物业真该取消？“新规”下，明年起业主将迎来4大好消息，该留意
相信 ， 大家都听过这么一句话：买房一阵子 ， 物业一辈子 。 现如今 ， 房子早就已经与户口、婚姻、教育、医疗等资源紧密相挂钩 ， 所以买房子成为了不少年轻人的头等大事 ， 重要性甚至不亚于结婚生子 。 但是 ， 根据过来人的经验都知道 ， 买了房并不代表可以住得安稳和舒适 ， 后期关键还要看物业 。 一般来说 ， 一个好的物业公司 ， 不仅可以提升业主的安全感和生活品质 ， 而且还可以促进邻里关系 ， 甚至可以进一步提高未来房子的保值、升值空间 。
但是 ， 在现实生活中 ， 一提起物业 ， 不少业主都一肚子苦水 ， 有不少的怨言 ， 所以物业和业主之间的各类纠纷也是屡见不鲜 。 比如 ， 就在前几天 ， 一个朋友就遇到了一件麻烦事：朋友家住在二楼 ， 最近半年以来 ， 卫生间的墙壁上隔三差五的就会渗水 ， 朋友第一时间就想到了去找物业 ， 物业看了看也没找到渗水的原因 ， 后来朋友又多次找物业解决渗水问题 ， 但物业一直找借口推辞 ， 慢慢的就不了了之了 。 现如今 ， 这个问题一直没有得到解决 。
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其实 ， 类似的问题 ， 不少业主都曾遇到过 。 一般来说 ， 物业和业主的矛盾主要表现以下在三点：
一是物业服务项目较少 。 在日常生活中 ， 几乎每家每户都遇到这样或那样的问题 ， 第一反应就是找物业解决 ， 但物业往往摆出一副大事不管 ， 小事往后拖的样子 ， 物业费没少交 ， 但服务项目却很少 。 二是物业收费不合理 ， 重复收费现象比较多 。 比如 ， 物业费已经包括了区域清洁、共用设施设备的日常维护等 ， 但不少物业仍旧额外收取电梯管理费、垃圾处理费、公共耗能费等等 ， 否则就会断水断电 。 三是更换物业比较麻烦 。 面对服务质量较差的物业 ， 业主都有更换物业公司的想法 ， 但更换过程往往较为繁琐 ， 而且有些物业还会赖着不走 ， 着实让人无奈 。
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面对这些问题 ， 最近几年 ， 有关取消物业的呼声不绝于耳 。 如果在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词 ， 相关搜索记录竟达358万余条 ， 其中与物业管理相关的就超过了76万条 。 不少业主表示 ， 取消物业之后 ， 业主可以自己管理小区 ， 或者直接让区委会管理 。
不过 ， 在笔者看来 ， 物业该不该取消 ， 目前不能采取“一刀切”的方式 ， 因为我们身边仍然还有很多服务有方 ， 深得业主信赖的物业公司存在 。 因此 ， 取消物业不是解决问题的关键 ， 逐步加强监管和规范才是有效解决之道 。 根据国家相关规划 ， 2021年1月1日 ， 《民法典》将正式开始实施 ， 其中针对物业专门发布了一系列新规定 ， 业主将会迎来4个好消息 ， 物业和业主都该留意 。
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1、物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费
面对物业费欠缴等问题 ， 不少物业都会采取断电、断水、断热、断气等方式来催缴物业费 ， 结果不仅给当事业主带来了生活的不便 ， 有时候甚至一栋楼都会受到牵连和影响 。 不过 ， 《民法典》第944条规定 ， 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式来催缴物业费 ， 这一次明确以法律形式禁止了物业公司的不合理催缴行为 。
当然 ， 必须强调一点 ， 这并不意味着业主可以随意拒绝缴纳物业费 。 《民法典》同时也规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费 ， 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的 ， 业主不得以未接受或者不需要相关服务为由拒绝支付物业费 。 通过这条新规可以知道 ， 即使房子长期空置不住 ， 由于已经与物业公司形成了物业服务法律关系 ， 所以也是需要缴纳物业费的 。
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2、更换物业公司变得更加容易 ， 老物业不能“赖着不走”了
长期以来 ， 由于物业公司不能提供良好的物业服务 ， 所以业主往往会通过业主大会解聘该物管公司 ， 重新招聘新物业公司 。 但是 ， 在现实生活中 ， 有些老物业公司却赖着不走 ， 迟迟不肯交接 ， 甚至出现两家物业公司同时管理、扯皮的现象 。
对于更换物业一直比较麻烦的问题 ， 《民法典》第946条规定 ， 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的 ， 可以解除物业服务合同 。 第949条也规定 ， 物业服务合同终止的 ， 原物业服务人员应该在约定期限内退出物业服务区域 。 笔者认为 ， 该条新规相当于为业主维护自身权益提供了一把“尚方宝剑” ， 明年开始 ， 不仅更换物业公司更加容易了 ， 而且也有助于进一步规范物业服务行业 ， 实现公平竞争 。
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3、小区共有部分产生的收入属于全体业主 ， 业主或将获得一笔长期收入
在现实生活中 ， 不少开发商或物业都会利用小区的公共空间来牟利 ， 很多业主都已经习以为常 ， 见怪不怪了 。 比如 ， 在小区公共场地上划上停车线来收取停车费 ， 在电梯间、公共走廊、入户大堂、宣传栏等小区共有部分进行广告展位出租来获取广告收入等等 。
从理论上讲 ， 在小区共有部分获取的收益自然该归全体业主所有 ， 但现实生活中 ， 基本上都进了物业的腰包 ， 而且业主们本着“多一事不如少一事”的处事原则 ， 也都不会斤斤计较 。 不过 ， 《民法典》第282条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入 ， 在扣除合理成本之后 ， 属于全体业主共有 。 显然 ， 新规下 ， 从明年开始 ， 业主们反而有可能获得一笔长期和稳定的收入了 。
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4、物业收费更加规范 ， 有些不合理的费用也可以不用交了
根据《民法典》规定 ， 缴纳物业费是每一个业主的义务 ， 所以业主不可以随意拒绝缴纳物业费 ， 但是新规定下 ， 有些情况可以不用缴纳物业费 。 一方面 ， 物业服务人没有按照合同约定和相关规定提供服务 ， 比如没有按规定将服务事项、质量要求、收费标准、业主共有部分的经营与收益情况等向业主公开 ， 业主可以拒绝缴纳物业费 。 另一方面 ， 物业服务合同到期后未续约 ， 即使物业拒绝退出 ， 但双方之间的物业服务法律关系已经终止 ， 所以物业不得要求业主支付物业服务合同终止后的物业费 ， 如果给业主造成了损失 ， 反而还应当赔偿损失 。
【物业真该取消？“新规”下，明年起业主将迎来4大好消息，该留意】其实 ， 随着房地产市场的发展 ， 目前很多省份都已经出台了地方性物业管理规定 ， 很多不合理的物业费用也正在陆续取消 。 比如 ， 《陕西省物业服务收费管理办法》就规定：电梯、景观等共有设施设备的运行维护费用纳入物业服务成本 ， 不再由物业公司另行收取；取消物业公司强制收取的公摊耗能费、砸墙费、垃圾清运费、有偿服务费等不合理的自定收费项目等等 。 新规下 ， 取消不合理的物业费 ， 不仅给业主节省了开支 ， 也进一步规范了物业的服务水准 。
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最后总结一下：长期以来 ， 物业服务项目比较少、物业费名目不清 ， 小区共有部分收益被侵占等问题一直都是困扰小区业主的大难题 。 但是 ， 明年1月1日起 ， 正式实施的《民法典》有望给业主们带来好消息 ， 使得业主们关心的问题得以迎刃而解 。 正如官媒***在《物业不应是城市“火药桶”》中所说的那样：民法典中有关物业的相关表述 ， 回应了长久以来业主们的普遍呼声 ， 为今后与物业相关的矛盾纠纷处置指明了方向 。 从明年开始 ， 随着新的物业条款逐步落地开花 ， 相信业主与物业之间的关系会更加和睦 。
那么 ， 你认为物业应该取消吗？欢迎评论区留言讨论 。
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