「项目」富力减持旧改项目股权 规模与负债“平衡木”难走
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财联社（广州 ， 采访人员 陈业）讯 ， 日前 ， 富力地产（02777.HK）又有新动作 ， 其选择退出与建业地产（00832.HK）合作的位于河南郑州一项目公司10%的股权 。 退出后 ， 富力不仅能减少相应股权对应的投入 ， 还能从建业地产手中获得10亿元股权及债权金 。
【「项目」富力减持旧改项目股权 规模与负债“平衡木”难走】从富力地产手中收购项目公司10%股权后 ， 建业地产拥有的股份将从原来的45%增至55% ， 并将项目公司的财务业绩并入该公司 。 根据建业地产公告透露的信息 ， 其将分两次支付收购金 ， 一次为今年6月30日前支付5亿元 ， 剩余5亿元为今年年底前支付完毕 。
富力地产在2019年半年报中曾透露 ， 积极参与旧改是其作为增加在不易收购地段 ， 或高地价地段的土地储备方式 ， 其中郑州是其重点进行开发的城市 。 富力目前选择减持郑州旧改项目背后 ， 或与当前自身战略考量有关 。
从旧改项目"节流"
此次富力地产退出的项目公司名为河南建业富居投资有限公司 ， 其主要的项目分别为郑州五龙口城中改造项目及花园口合村并城项目 。 两个项目包括12幅地块 ， 总占地面积约273.6万平方米 ， 总规划建筑面积约797万平方米 。 两个项目均为住宅及商业项目 ， 正分期开发 ， 部分分期项目处于销售状态 。
建业地产于公告中表示 ， 目标地块位于河南省郑州市主要地段之一 ， 收购事项可提高其于郑州土地储备的占比 ， 对集团未来发展及战略部署具有积极意义 。 而正是这样两宗位于郑州市主要地段的项目 ， 富力地产却选择了减持部分股份 。 至于减持原因 ， 建业地产公告中并未做详尽披露 。
财联社采访人员了解到 ， 虽然河南建业富居投资有限公司是富力地产与建业地产、易居中国的合资公司 ， 同时其在郑州还拥有全资子公司郑州富力城房地产开发有限公司 ， 但于富力地产而言前者更具代表意义 。 从成立时间来看 ， 全资子公司较河南建业富居投资有限公司早2个月 ， 但是其正式获取项目却比后者晚了至少2年 。 目前郑州富力城房地产开发有限公司于郑州市也仅有两个项目 。
"外来房企资源没有本地房企多 ， 所以拿地很困难 。 即便拿到土地 ， 如果是城改项目 ， 推进也比较难 。 "一郑州当地房企员工向采访人员介绍称 ， 富力在郑州项目不多 ， 所以存在感并不强 。 采访人员查阅富力地产2019年半年报发现 ， 去年上半年 ， 郑州并未出现在贡献营业额的城市之列 。
【「项目」富力减持旧改项目股权 规模与负债“平衡木”难走】当地一位业内人士告诉采访人员 ， 虽然富力地产在郑州项目不多 ， 但是有几个项目出现了维权事件 ， 其中包括与建业地产合作的五龙新城、尚悦居项目 。 其中 ， 尚悦居项目因为延期交付 ， 遭到准业主维权 。
对于此次富力地产选择减持项目公司股份 ， 有分析人士认为 ， 原因或是多方面的 ， 其中最重要的或是由于项目体量较大 ， 需要持续性投入 ， 回报相对较慢 ， 减持后相应的投入会减少 ， 此外还可以不用合并财务报表 。
"如果富力地产迫于债务压力 ， 将一些推进难度较大、转化速度较低的旧改项目持股比例减持到操盘比例以下 ， 肯定会影响其整体财务报表 。 "上述分析人士补充称 。 据悉 ， 富力目前拥有超过60个城市更新项目 ， 规划面积约6000万平方米 。
规模与负债"双刃剑"
减持郑州旧改项目股份 ， 对于债务一直居高不下的富力地产而言 ， 向市场释放了其正在施行资金"节流"的信号 。 而从目前富力地产自身的债务情况及有意暂停拿地情况来看 ， 资金"节流"是必要之举 。
兴业证券在研究报告中指出 ， 面对收紧的信贷环境和呈下行趋势的销售市场 ， 富力地产的策略将更为保守一些 ， 拿地节奏或将进一步放慢 ， 以保证资金流动性和预留安全边际 。
去年7月 ， 从富力地产流出的一份内部文件显示 ， 2019年下半年的重点工作是"促销售、抓回款" ， 原则上暂停拿地 ， 以完成项目销售目标为第一优先级 。
事实上 ， 2017年富力地产豪掷192亿元收购万达酒店资产包后 ， 债务压力一直较大 。 进入2020年 ， 更是有多笔债务等待其偿还 。
截至2019年6月30日 ， 富力地产净负债额由2018年末的 1285.9 亿元增加至 1564.7 亿元；净负债率由2018年末的184.1% ， 升至219.0% 。 2020年 ， 富力地产将有逾280亿元人民币的债务到期 。
去年底 ， 富力地产实施了上市以来的首次配股 ， 用于偿还境外债务性融资 ， 不过其配股的价格较一年前预期的配股价大幅缩水 。 富力总共配售了2.73亿股股份 ， 每股配售价为13.68港元 ， 配售所得款项总额约为37.35亿港元 。 在2018年富力地产提出方案时 ， 董事长李思廉预期的配股价为不会低于15至16元 。 在配股融资之后 ， 今年1月13日 ， 富力地产又拟发最高7亿元超短融 ， 用于偿还到期的10亿元债券 。
虽然通过减少部分项目股份及暂停拿地等方式收紧自身钱袋、并持续融资已偿还到期债务 ， 但是分析人士却向采访人员指出 ， 如果持续减少拿地 ， 未来其规模增速会受限 。 于富力地产而言 ， 规模增速与债务杠杆问题难以同时平衡 ， 这也会是未来几年持续困扰富力地产的问题 。
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