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抛售231亿物业资产换仓回血？绿地回应：正常销售

抛售231亿物业资产换仓回血？绿地回应：正常销售
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绿地集团拟出售上海和江苏两地多个项目 ， 涉及金额高达231亿元 。
撰文/廖凯
编辑/卢泳志
近日 ， 据第一财经报道 ， 绿地集团一次性上架了长三角区域14个项目27处物业资产 ， 涉及金额231亿元 。
绿地内部人士对风云地产界表示 ， 绿地商办大多以销售为主 ， 年底的确比较集中 ， 其实是正常的销售推进 ， 并不是外界理解的打包资产抛售 ， 是一个正常的项目行为 。
不过 ， 今年以来 ， “三道红线”的融资新规出台 ， “降负债、去杠杆”成为房地产企业的重要任务之一 。 作为头部企业的绿地集团 ， 似乎并不太成功 。
01
231亿元物业资产上架
11月16日 ， 据第一财经报道 ， 其采访人员拿到一份绿地集团商办项目推荐书 ， 绿地集团拟通过整栋销售、股权交易等方式出售上海和江苏两地项目 ， 共包含了14个项目27个物业 ， 资产价值总计约为231亿元 。
绿地集团此次出售的物业包含了成熟商圈物业、地铁盖上综合体、商业改造体、在建物业等 。 囊括了苏州绿地中心、绿地国创大厦、青浦绿地中心、绿地柒彩里等多个项目 。
抛售231亿物业资产换仓回血？绿地回应：正常销售
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苏州绿地中心
据了解 ， 青浦绿地中心是集商业、酒店、商办和住宅等业态为一体的地铁上盖项目 ， 项目是坐拥青浦最高的180米地标型建筑 。 苏州绿地中心是苏州市一座超高层地标式摩天大楼 ， 设计总高度358米 ， 建成后将刷新环太湖天际线 ， 成为环太湖第一高楼 。
如此大规模的出售商办项目资产 ， 并且主要集中在长三角区域 ， 实属罕见 。
对于此次出售资产的举措 ， 绿地方面对外界回应表示 ， 出售物业是公司经营的常态 ， 建成销售或短期运营升值后销售是绿地开发商办项目的长期策略 。
【抛售231亿物业资产换仓回血？绿地回应：正常销售】知名地产分析师严跃进表示 ， 绿地集团作为复合型房企 ， 近两年来传统住宅业务表现较弱 ， 此次通过出售一些并不看好的资产 ， 回笼资金 ， 可以投资新的项目 。 本质上来讲呢 ， 绿地集团还是这个属于比较稳健的 ， 这种转让也有助于后续寻找新的一些投资机会 。
02
商办项目的进与退
绿地集团今年出售的商办项目并不少 ， 并不是第一次选择以这样的形式回笼资金 。
今年1月 ， 绿地集团就曾以75亿抛售绿地外滩中心三栋写字楼给海通证券 ， 缓解资金状况 。 5月29日 ， 又以48.54亿元的出售了绿地外滩中心T2幢办公楼及地下产权停车位项目给上海银行 。
此次集中推介出售多个长三角项目 ， 于绿地集团而言 ， 资产组合调整可能性较大 。
据观点地产统计 ， 绿地控股每年新增商办比例在20%左右 ， 每月新增地产项目里 ， 50%以上的拿地属于商住项目 。 今年4月新增的9个项目 ， 就有7个属于商住或办公项目 。
11月5日 ， 绿地又在江西南昌拿下两宗商办项目 ， 对于商办资产的持有并未停止 。 10天后 ， 绿地集团对外宣布南昌贸易港综合体及产业园项目启动 ， 总投资约120亿元 。
绿地集团在三季度财报中曾表示 ， 将继续围绕长三角等重点区域、以及省会等核心城市拓地 。
财报数据显示 ， 绿地集团在三季度共获取项目18个 ， 权益土地面积480万平方米 ， 权益计容建筑面积950万平方米 ， 权益土地款365亿元 。 截至三季度末 ， 绿地集团累计获取项目77个 ， 权益土地款731亿元 ， 扩张趋势明显 。
有业内人士指出 ， 相比商业地产持有与散售模式来说 ， 整售模式可以加快资金的回流 。
绿地集团在建设商办项目中 ， 自持也并不是其操作方式 。 有数据显示 ， 绿地集团在2019年地产业务的结转收入中 ， 其租金收入占比不足1% ， 自持物业非常少 。
不过今年大幅度的对外投资 ， 让绿地集团的资金变得紧张 。 绿地集团在三季度报指出 ， 随着绿地投资活动、筹资活动产生的现金流量净额同时缩水 ， 绿地的现金及现金等价物净增加额扩大至负91.48亿元 ， 需要及时回血 ， 保证资金的流动性 。
03
销售增长乏力 ， “三道红线”全踩
值得注意的是 ， 绿地集团大规模出售商办资产的背后 ， 其扩张势头虽然不减 ， 但增长显著放缓 ， 债务困局明显 。
受疫情开局影响 ， 绿地没有公开今年销售目标 ， 不过其董事长张玉良在今年年初曾表示 ， 2020年绿地的内部销售目标将在2019年4000亿元基础上有一定提升 。
去年绿地集团未能完成目标 ， 最终仅实现了销售额3880亿元 。
绿地集团三季度财报显示 ， 累计实现营业收入3209亿元 ， 同比增长9% ， 实现利润总额228亿元 ， 同比增长2.5% ， 三季度累计实现合同销售金额2179亿元 。
目前来看 ， 如果按照今年4000亿元目标 ， 绿地集团前三季度仅完成目标54.47% 。 按照2019年全年3880亿元来计算 ， 仅完成去年的56.15% 。
虽然经营改善向好 ， 但绿地集团今年销售业绩缩水 ， 增长乏力明显 。 在销售不顺下 ， 绿地集团的现金流量净额三季度仅录得50.04亿元 ， 同比减少45.17% 。
现金流量净额减少 ， 并未缩减对外投资的绿地集团 ， 今年债务规模变化不大 。
“三道红线”刚出现时 ， 绿地集团是为数不多的全部踩线的房企之一 。 在融资新规的压力下 ， 绿地集团在降负债、巩固资金链等财务方面的改善也并不明显 。
三季度报数据显示 ， 绿地集团的前三季度利息费用从36.63亿元上升至40.42亿元 。 截至9月底 ， 绿地集团短期借款为299.46亿元 ， 一年内到期的非流动负债为730.37亿元 ， 长期借款1806.75亿元 ， 应付债券为400.09亿元 。
截至9月底 ， 兴业证券研报数据显示 ， 绿地集团剔除预收款后资产负债率、净负债率和现金短债比为82.4%、187%和0.78 ， “三道红线”仍然全踩 。
新规下 ， 仍面临高额债务的绿地集团 ， 近期借款发债频率不减 。
11月13日 ， 绿地集团公告显示 ， 向大股东格林兰再借款1.9亿元 ， 年利率为5.7% 。 11月3日和11月11日 ， 绿地集团又分别通过了180亿元和170亿元的小公募债券 ， 分别用于偿还今年年底和明年到期的八笔债券 ， 合计349.98亿元 。 有消息显示 ， 绿地集团还计划在12月发行至多30亿元的公司债券融资 。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对风云地产界表示 ， “三道红线”下 ， 绿地全面踩线 ， 未来融资受限 。 近期绿地出现讨债风波 ， 一定程度上展现出其资金压力较大 ， 需要出售资产加强自身的现金流 。


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