地建楼出售转向拍地建楼出租 ， 2012年仅持有两个小项目 ， 一个是北京前门商业街 ， 一个是上海世纪广场 ， 两个项目可租面积加起来才约9万平米 ， 租金合计约2.1亿元 。公司在这个时期进入了稳定发展阶段 ， 开始稳定分红 ， 到了2015年之后 ， 公司没有再拿地 ， 开始大力分红 。 就在这个阶段 ， 潘石屹家族开始在欧美投资商业地产 。2015年 ， SOHO中国开始结合互联网推行SOHO3Q项目 ， 模仿美国WeWork搞共享办公空间 ， 进行办公室和办公桌的临时出租 ， 还租其他公司房产用于出租 ， 潘石屹称该板块还有上市计划 ， 几年后达到10万个座位 ， 年租金约50亿元 。责编：徐娜


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