长租公寓|蛋壳公寓商业模式面临大考 多地房东上门解约租客收到搬离通知
本报采访人员 王丽新
日前 ， 自称管理房间“40万+” ， 累计服务用户“100万+”的上市公司蛋壳公寓 ， 在北京等多地遭遇租客房东维权 ， 以致其商业模式再受质疑 。
11月16日 ， 已经入冬的北京 ， 上百人在位于朝阳门外大街的蛋壳公寓北京总部排队维权 。 其中一位租客告诉《证券日报》采访人员 ， 这个维权长队里 ， 有房东、租客 ， 还有被拖欠工资的蛋壳公寓保洁、维修人员 。
“在我们的微信维权群里 ， 不仅仅是北京 ， 在上海、深圳、杭州和武汉等地 ， 也陆续有房东和租客要求与蛋壳解约 。 ”该租客表示 。
同日下午 ， 采访人员在一个北京蛋壳公寓维权微信群中看到了这样一句话 ， “你们打吧（群友发的投诉电话） ， 我冻得拿不住手机了 。 ”两天时间 ， 这个群从100多人上增加到超420人 ， 其中大多数都是与微众银行签了租金贷的租户 。
而就在几天前的11月12日 ， 蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司新增被执行人信息 ， 执行标的约为572万元 ， 这是11月份蛋壳公寓第三次成为被执行人 。 《证券日报》采访人员从天眼查方面获悉 ， 截至11月16日 ， 蛋壳公寓被执行总金额为1092万元 。
“列为被执行人对企业的影响较大 ， 一方面代表了企业无偿债能力 ， 经营现金流危机；另一方面会影响企业的经营信用 ， 品牌形象受损 。 ”一位不愿具名的业内资深人士向《证券日报》采访人员透露 ， 同时 ， 也会影响资本市场上投资者的信心 ， 对企业的长期发展存在质疑 ， 企业的估值会大幅缩水 。
部分租客接到清退通知
退租仍担忧贷款违约
“11月13日晚上 ， 房东上门告诉我 ， 蛋壳公寓从11月1日起至今没有付房租 。 ”北京蛋壳公寓的女租客杨小青（化名）在接受《证券日报》采访人员采访时表示 ， “房东要求我半个月内搬离 ， 不然他就报警处理了 。 ”
杨小青称 ， 此后自己联系了蛋壳公寓管家 ， 但对方表示已经离职 。 “他建议我先办理退租 ， 如果蛋壳不破产倒闭 ， 或许还能退还押金 ， 若继续交租存在变成纯损失的可能性 。 ”
“但我与面临类似情况的租客交流后得知 ， 首先即使我在APP上申请退租 ， 也可能没有人理；第二 ， 即使成功办理了退租 ， 我还面临着征信记录违约的风险 。 ”杨小青告诉《证券日报》采访人员 ， 今年9月份签合同的时候 ， 蛋壳公寓的管家说现在租房多数都用租金贷的形式 ， 蛋壳公寓和微众银行签合同 ， 租户给微众银行月付房租 ， 贷款利息由蛋壳公寓承担 ， 从每个月的服务费中扣除 。
而在与《证券日报》采访人员的交流中 ， 杨小青甚至都说不清租金贷到底是怎么一回事 ， 就本着“信任大公司”的想法签了合同 。
“长租企业与第三方金融机构合作 ， 在长租公寓企业与租客签署租赁契约的基础上 ， 租客与第三方金融机构签订贷款合同 ， 对房租进行分期支付 ， 每月还本付息 ， 以减少一次性支付租金的成本压力；长租企业则通过第三方金融机构一次性获取整体租赁周期的资金 ， 通常为一年 ， 在短期内获得大量资金 ， 缓解资金压力；金融机构通过租金贷来获取一定的利润收入 。 ”有不愿具名的分析师对《证券日报》采访人员解释道 ， 在实际经营过程中 ， 不少企业将通过租金贷获得的资金用作规模扩张或其他用途 。 若长租公寓企业经营不善面临危机 ， 则租客在租住权无法保障的情况下 ， 依然需要承担该租金贷产生的还款压力 。
“现在蛋壳公寓收了钱不给房东租金 ， 房东上门来清理租客 。 很多人面临着一边被撵 ， 一边如果办理退租就可能征信违约的风险 。 ”杨小青称 ， “面临类似问题的 ， 仅我们群里就有300多人 ， 而且人数还在不断增加 ， 只是每个人的贷款金额不同而已 。 ”
“还有很多租客遭遇了断水断电 ， 不少人请假去排队维权 。 ”杨小青称 ， “上个月保洁就没再来了 ， 还有一些管家都离职了 ， 原来负责我的管家也一样 ， 说是因为蛋壳没有准时发工资 。 所以去北京总部维权的人中也有一些是蛋壳公寓原来的员工 。 ”杨小青发给《证券日报》采访人员多份与管家微信沟通的记录 ， 证实她的说辞 。
采访人员所在的维权群仅2天时间已更新数千条信息 。 “管家没了 ， 客服联系不上 。 ”“押金不给我就当分手费了 ， 请解除租金贷就好 。 ”租客各有各的说法 ， 各有各的无奈 。 11月17日 ， 这个群更名为“报团取暖群” 。
持续亏损不见盈利预期
再陷“资金链”断裂风波
这不是蛋壳公寓第一次出现拖欠房东房租 ， 导致租客被赶的情况了 。
今年2月中旬 ， 坊间就有传闻称 ， 蛋壳公寓在租户没有欠租的情况下 ， 要求房东免除3个月房租 ， 且没有在约定时间内付款给签约业主 。 彼时 ， 一些业主和租客开始担忧蛋壳公寓是不是资金链断裂了 。
2月17日 ， 针对公众质疑的“资金链断裂”问题 ， 蛋壳公寓官方微信公众号回复称 ， 这是不实信息 ， 公司经营状态稳定 。 并且针对欠租 ， 将会在与房东协商完免租事宜后 ， 尽快安排打款 。
然而 ， 大半年时间过去了 ， 面对这一次多地相继出现的房东、租户集中解约事件 ， 蛋壳公寓要倒闭的消息不胫而走 。 11月16日 ， 蛋壳公寓公开称 ， “我们没有破产 ， 也不会跑路 。 ”对此 ， 采访人员在不同时段分别拨通了蛋壳公寓相关对接人的电话 ， 但该人士并没有接听 。
11月16日 ， 与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行发表公开声明称：“建议客户在已付期间继续居住 ， 保障合法权益 。 如果客户合法权益受到侵害（如强制清退、断水、断电等情况） ， 建议通过法律途径维护正当权益 。 如客户已被迫搬离 ， 我行将做出适当安排 ， 尽量保护客户权益 ， 至少在2021年3月31日前 ， 征信将不受影响 。 ”
但租客担忧的是明年3月份之后仍有征信记录违约的风险 ， 房东担忧的是蛋壳公寓不会再付租期内的租金 ， 每一单合同的背后 ， 都涉及数千元、数万元的资金 。
这家第二个赴美上市的长租公寓运营商未来将何去何从？
公开资料显示 ， 蛋壳公寓成立于2015年1月21日 ， 隶属于紫梧桐（北京）资产管理有限公司 ， 注册资本1000万元 。 成立至今 ， 蛋壳公寓共获得八轮融资 ， 投资方包括开物华登、愉悦资本、华人文化、高榕资本等 。
2020年1月17日 ， 蛋壳公寓在纽交所上市 ， 上市当天市值27.4亿美元 ， 但如今市值不到3亿美元 。 目前 ， 蛋壳公寓在国内13个城市提供长租服务 ， 运营公寓数量超过40万间 。
【长租公寓|蛋壳公寓商业模式面临大考 多地房东上门解约租客收到搬离通知】根据蛋壳公寓此前发布的招股说明书和2020年Q1财报（2020年Q2、Q3财报暂未发布）来看 ， 蛋壳公寓2017年、2018年、2019年前9个月的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元、25.16亿元；营收分别为6.57亿元、26.75亿元、50.00亿元 。 蛋壳公寓在2020年Q1的营收为19.4亿元 ， 净亏损为9.789亿元 。 持续亏损 ， 并没有盈利迹象 。
“蛋壳公寓最主要的症结有两个 。 ”上述不愿具名人士向《证券日报》采访人员表示 ， 一是前期扩张太快 ， 盲目扩大管理房间规模 ， 2017年-2018年获得的房源增长迅猛 ， 但与之匹配的房源运营管理能力未及时补齐；二是未聚焦单店盈利 ， 在单店未盈利的情况下 ， 企业应有相应的经营预警机制 ， 没有做好“以出定收”的动态房源管理 ， 企业应依据出房速度及时调整收房情况 。
商业模式暴露脆弱性
敲响行业警钟
不得不说 ， 近三年来 ， 长租公寓发展迅猛 ， 无论是房地产开发商 ， 还是品牌运营商都在积极布局 ， 但玩家的运营能力确实参差不齐 。
根据贝壳研究院不完全统计 ， 今年长租公寓企业整体呈现战略聚焦或收缩态势 ， 房企对长租公寓的热情减退 ， TOP100房企中仅2家新开拓长租公寓业务 。
特别是受到疫情冲击后 ， 旧商业模式隐藏的风险开始浮出水面 。 “对多家长租公寓企业调研发现 ， 今年长租公寓企业生存状况呈现分化状态 。 ”贝壳研究院高级分析师黄卉向《证券日报》采访人员表示 ， 一方面疫情对经营能力较强的头部企业影响较小 ， 这类企业往往采取审慎聚焦的经营战略 ， 在不扩张的情况下维持现有经营规模；另一方面疫情对中小企业的冲击较大 ， 存在缩减管理房源规模、裁员等情况以断臂求生 。
“这暴露了部分长租公寓商业模式的脆弱性 。 ”上述不愿具名人士向《证券日报》采访人员表示 ， 一是租金成本高 ， 目前大部分长租公寓采取的都是包租模式 ， 从业主处租赁房源 ， 经过装修后再出租给租客 ， 租金成本在总成本中占比超过50% ， 而装修和运营也需要较高的成本投入；二是商业模式的灵活性差 ， 长租企业通常会与业主签订3年-5年的租赁合同 ， 在约定期限之后租金会按比例增长 ， 而在遭遇市场风险和变动的情况下 ， 仍然要按约定缴纳租金 ， 就给企业经营带来了较大的成本压力；三是精细化运营要求高 ， 长租公寓企业理论上来讲应当根据出房情况来决定收房速度 ， 但部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房 ， 而出租能力低可能导致空置率较高 ， 现金流原本就岌岌可危 ， 更加难以抵御市场风险 。
“作为长租公寓行业的标杆企业 ， 蛋壳公寓确实出现了经营困难 。 ”地产分析师严跃进向《证券日报》采访人员表示 ， “长租公寓是一个新兴行业 ， 叠加疫情导致租赁需求不强等多方因素影响造成如今局面 ， 对于企业管理来说 ， 后续需要建立风险管控体系 。 此次事件倒逼行业企业复盘和思考自身经营问题 ， 倒逼企业成长 ， 产品、模式均待变革 。 ”
“一是企业发展需要慢下来 ， 做好运营能力建设；二是企业需要进一步审查自身经营的风险及合规性 ， 做好资金链的管理以及风险应急预案；三是做好‘以出定收’的房源管理 ， 尤其是在疫情等不可控因素的影响下 ， 企业应具备动态管理房源的能力 ， 及时调整收房速度 ， 降低库存房源 ， 灵活应对市场变化 。 ”黄卉向《证券日报》采访人员表示 ， 虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境 ， 但行业长期向好向稳发展的态势不会变 。
黄卉认为 ， 行业将加速洗牌和进化 ， 经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰 ， 行业集中度不断提升 ， 租赁企业需要不断聚焦自我能力建设 ， 迭代租赁产品设计 ， 满足租客品质居住需求 ， 才能在市场中不断突围 。
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