空置率这么高，房价是不是即将大跌
我国的住房空置率这么高 ， 我们的房价是不是应该跌呢？其实这个问题很难找到的 ， 因为连问题本身都存在很大的问题 。
01 ，空置率多少？首先关于我们控制率有多少 ， 这个没有标准的答案 ， 因为也没有人或者机构公布过大家都幸福的数据 。有一些研究机构曾经公布了自己的推测数据 ， 空置率大约20%左右 。 英国的某些媒体甚至称中国的触犯控制率达到30% 。 但是不管20%还是30%都是推测的 ， 而不是真正的数据统计 。而且还有一个很大的背景 ， 我国这么大 ， 有这么多大中小城市 ， 再细分市区和郊区以及乡村 ， 一个统一的控制率 ， 其实意义并不大 。如果以全国来看 ， 所有空置没人住的房子除以总房子数量 ， 有可能空置率很大 ， 因为没人住的房子就包括了很大一部分是在农村里的 。 最近这些年 ， 我国的自然村落每年以几百个上千个的速度正在消失 ， 换句话说 ， 很多以前的自然村 ， 慢慢的没有人住了 ， 但是房子还在空置着 。所以以这样的空置率来推断房子多了 ， 远大于需求 ， 结论很明显会发生错误 。因此 ， 财说得明白认为 ， 我们应该分区域的来看空置率 ， 而每一个区域的空置率影响这个区域的房价 。
02 ，房价涨还是跌？现在的房价到底涨了还是跌了 ， 这也是一个非常矛盾的话题 ， 不管是一些公开的数据 ， 还是每一个人的个人感觉 ， 都会得出不同的结论 。首先我们按一手房和二手房来看 ， 从全国的范围来看 ， 2019年一手房平均价格肯定还是在上涨的 。 因为我们看到最后公布的数据 ， 全年度的销售面积与2018年相比 ， 同比下降0.1% ， 但是全年度的销售金额涨了6.9% 。很容易理解 ， 新建商品房全年度销售的面积几乎没变化 ， 但是销售收入增加了将近7% ， 所以简单的计算就是新建商品房在2019年平均价格涨了7% 。 这个是官方的数据 。但这个数据的最大问题就在于它是全国的 ， 如果分成不同的城市 ， 肯定会有较大的差距 。还有我们也要看二手的 ， 二手房的数据就更加大的区别了 ， 要可信的反而是一些房屋交易平台公布的成交数据 ， 从这些数据我们可以看到 ， 在大多数的城市 ， 二手房的交易价格是平稳下跌的 。空置率这么高，房价是不是即将大跌。
03 ，空置率与房价的关系其实我们可以肯定 ， 长期的空置率 ， 必然会导致房价失去支撑 。 当然这里说的房价是二手房价 ， 真正的市场交易价格 。举个非常简单的例子 ， 不管是在山东 ， 还是在广东 ， 甚至在全国沿海城市 ， 都有一种房子叫做海景房 。 这些房子所在地往往本身并不是大中城市 ， 而是在海边买下一片地进行商品房开发 。大部分的非城市海景房（也就是说不包括海口 ， 三亚 ， 厦门 ， 大连等城市） ， 空置率都非常的高 ， 而这一类的海景房 ， 二手房的价格就很低 ， 远低于一手房 。 甚至根本无法交易 ， 有价无市 。同样的 ， 比如像鄂尔多斯 ， 或者一些类似的中小城市 ， 只要商品房的空置率很高 ， 二手房价格就会比较低 。 就算一手楼的价格高也只是虚高 ， 毕竟那个不是市场交易价格 ， 而是开发商的垄断价格 。我们在看大部分城市的中心地段 ， 在这些地方就几乎不存在空置率这个问题 ， 不管是自住或者出租 ， 到了晚上基本上都开灯 。空置率这么高，房价是不是即将大跌。
其实这也说明了我们的真实空置率其实是很低的 ， 住房的真正需求集中在城市 。在这些地段 ， 房价很明显不会大幅下跌 。 不过 ， 会出现缓慢的下跌 。所以 ， 最后的结论是 ， 长期的高企的空置率 ， 肯定会影响相应的地区和地段房价 ， 甚至会大跌 。 但这样的空置率 ， 很难出现在城市中心区域 ， 所以 ， 在中心区域 ， 房价可能会相对稳定 ， 或缓慢下跌 。 （财说得明）
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