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疫情之下的楼市自救

“哥 ， 我离职了 ， 很抱歉没能帮你把房子卖出去 。 ” 2月10日 ， 我突然接到一位房产中介的消息 。 他就职于南昌某二手房中介公司 ， 因为年前打算出售一套老城区的小房子 ， 我在2019年的下半年和不少房产中介成了朋友 ， 他是其中的一位 。 虽然一开始觉得当前疫情走向已经有所好转 ， 此时离职为时尚早 ， 但详细了解之后 ， 我对他的离职也能理解 。 他所在的房产中介公司底薪低 ， 房产经纪人以交易佣金提成的销售弹性薪资模式 ， 平时收入大部分靠业绩提成 ， 收入具有显著随市场变动的强波动性 ， 疫情之下 ， 南昌要求所有的房地产中介不得早于2月24日之前营业 ， 目前他们虽然开始线上办公 ， 但基本只被动地做客户维护 ， 没有成交量 ， 没有成交量即意味着没有收入 。 而且因为二手房交易的特殊性 ， 行业普遍预期疫情之后修复周期约一个季度以内 。 “即使公司愿意用底薪养着 ， 我也不能待下去了 ， 除了房贷、车贷 ， 还要养家糊口啊！”他给我算了一笔账 ， 现在每个月发底薪1800元 ， 如果这种情况持续三个月 ， 也就意味着总共收入才5400元 ， 不抵平时一个月的收入 。 事实上 ， 不仅仅是在南昌 ， 这几乎是所有做销售的面临的困境 ， 疫情对楼市的影响正在逐渐显现 。 据贝壳研究院联合中房经联发起《2020年新型冠状病毒对中国房产经纪影响》的问卷调查显示 ， 接近九成经纪人开展业务受到明显影响 ， 超六成的受访者认为其撑不过6个月 ， 超七成的受访者认为购房者可能将因无法看房、市场前景不明朗而暂停买房 ， 从而导致暂停售房为主流 。 而受疫情延续 ， 经纪人作业受明显影响 ， 八成经纪公司表示处境艰难 。 疫情影响之下 ， 房地产经纪公司、服务公司都开始自救 。 2月12日 ， 易居企业集团发布倡议书 ， 倡议公司所有管理层带头调整薪资 ， 倡议书写道 ， “当每个月营收为零 ， 但同时却要支付几个亿的人员工资成本……” 。 线上办公是这个春节之后最火的概念 ， 对房企来说也同样如此 。 疫情对房企的影响主要表现在两个方面 ， 一方面是投资、建设和销售的停滞 ， 另一方面则是由此带来的融资风险 。 资金周转率决定着房企的生存 ， 有了销售才有可能快速回款 ， 继续投资或者偿还银行贷款 。 因此 ， 一旦销售环节被按下暂停键 ， 即意味着房企的资金链将承受更大的压力 。 而目前的问题就是 ， 今年开年之后 ， 房地产行业的融资又开始趋紧 。 据中证网统计 ， 1月份房地产信托募集规模为392.50亿元 ， 在2019年年末短暂的回暖之后继续下行 ， 环比减少45.90% ， 同比下跌45.35% 。 同时 ， 房地产类信托规模占比下滑至第三位 ， 为27.07% ， 环比减少2.19个百分点 。 进入二月份 ， 在销售停滞的情况下 ， 如果房企融资环境进一步恶化 ， 那对房企来说压力将进一步增加 。 数据显示 ， 3月份是各大房企的偿债高峰期 ， 房企偿债总额高达727.5亿元 。 其中 ， 恒大、融创中国、绿地控股等企业到期海外债务规模位列前茅 。 从全年来看 ， 房企海外债、到期信用债、ABS融资等债务高达6422亿元 。 重压之下 ， 线上卖房被房企推向前台 ， 恒大、中海、金地、金茂、中南、龙湖等房企纷纷在各自微信公众号和朋友圈 ， 推出线上购房服务 。 线上卖房当然并不稀奇 ， 恒大很早就推出了自己的平台“恒房通” ， 甚至2019年的双十一还出现电商平台卖房 ， 但效果并不明显 。 原因很简单 ， 在疫情之前 ， 大多所谓的线上卖房都是伪命题 ， 对房企来说 ， 线上卖房沟通成本高、成交效率低 ， 因此大多时候只作为引流和推广用 ， 可以称之为“效率难题” 。 而对购房者来说 ， 线上购房一是看不到真实的场景 ， 难以选择 ， 二是房子毕竟是高价值商品 ， 怕买了吃亏 ， 买了上当 ， 可以称之为“信任难题” 。 但疫情之下 ， 线上卖房也是箭在弦上不得不发 。 笔者一位在家装上市公司欧派工作的朋友介绍 ， 最近他们天天在做线上推广 ， 将工作重心完全压到了线上 。 与楼市销售一样 ， 家装产品高度依赖线下样板房展示 ， 但如今也不得不在线上直播带货 。 事实上 ， 线上卖房对当下地产行业销售来说还有“补短板”的作用 。 线上渠道是当下现代企业的标配之一 ， 但在房地产行业中至今还处于起步阶段 ， 再加上房企线下拓客天花板几乎已到极限、第三方渠道裹挟又太严重、电商渠道迟迟不出效果 ， 因此补强线上渠道是一种行业趋势 。 当然 ， 线上购房能否打破房地产的强地域性和成交规则 ， 破解“效率难题”和“信任难题”还有待印证 。 据了解 ， 2月13日恒大终于拿出了线上购房的“核武器”后 ， 直接微信付款、线上签约 ， 而且拿出了高额的优惠政策 ， 2月16日恒大宣布 ， 将于2月18日启动其历史上力度最大的一次楼盘优惠活动 ， 全国75折 ， 极限折扣可达64折 。 万科和碧桂园等大型房企已经在研究跟进政策了 。 线上卖房的效果如何还不知道 ， 但商业地产的自救效果却是实实在在的 。 疫情之下 ， 商业地产除了偶有像长租公寓运营商自如这样趁租客不便搬家“坐地起价” ， 最高竟然达到了38.3%的消息外 ， 大多推行“减租减息”来共克时艰 。 受疫情影响 ， 餐饮、交通、旅游、零售、制造等领域的中小企业出现生存危机 ， 不少城市关闭商业中心、消费者也被要求居家隔离 ， 商业地产项目迎来开年“寒冬” ， 呼吁为商户减免租金的声音也就此起彼伏 。 为缓解商户经营压力 ， 1月26日起 ， 多家房企推出租金减免举措 ， 截至2月9日 ， 已有过百家房企宣布对旗下的商业地产项目实施租金减免计划 ， 包括一定时期内租金全免、减半、酌情减免等措施 ， 规模或超55亿元 ， 仅万达商管为旗下商业地产项目减免租金规模就达30亿元 。 租金减免不仅有助于抗击疫情 ， 更有利于商业地产应对市场萧条以及未来稳健发展 。 当然 ， 大部分房企的租金减免时间并不长 ， 在减租力度方面 ， 超四成企业免除商户租金及物业费 ， 免租时间最长达36天；近六成企业采取租金减半策略 ， 大多企业减半时间不足半个月 ， 最短的如重庆大洋百货租金减半时间为1月29日-2月2日 ， 仅有5天 。 楼市自救之外 ， 还得有政策的支持 。 在上一篇《重估2020年楼市走向》（2月3日秦朔朋友圈刊出）中 ， 笔者就提出 ， 疫情结束之后 ， 地方政府将通过放松调控、利好购房的方式刺激楼市的发展 ， 以弥补前期楼市的低迷 。 但没想到的是 ， 楼市刺激政策来的如此之快！ 2月12日中央政治局常委会会议提出“统筹疫情防控与经济社会秩序恢复” ， 当天 ， 就有无锡、西安、上海、南昌、浙江、深圳等六省市出台关于应对“新冠”疫情的楼市支持政策 ， 次日又有广东、南京、天津等省市跟进 。 各地政策主要集中于应对疫情冲击下行业资金压力 ， 缓释开发商现金流的风险、引导行业秩序逐步恢复 ， 内容包括允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、推进线上审批服务、信贷支持等 ， 全面支持房地产开发企业应对疫情之下生产经营活动面临的困难 。 应该说 ， 自2017年起的高压调控之后 ， 目前楼市的政策腾挪空间非常大 ， 特别是信贷政策的推进 ， 可以立竿见影地缓解房企的流动性压力 。 据国际金融报消息 ， 目前房企融资相当宽松 ， 自2月10日正式复工以来 ， 中梁、禹洲、合生创展等已相继披露融资计划 。 上交所披露的信息显示 ， 首创置业一笔60亿元的私募公司债在“已受理”后第二天即“通过” ， 这在去年钱紧的时候是不可想象的 ， 也间接看到目前政策层面对楼市的支持 。 政策预期之下 ， 房企拿地的动力陡增 。 2月11日和12日的北京、徐州、温州土拍都吸引了大量房企竞拍 ， 温州永嘉县的一宗地块更是历时近9小时、455轮报价 ， 溢价率达到32.79% 。 不过 ， 对开发商来说 ， 目前的政策能否最终传导到终端的销售上仍不明朗 ， 毕竟房企无论是自救还是靠政策 ， 都要靠销售来看效果 ， 而决定最终销售的“五限”政策仍仅仅锁牢 。 阳光城集团副总裁吴建斌就呼吁 ， 当前疫情仍在持续 ， 不仅影响房企一季度的整体表现 ， 而且会对房企整体销售造成巨大的冲击 。 建议各级政府从延期缴纳土地款 ， 到放松按揭、预售证的下放条件 ， 取消“五限”政策 。 但问题又来了 ， 要不要因为短期的疫情而调整一直以来层层加码的楼市调控政策呢？在救市与是否会过度救市的争论中 ， 决策层又该如何抉择？（秦朔朋友圈）


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