利率：三月起房贷利率二选一？到底该怎么选？
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来源：三联生活周刊
文|谢九
从3月1日开始 ， 有商业住房贷款的人必须做一道选择题 ， 是将自己的房贷利率转换成LPR ， 还是选择固定利率？按照央行的要求 ， 这道选择题要在8月31日之前完成 ， 而且选择机会只有一次 ， 这次选好之后 ， 在以后整个贷款周期内都不能再调整 。
估计很多人对这道题目都是一头雾水--到底什么是LPR？为什么已经买房的人还要再改利率？到底应该怎么选择？
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首先来看看什么是LPR 。 很多人对这个概念不清楚 ， 这并不奇怪 ， LPR在我国金融市场虽然已经诞生了5年多时间 ， 但真正被推上前台 ， 大概只有半年时间 。 所谓LPR（Loan Prime Rate） ， 是指贷款市场报价利率 ， 是央行为了利率市场化改革而推出的一个重要工具 。
过去几年 ， 我国一直在推进利率市场化改革 ， 表面上来看 ， 存贷款利率的上下限都已经取消 ， 利率的市场化程度已经很高 。 但实际上 ， 很多商业银行都有一个贷款利率隐性下限的潜规则 ， 也就是以央行的基准利率为锚 ， 设定一个最低折扣 ， 比如说9折 ， 这样使得利率的实际市场化程度远远不够 ， 央行降低实体经济融资成本的货币政策也由此受阻 ， 所以 ， 长期以来我国中小企业融资难和融资贵的问题难以解决 ， 很大程度上也和此有关 。
在央行看来 ， 过去商业银行以央行的贷款基准利率为锚 ， 导致利率市场化程度不够 ， 如果通过LPR推行更彻底的利率市场化改革 ， 打破贷款利率隐性下限 ， 疏通货币政策传导 ， 我国的实际利率还有进一步下降的空间 。 去年8月份 ， 央行宣布"为深化利率市场化改革 ， 提高利率传导效率 ， 推动降低实体经济融资成本 ， 中国人民银行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制 。 "LPR由此从边缘角色登上了舞台中央 。
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那么 ， LPR具体怎么操作定价呢？由全国18家银行在每月20日 ， 向全国银行间同业拆借中心报价 ， 这18家银行包括全国性银行、城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行等 ， 报价按照央行的中期借贷便利利率（MLF ， 也就是市场俗称的麻辣粉）加点形成的方式 ， 而不再以央行贷款基准利率为参照 ， 这就是使得贷款市场利率更加市场化 。 LPR形成机制改革之后 ， 从去年8月20日到今年2月20日 ， 一共实施了7次报价 ， 一年期LPR利率从4.31%下降到了4.05% ， 5年期以上从4.85%下降到了4.75% 。 未来央行的贷款基准利率将逐渐退出 ， 贷款利率的定价权全面转移到LPR ， 交给市场来决定 。
在LPR隆重登场之后 ， 新发的贷款已经有90%按照LPR而不是基准利率来定价 ， 所以 ， 央行开始着手推动存量贷款的定价转换 ， 这也就是为什么央行要求有个人房贷的业主开始做选择题的原因 ， 对于商业性住房贷款 ， 要么将利率定价基准转为LPR ， 要么选择固定利率 ， 公积金贷款用户不在此列 。
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那么 ， 具体如何向LPR转换呢？按照央行的说法 ， "同一笔商业性个人住房贷款 ， 在2020年3-8月之间任意时点转换 ， 均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值" 。 目前房贷对应的是5年期以上的LPR ， 去年12月的利率是4.8% ， 每个商业贷款用户转换之后的新利率 ， 也就是根据当时和商业银行签订的贷款利率 ， 然后在4.8%的基础上加减一定比例 。 假如之前和银行签订的是基准利率（4.9%）的1.1倍 ， 也就是5.39% ， 转换之后就变成LPR+0.59% 。
对于转换成LPR ， 有很多人担心的一个问题是 ， 如果之前我的贷款利率是享受折扣的 ， 转换成LPR之后是否就没有优惠了？其实不是 ， 假如之前和银行签订的是基准利率（4.9%）的8折 ， 也就是3.92% ， 那么转换之后就变成LPR-0.88% 。 也就是说 ， 如果之前房贷利率上浮 ， 那么转换之后就会在LPR基础上加上一定点数 ， 如果之前房贷利率有折扣 ， 转换之后就变成LPR减去一定点数 。
具体的加（减）点数字其实是一个倒推演算过程 ， 如果贷款用户觉得有些复杂 ， 其实也不用太关心 ， 因为这个数字主要是由银行来确定 ， 以便以后给你的贷款重新定价 ， 加（减）点数字一旦确定之后 ， 在剩余合同期内都保持不变 。
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对于贷款用户而言 ， 最值得关心的问题应该是 ， 到底要不要转成LPR ， 还是选择固定利率？这才是这次利率转换当中最核心的问题 。
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